摘要：国家统计局公布数据显示，2025年8月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降。其中，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.
国家统计局公布数据显示，2025年8月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降。其中，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。
一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%；二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.2%和6.0%。
房地产的背后是资产的财富效应和信心的具象化体现，如何稳住中国老百姓关系最大的这块资产的财富，已经成为当前最值得关注的经济现象。
最近一粒使和一条鱼跑了几个房地产中介，摸了下上海的房地产情况，有几个很重要的结论和大家汇报。
小提问，大家觉得今年地产销售能稳住吗？
（1、能 2、有点困难 ）
数据显示，上海二手房单日成交1473套，创了9年来的新高，上一次这么猛，还是房价飙升的2016年。回顾中国楼市20多年，真正无差别暴涨普涨的年份其实只有2次，一次是07年，一次是16年。间隔9年之后，这一次还能发生无差别暴涨行情吗？
一粒使和一条鱼为挂牌跑了几家中介，我们到底掌握了哪些一线的情况和信息？
房地产和股市放在两会的工作报告中，意味着什么样的重要信号？
对于普通人来说，房子这么重要的资产，到底该用什么策略？
大家好，这里是厉害财经预言家一粒使~~
今天我们把微观调研的一些数据和感受，结合宏观情况的信号和反馈，给大家聊一聊我们眼中2025年的房地产市场，欢迎转评赞支持一波哦~
一起进入今天的《房地产止跌企稳了吗？》
第一章 房地产怎么样了？
Money never lies。
房地产价格在去年大刺激后，还是没能爬起来，距离“止跌企稳”的政策目标还有距离。所以2025年政策端，会继续加码稳固冲刺，政策目标“不达目的不会罢休”。除了时间待定的降准降息，我们看看各个地方还在出哪些五花八门的招数~深圳还是第一个出招，公积金新政：二套首付比例降至20%，家庭最高可贷231万元！另外还取消了异地公积金的限制，说人话哪怕钱缴在外地也能在深圳贷公积金买房！多多益善，抢人大战！
苏州则把政策给到了多孩家庭，二孩家庭可以多贷30%，三孩家庭可以多贷35%。
更早之前，天津、大连、兰州等超过20个城市，都对公积金贷款做了优化调整，核心就是四个字：可以多贷款！
但有一说一，效果怎么样？一粒使建议用数据说话~除了大家看到房价依然比较疲软，央行公布的数据也“不太乐观”。大家主要看3个指标情况，可以感知房地产水温——居民贷款新增、M1和存款新增，一粒使一个个说下代表什么信号。住户贷款增加7110亿元，其中，短期贷款减少3725亿元，中长期贷款增加1.08万亿元；企（事）业单位贷款增加12.22万亿元，其中，短期贷款增加3.82万亿元，中长期贷款增加7.38万亿元，票据融资增加8778亿元。所以从硬数据的指标看，大家的信心还是不够，如果拿水温来比喻信心，现在可能是刚刚从冰点反弹到10几度，初春的感受，时不时还伴随着一阵阵凉风。
中国8月社融规模增量为2.57万亿元，社融存量为2.4万亿元。人民币贷款增加5900亿元，人民币存款增加2.06万亿元。M2-M1剪刀差较上月缩小了0.4个百分点。恢复的进程还需要稳固，上头放水还没惠及到普通人，目前主要是让地方政府先恢复元气。想要稳楼市、稳股市，M1的指标还是非常重要！
存款仍然在高增长，存钱的背后，必然意味着楼市股市和消费的低迷。本质上钱怎么流动，就影响了经济怎么表现，政策要调控的就是钱的流向，打击债市理财是一个方面，后来还要继续打击存款利率，把资金从存款的池子里驱动出来，释放活力。
从这几个数据可以提炼一个核心大观点，“房地产市场还是有点凉”。当然不是23-24年那种下跌30%的冬季冰凉，而是有一点点想14-15年那种从至暗的泥潭中冒出来一点点头的初春凉意，宏观政策继续加码，还是有机会看到水温继续上升的！
为什么这么说？
因为一粒使和一条鱼微观调研，确实感觉到了一点点不一样。上海二手纯住宅成交还维持在温暖线之上，头部的流动性还没有太大问题。
过去2年上海作为楼市风向标，也做个几次政策松绑和刺激。但是药效往往只有2-3个月，之后成交就会快速回落，但去年“924”大底部以来，上海楼市坚挺超预期成交甚至还在不断攀升，这意味着市场里的买卖双方出现了心动，但这会意味着房价要大涨了吗？
一粒使的答案是：“不！不要急着上头”
家里亲朋最近在处理一套宝山区的二手房，位置在外环，面积约100平，总价略超300万，之前的租金回报率大约在1.5%左右。我们先把市场挂牌的情况摸了一遍，结论是卖家普遍心理没有底，主要的出货方式还是靠低价砸盘，然后我们和绿色机构聊了两个周末，身处一线的他们也给了我们几个一线反馈——
①成交量虽然不错，但是价格不行，基本都是以价换量，也就是说你稍微一涨价，买家就跑了，都不带犹豫的；或者砍价的时候没有让步，买家基本也不会松口；
②带看量分流不均，主流的成交还是在600万以下，说明上海的购买力也仅仅支撑到这里，更高端的二手房还需要收入大暴涨或者产业大创新，否则很难卖得动；
③佣金还要下降，市里面和机构约谈沟通了几轮，交易费用还是高，后面机构会降低费用降低佣金，促进成交，稳定市场；
④他们信心不足，因为他们自己收入受到的冲击比较大，身边同龄人也一样，收入都是下降趋势，这个情况下他们自己也不敢下场买房。
一粒使认真想了想，上海作为全国经济总量第一，如果微观上还是这个严峻的情况，其他城市恐怕也压力不小。这一点从新房销售面积、销售额和开发商投资增速也很能看得出来一点端倪，数据没有再恶化了，但是也不太乐观。
包括万科在年初经历的债务风波，以及最后需要大股东深铁出手相助的情况，房地产离企稳恐怕还差一点点火候。
第二章 财富效应
所以，房价问题需要很严肃的讨论：它究竟会不会产生财富效应？甚至产生反身性让老百姓打开钱袋子？两会《政府工作报告》最突出的亮点就在提这个问题。官方首次把“稳住楼市股市”写进年度总体要求。大家可以回忆下，之前是不是从来没见过政府工作这么提？核心的转变来自于2024年9月份顶层对于房子和股市的认知——不再是“金融炒作品”，而是具有财富效应的经济风向标，是居民部门体量最大、最关键的资产。只有先稳住，再求向上，才能扭转14亿人的心理预期；才能改善消费的偏好和胆气，减少提前还贷和大额储蓄，甚至新增居民贷款，以此来对经济形成正向贡献。
现在房地产的局面怎么形容？一粒使会用一个词：拉扯，或者叫僵持。一方面，官方提出“止跌企稳”，是需要“病去如抽丝”，让买卖双方预期平稳，成交量温和上升；另一方面，市场还不相信房子会涨，股票会涨。人是会被记忆困住的动物：长期记忆是房子会涨，股票不涨；短期记忆是这两个都不会涨。那么老百姓就会用脚投票——不贷款、不加杠杆，甚至提前去杠杆，来应对未来的局面。
房贷杠杆的规模基本回到15年前了，比巅峰期的时候只剩下三分之一——堪称“脚踝斩”。所以大家去看消费数据、豪车数据、茅台数据，财富效应是没体现出来的。更多是一部分人套现持币的谨慎；另一部分人相信国家的勇气。钱，怎么经过层层传递和剥削，流到老百姓手里，是未来财富效应的最大考验。
日本泡沫破灭时的央行行长白川方明反思过：“日本房地产泡沫破灭产生了巨大的影响，很多人忽视的一点是人口出生率的下降。”
欧美和东亚财富效应的不同，一个可能的点在于：欧美多数是移民国家，会带来新增住房需求；东亚多数是单一民族国家，人口增加主要靠内生性。所以当日本泡沫破灭之后，负反馈就开始形成——经济动荡不安，企业信心丧失；员工收入不稳，生育意愿下降；劳动人口减少，购房需求暴跌，进而影响房价和房租。最终，房地产价格的下跌成为经济复苏的最大负担。挣了钱的企业或者个人都在存钱，或者想办法投资海外。日本当年就陷入了这样的怪圈：总需求萎缩非常严重，从而导致了后续的长期通缩。经济部门再怎么“0利率甚至负利率和量化宽松”，老百姓的信念已经被官方击垮了。
所以，如果要打出“财富效应”，拉动社会信心，无论是房价和股价，恐怕都只有慢慢往上走一条路。横盘，只会让中间派的观望者持续加入“看空方”，最终导致市场两端失衡。这个也是一粒使身边比较多的真实案例。
小伙伴A，前大投行副总裁：前几年卖出房产后，一直在观望。房价越跌他越观望，气定神闲。前两年还会去看看房子，最近大半年房子也不看了，开始研究股市有没有机会。
小伙伴B，汽车大厂中层：本来前两年一直想给家里的三孩换个大房子，但是租了房子以后发现性价比超群，房价又没有上涨压力，目前已经倾向于长期租房。
小伙伴C，私募研究员：小朋友刚刚出生，有比较严重的升学焦虑，一直在和我们交流学区房的意义和价值。房价下行阶段背房贷加杠杆不划算，同样观望中。
这部分群体相信不在少数。21年开始的这波调整和过去几十年的经验不一样：因为总价高，所以这波回调30%给很多人造成的杀伤力和损失，其实比之前两次都要大。然后由于人口、自有住房率和居民杠杆率的多重问题，大家都有共识了——房价不可能再大规模普涨了。未来财富效应只会也只能向人口集中、产业集中的城市发挥作用了。
过去土地财政的游戏结束了。这一次10万亿的债务置换，一定是最后的机会。不管是个人还是地方政府，千万不能再沉迷于“水泥游戏”了。看起来14亿人总财富的增长，其实是被一小部分人拿走了大头。以后的土地游戏，只能靠市场自发形成；地方政府“自拉自唱”的戏码绝对不允许再发生。未来的房地产，会进入一个新的时代。最后一部分，我们会聊聊个人观点：普通人如何实操，找到适合自己的策略？
第三章 普通人该怎么想？
记住，未来的房市一定只有一种概念叫做“分化”——即各玩各的，不再会有比较效应，也不会出现一线龙头涨，三四线也跟着猛涨的情况。价差会越拉越大，财富会愈发集中。所以想要保值甚至增值，第一条规则就是“只买大的，不买小的”。这里的大，是指城市大、产业大、人口大。从东京的历史可以发现，哪里有就业，哪里才有房地产需求。日本已经有很多偏远地方，一块钱卖房子了，每年养护、物业、房产税等等都是成本支出。
第二条规则就是“只买新的，不买老的”。为什么？只要记住一个概念：房子同样是筹码。老房子之前我们梳理过，筹码数量太大，有大量30年前分配的老公房；筹码成本太低，大部分分配的房子成本几乎为0；筹码无法升值，人口越来越少，越来越高精尖，需求高端化是刚性的趋势。比如浙江推进“好房子建设”，对于层高、容积率、地暖、新风等等都做了要求。产品品质不一样，竞争力天差地别。
第三条规则就是“只买稀缺，不买过剩”。之前的房地产视频已经反复强调过，未来公租房、经适房是房地产的主要供应之一。大家手里过剩的筹码能和ZF手里的房子竞价吗？如果为了一时的便宜，选择过剩的资产，那么未来几年甚至十几年很可能会“懊悔”。如果无法支付稀缺性的溢价，那么宁愿选择继续攒钱和政策放宽。
一粒使亲朋挂牌出手的思路，也是做整体资产优化。存款利率越来越低，理财空间也极其逼仄；对于手上现金较多的人来说，核心资产的概念依然吸引人。用租金回报率测算自己的安全底线；用人口和产业的导入趋势测算未来可能的增值；用政策红利的不确定性等一次奖励。这就是普通人进可攻退可守的策略。
记住，巅峰期我国新房销售15.7亿平，而未来10年，这个销量的“种树”只有8-10亿平上下。需求不可能无限增长，但人们只会渴望更好、更大、更方便的资产。看懂这个趋势，也就看懂了为何上海还有10万套以上的二手挂牌，也就看懂了为什么房地产止跌企稳还需要政策继续加码。达里奥说过：“一个人的债务，就是另一个人的收入。”当我们无法看到居民部门长短债增加的时候，当我们无法看到企业扩张的时候，政府杠杆率的增加究竟是救命的一口水，还是淘天的漫灌水？相信大家心里都会有自己的答案。当官方抑制举债能力的时候，自然也意味着有人的收入要受到比较大的长期影响，尤其是和房地产部门离得比较近的组织和个人。自从08年美国人搞出次贷危机以来，中国的信贷占GDP的比重连续5年一直以40%或更高的速度增长；在2012到2017年间，更达到最高76%的增速。直到18年以后，官方“去杠杆”才放缓了脚步。因此，过去十多年的财富制造，可以说大部分是通过杠杆来制造的。资产升值其实最大的赢家是金融机构和那一批踩上时代风口的小部分人。很多人可能不服气，但是不服气也没办法，谁让我们赶上了呢？
所以，一粒使的一些个人小建议：①普通人：以租代买，更关心自己的生活和家庭；②投资客：放弃炒房，寻找新时代的思路，最多把房子当固收；③置换客：抓紧时代的窗口，抓紧成交量的红利期；④有钱人：抓住核心城市核心地段的核心资产。过去20年的房地产狂奔的时代已经一去不复返。当头部机构的员工都丧失信心，当龙头地产的企业仍在破产边缘，当预售制度等不合理还未消除，当行政力量强势介入供给端……留给房地产市场的考验，还有不少！
大家的支持是一粒使更新的最大动力哟~希望我们可以运营到大家一起退休的那一天 ~
这里是厉害财经，我们下期见！~~
来源：厉害财经一点号
