摘要：春节后，北京、上海先后诞生溢价土拍，进入三月，北上再度刷新记录，深圳、杭州、成都，包括天津、苏州、合肥、郑州等地纷纷入局，隔三差五就会爆出新地王的诞生。

近期，许久未见的“地王潮”重新杀回大众视野，引得热烈猜想。

春节后，北京、上海先后诞生溢价土拍，进入三月，北上再度刷新记录，深圳、杭州、成都，包括天津、苏州、合肥、郑州等地纷纷入局，隔三差五就会爆出新地王的诞生。

网络上的舆论猜想很多，有人说这是国央企托市，也有人称这是新周期开启的市场信号。

午间直播分享了我们对于地王涌现的看法，现在我们梳理文字内容，对其进行更详尽的拆解。

壹丨强度够高的“地王潮”

信息茧房是一定存在的，身处地市不温不火，甚至目前还需要“降价促销”的西安，可能少有人关注到当下热点城市的土拍热情。

今天直播时，还有粉丝发来杭州房产的咨询：

去年底看了未科板块的云湖之城，优惠算完成交单价大概在3.6万元/㎡左右，云城保利项目成交价2.8万元/㎡，毕竟去年的行情不好，这位粉丝就一直处于观望的态势，谁料想翻过年来，这两楼盘短短两个月的时间就完成清盘。

云城建发项目去年卖3.6万元/㎡，送黄金送车位，今年啥也不送，车位还要卖20万一个，单价倒是没有跳涨，案场优惠出现了收紧，最终还是消费者的钱包来买单。

举这个例子除了想跟大家分享爆点城市的变化之快，也希望大家能够在这波周期中多多关注其他重点城市的变化，一旦成交量异动，再搭配地王气氛组的烘托，楼市预期很快就会被扭转。

在梳理本轮地王潮时，我们发现这是很典型的“人为”操作。

比如北京，拿出真正的王炸地块，万亿GDP海淀区竟然还藏着容积率1.5的优质地块，最终经过264轮竞价，由央企中海地产摘得，成交楼面价10.24万元/㎡，打破北京单价记录。

再去深扒，今年一季度海淀区上架新房2700套，已经较去年翻了五倍，总价2000+万以上的房源，同比销量暴涨近200%；同时，一季度海淀区的土地出让金是256亿元，占到了去年全年的八成以上......

这已经明牌了，大家长希望海淀这张大王，能够积极发声，用更多的热销豪宅案例，来驱动北京全盘，进而传导至全国。

上海和深圳的操作如出一辙，在央企、国企、城投公司、寡头民企的助力下，接连诞生地王。

上海静安诞生楼面价16.23万元/㎡的全国新晋地王，大华集团与绿城分别摘得区域地王；深圳，华润&中海经过近300轮竞价，最终以总价185.12亿元，南山区粤海街道地块（位于后海），刷新近十年深圳涉宅地块总价纪录。

接着是杭州与成都的接棒。

杭州，滨江集团与建发集团“心有灵犀”，前者刚以破7.74万元/㎡的楼面价竞得优质宅地，收获城市地王，但仅仅间隔三天，建发便以88209元/㎡的楼面价再创新高，城市地王易主。

成都，2025年每一场区域土拍，都会迎来区域地王，地王楼面价从3+万元/㎡，干到4+万元/㎡，只用了半个月时间。

地王热进而扩散到天津、苏州、郑州。

贰丨房价充满想象？

从这些地王的地块硬指标来看，几乎全都是清一色1开头的低密高绿地块，这些地王产品一定会以更极致的改善形态呈现，售价也必然是颠覆区域，乃至城市天花板级别的存在。

我们首先得明确，市场何种时期，地段、学区皆上乘的优质地块从来都不缺买家。

13年、14年沉寂期，北京海淀、上海陆家嘴、深圳前海一样诞生过与周边新房价格接近或超越的地王。

这轮买家就算没有这些托举的国央企，一样会被地方城投和健在的民企摘地，溢价率可能不会像现在这么好看，但优质地块一定不会流拍。

现在国央企把氛围烘托到这一步，后期再搭配高改产品，轻而易举地就会收获高端买家的关注，进而推高区域房价的上线。

其次，地王后续也会伴随着城市开发进行，最直观的是区域ZF收获部分土地出让金，就有底气去做区域城建的开发，新添几处市政公园、道路、学校，最终也会反哺到城市更新、区域价值之上。

如果再学会讲故事和做排期，地王的诞生，能够对区域土拍信心有正向的引导。

比如西安土拍最癫狂的20年、21年，沣西杀出地王、浐灞接连诞生六宗万元地块、软西扎堆涌现万元地块，这些高价地块，除了催生出当时的产品天花板、拔高区域房价外，也的确带动了片区年度的土地热情。

第三点，我们继续关注后续土拍市场的风向。

专门类比了上一轮全国地王频现时期的特征，2015/2016年，还是“招保万金、融碧龙恒”的年代，全国30多座城市两年诞生近300块单价、总价地王，再结合棚改货币化的高潮期，几乎不分企业性质的国央民企全部杀到那场土拍盛宴之中，高杠杆扩张是当时的主旋律。

时至今日的融资环境虽然极度友好，但牌桌上剩下的房企真不多了，尤其是民企份额，近乎全被国央企吞噬，在上海、深圳、杭州、成都的竞拍现场，是有民企的身影，参与度有所上升，可还是以倒在举牌竞拍过程中的居多。

说到底，现阶段的民企还是兜里无银，且对未来市场的预期不够坚定。

倘若后续土拍热情能够延续，那现阶段的地王就没有白亮相，形成“地王→高改项目热销→带动改善项目销量→引导刚需、刚改入场→进一步激发土拍热情”的闭环。

叁丨双轨制的楼市未来

大家沉下心来想想，所谓宏观上的布局在落地过程中，皆是“草蛇灰线,伏脉千里”式的推进。

大家长正式提出“双轨制”的前后，我们见证了很多区别于以往的信号：

先是通过三道红线，出清掉“三高民企”，接着是对保障房体系升级的探索，出让宅地中保障房、保租房用地分食商品房用地比例，后来的好房子、建筑新规等等，都在围绕商品房品质升级进行。

思路已经很明晰了，牌桌上的玩家数量减少，商品房供给频率被动降低，目前拍出的地王皆是高改属性，未来注定是匹配高端购买力的，大概率是会捅破城市房价的天花板，出现15万、20万、25万一平的新房时，大家不用惊讶。

也就是当购买力集中于金字塔中上端时，“好房子”会不断涌现，核心地段也能“炸”出别墅来，但对于大多刚需购房者，恐怕很难跻身下一个阶段的新房市场，除了在海量的存量市场中淘房，还能选择双轨制下的保障、保租赛道。这也意味着一些不具备竞争力的二手房会继续下沉。

住有所居，是会一直正确的宏大叙事。不同类型的房源供应，会对应不同的楼市购买力。

来源：田先生楼市观察