摘要：作为上海商务能级最高、经济密度最高的中央商务区之一，南京西路功能区在发展过程中，如何通过改善传统商圈，助推南京西路成为经得起时间考验的经典？JLP+D地产咨询（纽约）总监、美国注册城市规划师（AICP）罗雨翔发现，在全球国际消费中心城市的传统商圈，比如纽约第五

作为上海商务能级最高、经济密度最高的中央商务区之一，南京西路功能区在发展过程中，如何通过改善传统商圈，助推南京西路成为经得起时间考验的经典？

JLP+D地产咨询（纽约）总监、美国注册城市规划师（AICP）罗雨翔发现，在全球国际消费中心城市的传统商圈，比如纽约第五大道，通过BID（Business Improvement District，商业促进区）来改善城区品质、提高竞争力的方式具有很好的参考价值。

曾就职于纽约市规划局与市长预算办公室的罗雨翔，是哈佛大学、伦敦政治经济学院双硕士，善于从制度、经济、社会、空间等多角度观察城市的建设与发展。在新闻晨报·随申Hi对罗雨翔进行的专访中，他从全球化范围里的BID作用谈起，结合纽约大都会BID案例的分享，为上海高端社区南西如何借鉴全球经验提出了建议与思考。

新闻晨报：当今全球都在对传统商圈进行改善，在此过程中，介于公共和私人之间的BID起了很大的作用。您认为，选择从BID重点切入进行改善的原因是什么？

罗雨翔：BID在美国有非常多年的历史。在纽约，70多个BID都在对各自主营的商圈和社区进行发展和更新。BID会向业主收取额外的税费和费用，获得充足的资金，以便在工作范围之内进行高质量运营和一些项目更新。

它有非常专业的管理团队来进行策划和运营，团队成员都是有经验、有创意的专业人士。

BID不仅仅是做事的组织，也是社区治理的机制。每个BID背后行使权力的部门都是其董事会。董事会成员由当地的商户、业主甚至是居民代表组成。通过董事会的形式，各方的利益可以在公开透明的环境下协调和协商，帮助持有不同意见的人们达成一致。

新闻晨报：在“上海2035城市总体规划”中提出要打造承载全球城市核心功能的中央活动区（CAZ），这也是南西街区正在实现的目标，南京西路功能区管委会则是一种市场化的功能区运作模式，您认为相较于纽约的BID模式，有何参考价值？

罗雨翔：我觉得它的作用和潜力肯定非常大。如果用纽约的BID模式进行类比，可以从以下方面探讨。

这个组织的资金来源是怎样的？有没有可能通过其能力和专业效果，盘活更多资金，用在公共空间运营上？在纽约，BID收到的资金相当于另一种地产税，由政府代收，用在BID运营中。在中国，这笔费用可能相当于商圈或小区的物业费，可以用来盘活楼盘和整体区域的价值。

然后就是用资金以及专业性吸引高端人才加入，组建更加专业、有创意的管理团队。在纽约，高端BID的管理层工资以及社会地位和政府、私企中的高管待遇具有可比性。

再就是通过这个类BID组织形成治理机制，在这一机制下，多方利益可以进行透明的交流和协调。这是BID成功的最关键因素之一。

新闻晨报：参照纽约的经验，如何通过市场、社会和政府的合作，在动态中推动城市前进？比如政府如何进行一些创新性安排？公共与私人如何协商、平衡各自利益？

罗雨翔：纽约的政府特别善于引导开发商、私人资本参与到公共领域的建设和运营中。纽约有很多大型市政公园，为了让私人和非政府机构承担它们的运营成本，政府推出了很多高效、有创意的公共政策。比如布鲁克林大桥公园在建设的时候，划定了7块地用来进行地产开发，让开发商每年向政府缴纳地产开发租金，用于承担公园每年运营成本的8成，实现了私人资本利益和公共利益的巧妙结合。

新闻晨报：城市更新资金需求量大，如何通过制度创新带来机遇？纽约的制度更新涉及制度创新、市场主导，有可供借鉴的经验吗？

罗雨翔：在纽约，当开发商或者私人资本对公共项目持反对意见，政府会巧妙通过一些政策和规划化解矛盾。比如高线公园前身是一条铁路，沿铁路一线的业主开发权受到铁轨阻碍。铁路报废后，周边业主都不同意保留铁路建公园。于是政府创造了新制度，允许高线边上开发受限的地块将没有用足的容积率卖给他人。这样一来，业主有了额外收益，不再反对铁轨的保留，其他新的高楼也建起来了，高线公园的建设顺利推动，新公园和新大楼们互相成就，打造出了纽约最负盛誉的街区之一。

新闻晨报：在城市更新当中不由政府主导、而由BID这样的类企业组织主导，您认为优点在哪里？BID在运营过程中如何达成目的？

罗雨翔：BID背后的董事会由当地的业主、商户、居民组成，可以充分代表当地各类人群、各个方面的声音，在业主、商户、居民中间很有公信力，而在复杂的城市更新项目中，互信是最难得的资本。

另外，按照美国的法律，BID一旦成立，其专用税费（相当于一种“物业费”）一定得交，这些费用会用在能让地产增值的活动中或者运营上，比如额外的绿化、保洁、建设、活动，形成公共空间和私人地产之间的良性循环。

新闻晨报：BID诞生后，政府如何通过自己或者委托BID组织进行“企业化”运营？又如何发挥市场主导作用？

罗雨翔：在街区运营上，政府和BID分工协作，并无法替代对方。政府提供基本公共服务，BID通过自己的资金和管理团队提供额外的、更加增值的服务。这种方式让政府服务更加高效，也达到全市范围内的公平。如果一些地方有自己的特殊需求，也可以通过BID模式来解决。

新闻晨报：BID运营过程中，如何通过公共地带与私人空间的合作共赢带来空间活力？

罗雨翔：BID的核心作用就是让大家明白，公共空间做好了，私人空间的价值才会提升，然后又有更多的费用上交给运营方，支持公共空间的运营。

大部分高价值地产都是商用的，商业需要人流量，人流量看重公共空间。很多时候，大家去一个地方并不是为了跑一家商店，而是因为那里的公园、广场值得打卡，顺带吃饭、买东西。所以说公共空间对于商业价值再重要不过了。这个经验或许也值得南西参考。

新闻晨报：在纽约进行城市更新，BID是如何让公众参与进来、让个人力量影响社区营造的？

罗雨翔：在BID的董事会里，领袖们可以聚在一起讨论，做出如何支配经费的决定，有点像国内的居委会。有时，它也会像国内的小区物业或者街道，组织一些团建活动，让辖区居民、商圈商户有机会交流。总之，BID不仅负责物理意义上的公共空间打造，也是社区和人文体验的重要运营方。

在纽约，一些大的项目和规划，除了BID之外还有很多其他社区组织，会自发地、或者按照法律要求来参与政策制定。纽约城市活力的来源，少不了这些百花齐放的社区、社会组织的贡献。

新闻晨报：上海在城市更新中面对的一些挑战，纽约曾经经历过，它是怎么应对的？

罗雨翔：纽约在过去几十年的改变，或许可以给南西的发展提供一些新思路。尤其是保障房发展的转变，体现了纽约政府制度创新的必要性和可行性。

20世纪罗斯福新政之后，地方政府从联邦政府领到了很多资金，建造了很多保障房。21世纪之后，政府没有能力以及资金再像以前那样大拆大建，但保障房需求依然存在。政府不得不转变角色，通过各种各样的政策创新，让私人开发商承建纽约的保障房。其中一些私人承建的保障房收到了政府的发债融资补助，但更多的保障房是靠税收优惠、规划审批的福利来引导激励开发商主动建造的，政府无需付出直接的金钱补贴。

现在纽约用三种政策手段（融资、税收优惠以及规划审批福利）来帮助开发商建造保障房，采用多种政策配套来实现一个目的，我认为这种政策的转变和创新值得研究和参考。

新闻晨报：南西作为一个高品质街区，更新过程中如何让高大上和烟火气并存？在纽约、曼哈顿和第五大道有没有可借鉴的经验？

罗雨翔：在高大上和烟火气并存上，全球很多城市做的都很好，可以总结为两点。首先要尊重历史，不仅仅是建筑物或者形式上的历史，更多的是背后的故事和文化。这些历史一定要用具有创造性的方式保留下来，这才是城市最重要的名片。对于一座城市来说，自己的故事和一脉相承的人文体验，才是让它变得高端的法宝。

还有一点纽约非常重视，当一个区域集中了很多高端商户，如何让大家在买买买之外还能流连忘返？第五大道的做法是，继续加强公共空间的打造和运营，让大家把时间放在shopping mall之外，并且让街区更加可达，吸引步行、骑车的新人群。

新闻晨报：南西功能区和第五大道都是一座城市里充满活力的商业中心之一。理想的南西功能区也希望向纽约一样，让年轻人找到空间、发挥所能。能不能给它支支招？

罗雨翔：个人认为，在未来发展上，南西比第五大道更有优势。第五大道因为一些历史原因，主要还是以办公和商业为主，游客居多，几乎没什么本地居民。

相对而言，南西街区更有潜力去达成真正的商住混合，让不同行业、不同类型的市民混合居住在这里，让建筑、街区通过灵活的融合模式，打造出有趣的公共空间。这是一个非常值得期待的发展方式。

不过，第五大道和纽约很多顶级商圈的核心优势在于，它们一直在求变，不断地做一些新规划，并且尤其专注于公共空间的升级，以便促进商业价值进一步提升。这些规划就是由BID来主导的，充分利用公共空间和私人社区之间的合作机制推动未来发展，然后与政府建立紧密合作，推动规划的进一步执行和项目落地。这个企业、社区以及政府之间合作共赢的模式值得南西功能区和大家参考、借鉴。

来源：周到客户端