北京楼市：五环内大变，快关注此类：

摘要：京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:你好京总，这几天看完您星球精华文章，拜读恨晚.北漂十年后京户，目前夫妻年龄近40，家里常住人口5人，一老人和两男孩一个十岁一个一岁，对学区没有执念，我上班在望京，队友在花梨坎.打算卖了顺义地铁站旁步梯顶层复式老破大，中介目前报价270万，望京西园一区步梯二层刚买不到一年，长期计划是自住到孩子高中毕业，有二百万贷款. 我的问题是，顺义这房卖了手上有300万现金，家庭年入50-80W, 目前还贷能力可以加再杠杆200万不影响生活，可就算500万望京也只能买一个宝星国际二期或者北纬40度的一居，或者是望京花园西里塔楼的两局，这些户型都不是未来10年的主流，考虑保值增值，以及7-8年都收租，我该怎么选？求指点.

A:回答:您好，继续留在城内唯一的有效策略是将望京西园一区卖掉，望京西园的贷款重置的利率包括额度都会比之前的有优势，用顺义的卖房资金+望京西园一区的资金做首付置换，您们的流动资金、年收入、负债承受能力、月供能力都特别好，买北纬一居、或者望京花园、再或者宝星国际二期等类似盘，只会消耗您的财力，也可以理解您的流动资金、年收入、负债月供能力在这些盘上创造不了价值，包括望京西园也一样，不是说这种盘不好，

而是成长性太慢后劲太小不适合您们，如果是刚需过渡没什么问题，但不适合改善家庭，您可以按照此策略粗算一下，能选到的项目资源会提升很多，如果不具备这种置换的条件，以500万做投资选筹只能将资金调到其他区，亦庄海梓府和金域东郡不错可以看看，比较适合500左右的预算，大概就是这两种方向，建议您参阅星球精华栏会员文章07#巧用杠杆，贷款的利用，01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！

Q:提问:京总好！手里有三套房，一套德外学区房，刚出售，到手600万；一套是朝阳华严北里的房子，70多平米85年的；一套是石景山经济使用房，95平2006年的。我在德外上班再有8年退休；老公居家办公；孩子上大学住校。我咨询的问题是：计划将朝阳华严北里的房子也出售，到手总计约1200多万，置换一套改善型住房，现对改善型住房的选择进行咨询。买房考虑通勤问题、居住品质问题、保值增值问题。我自己比较看好北五环内奥森板块的房子，如融域家园、奥林春天1~6期、美伦堡等，想听听您对这个区域的分析和建议，谢谢！

A:回答:您好，优先级顺序是美伦堡-倚林佳园-澳林春天四期、六期-融御嘉园，建议把石景山经适房也一并脱手（这套房留着是没有意义的,参考星球会员文章17#石景山未来楼市的预判及购买建议)，把选筹的总价提高到1600左右，1200在奥森板块户型上是不占优势的，按照你原有的计划只能选一个品质2居，如果是3居就要降低楼盘品质，奥森大概有近50个楼盘，基本可以分为4类产品，第一类是终极改善大盘，像上林世家、国奥村，第二类就是上述提到的，品质有一定的稀缺性，第三类是建筑年代有一定的优势，

但楼盘资源略差，像万达、天乐、天翠、澳景，第四类就是2000年之前的老社区和纯塔楼真正值得去布局只有前两类，第二类尽可能考虑主流户型，奥森准确说是属于生产资源的外溢地区，主要稀缺的资源是生态，属于慢长类型的区域，效率资源大于一切自然资源，这种区域只有主流户型才具备大跃升的条件，其它中等产品只能说保值性不错，未来也会水涨船高，只是效率要低一些，可以参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区楼盘涨势收益分析，祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。

近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。

3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，

也不影响其金融价值，地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要更好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，金尚嘉园主流三居各方面都很稀缺，

现在的市场结构变化已经非常清晰了，要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿金尚的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，你可以认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

Q:提问:星主好!已读过您所有精华文章，很受启发，也向朋友推荐了您的星球！但如何学以致用，在有限的资源下更理性的取舍和选筹，还望指导！基本情况：1.房产情况：我和太太在京有两套房。一套在广内的思源胡同28号院，58平两居室，85年老公房，板楼，学区房，售价600万左右。周边有4条地铁（19号、7号、2号、4号），距离19号线最近（300米），下一站就是金融街。周边的宣武医院、商超、绿地公园、博物馆等民生资源也较为丰富。另一套在石景山的模式口西里，70平三居，90年老公房，塔板结合，现售价250万左右。周边近11号线的模式口站，距首钢园和苹果园均2公里左右。

2.使用情况：广内房产为自住，孩子三年后读小学，对口北京小学、康乐里小学。太太平时西城和大兴两边上班，这里位置居中，地铁方便。石景山房产一直出租。3.面临问题：一是目前老人帮忙带孩子，孩子读小学后，需要独立房间，现在的两居室不够住；二是对口的初中在西城较为一般，存在改善需求；三是希望房产能保值增值，目前这两套感觉空间较为有限。我和太太均有稳定工作，后期置换贷款400-500万以上应该问题不大（也有可能更多）。想咨询手中房子如何置换，以及置换时间点，在满足居住和教育基本需求的情况下，能够更好提升家庭资产质量，实现保值增值！下面有几个初步方案，是方向思路方面的，不太成熟，希望听听建议（最好能有具体楼盘推荐），感谢！

方案一:暂时不作置换，孩子小学后，在长椿街附近租一个房子供老人住，待孩子快上初中时再考虑换房。方案二：卖掉石景山的房子，在金融街置换一个一居室，升级学区，同时老人可住在那边。方案三：卖掉石景山的房子，加杠杆在海淀置换一套房子，可上学可保值那种。方案四：卖掉石景山的房子，在北京近郊找置换一个相对能保值的大房子，作为未来的投资和度假用地，西城这边后期再租一套解决居住问题。方案五：两个房子都卖掉，二换一，置换核心区的房子，未来兼顾保值、上班、教育，如果空间不够可以接受在附近租房。但具体置换区域不太清楚。除此以外，还有没有其他更好的置换方案？感谢星主耐心解答！

A:回答:您好，从长期最要快速脱手的是石景山这套，一是石景山本地产业资源相对较弱，今天的价格全靠西海的外溢撑着，这种区域购买力不稳定是常有现象，房价的波动性也就比较大，二是模式口西里太偏了，接近六环的位置加上老破小的属性，成长难度会很大，从区域属性到楼盘自身的资源都不应该再继续持有，北京的房地产市场从大的方向没有任何问题，今天的价格也远远没有触顶，只是慢涨与快涨的问题，在价格处于底部的周期就是将仓位调优的最佳时机，这个是方向性的问题。

关于方案的优先级，5是效率比较高的，将石景山一套出掉，配合杠杆无论是买西城还是海淀，都还是个小房子，占有到地段资源保值性尚可，也具备流动性，但小房子的效率太低了，因为面积在那放着，这种资产的搭配组合只能起到不错的保值性和流动性，加上广内这套老房子，整个资产包全部都集中在了老房子上，一旦大盘往上拔高，就非常被动了，关于老破小请参阅星球精华栏会员文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘，

方案五虽然仓位缩减了，但这种缩减从方向上是正确的，可以做到少而优小而精，在选筹上哪怕让步一些面积，或者到最后实在不能兼顾到住，只投再另租对于价值都是提升的，这种策略才符合将来的市场走势。选筹的方向可以先考虑西城，备选海淀，远见名苑，朗琴园，玺源台都很好，祝顺利！

Q:提问:老师您好：关注您已经很长时间了，最近加了您的会员，向您咨询下"上车"的意见。我的基本情况是北漂多年，刚刚落户，具备购房资格，月收入不多大约3万，但今后还会有提升。想先购买1个总价大约500-600万的小户型上车，大约5-6年后换房，希望购买的房子有一定保值或成长性、方便出租，以后卖的时候不会亏太多。现在期望的购房区域有2个，一个是海淀4-5环间，不一定要学区房，次新房就可以；一个是丰台，此前关注过丽泽方向但不知道哪个小区比较好，除了丽泽还有哪里比较适合？恳望您的建议能落实到一些具体的小区，这样自己也好现地去考察一下。谢谢了！

A:回答：您好，选筹在海淀，有效的次新楼盘可以关注北部清河莱圳家园正规一居，面积大概70左右，世华龙樾一期西区两居也可以考虑，面积75左右户型还不错，安宁庄上林溪60多平的南向一居也可以考虑，西南方向可以考虑田村兰德华庭80多平的南向一居，这些都是比较不错的楼盘，小户型的保值性也相对稳健，从区域上如果没有通勤的必要性，同样的预算能买海淀不买丰台，不是说丰台不好而是海淀更容易兑现，资源也比丰台更优，买后即租，去丽泽不如去回龙观或者亦庄了，

从财富资源这两个板块都强于丽泽，回龙观受益于海淀整个北部的大产业，从产品本身五六百在亦庄或者回龙观能拿到楼盘品质及户型资源都优于丽泽，国风美唐、领袖、流星花园、海梓府、金域东郡都是不错的产品线，丽泽唯一的优势就是靠近城区，但北京的房价不是以环线定义的，您可以参阅星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，也就是说往外走是为了扩大面积，这两种选筹保值性都很好，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图