摘要：过去，央国企房企开发项目，赢在稳健、交付、信用，近两年这条护城河被加深的同时，在产品力上开始下功夫了。它们不再只是把标准做对，而是把体系打磨成可规模复制、可在地适配、可交付兑现的产品系。

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过去，央国企房企开发项目，赢在稳健、交付、信用，近两年这条护城河被加深的同时，在产品力上开始下功夫了。它们不再只是把标准做对，而是把体系打磨成可规模复制、可在地适配、可交付兑现的产品系。

看今年上半年拿地排行榜各家拿地的规模，也是产品的折射。

深入看了中海、华润、招商、金茂、越秀、建发等几家央国企的产品之后发现，它们在产品研发逻辑、产品系布局、客户洞察、场景化表达上，都发生了深刻变化：

从单一产品到多层级产品系：覆盖首置、改善、豪宅全段位，形成清晰梯度与品牌识别。

从标准化到定制化：在保持交付稳定性的同时，针对城市、地块、客群做差异化研发。

从功能满足到生活方式营造：产品系不仅是户型和配套，更是可持续运营的生活场景体系。

从静态交付到动态运营：交付只是起点，后续的社群运营、配套激活成为产品力的一部分。

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近两年，对于中海的变化，最大的感受是产品系从标准化在向体验化转变。在藏峰系系既有标准之上，将“居住体验模拟”前置为设计约束条件，同时从静态交付转向过程可视，“精工＝体验”的内部考核口径也更加明确。

在设计与产品呈现上，平面效率突出，采用南向多开间、短进深、LDK一体化+双阳台的设计，将采光、通风与公共社交置于同等优先级；功能颗粒度精细，玄关“动线三件套”（换鞋、收纳、清洁）、家政工作岛、双套房、分离式卫浴等形成高频场景闭环。

立面注重质感与耐久，石材/金属干挂精度、收口缝控制、阳角套割与滴水线优化等细节兼顾了美观与耐候性。

门窗在声学热工方面，采用中空LOW-E+型材断桥，通过开启/固定扇的合理配比，在朝噪声侧以小开启扇+大固定扇提升气密性与隔声效果。

以郑州中海峯境三号院为例，该项目定位为主城改善高端盘，主力户型143–180㎡，注重“社交公共面+私密套房”的平衡，南向三/四开间、LDKB通厅、短进深的设计，让采光和社交空间得到充分保障，收纳系统预置体量明确，避免家政与储物功能占用居住面宽。

户型上，厨房–餐厅–客厅–阳台“一线贯通”，次级阳台承担生活功能，保证客餐景观面的完整；立面采用大板石材+金属线条构图，水平向延展控制比例，夜景以线洗为主抑制眩光；景观设计遵循三进归家礼序，中轴与宅间复合，动静分区，宅间尺度控制得当，使儿童、邻里社交与成人静休互不干扰。

在交付与维护上，样板先行与工序样板墙同步展示，窗墙比、门窗K值、噪声测试值在验房阶段均可追溯。

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招商蛇口把序系打造成了可被体验的生活剧本。

招商近两年更重视产品设计了，其产品系中序系场景化深化，将“家庭真实一天”的时间轴拆解到空间中，晨起动线、亲子互动、下厨社交、夜间安静动线等逐一定制。

今天下午四点半，我们会在招商嵩雲序做一场直播，二月份拿地到六月份实景开放、开盘，共用了100多天，开盘热销五个亿，是如何实现的？

欢迎预约下方直播，拆解一下这个项目的产品力和营销力。

设计与产品呈现上，嵩雲序高得房率与立体露台兼具，通过错层/转角、退台与栏板细节，兼顾景观、隐私与风雨控制；

全龄友好，四进礼序、全龄活动面、2000㎡级会所+架空层作为“第二客厅”，配套可运营；入户与私密感强，一梯一户、玄关灰空间、视线折角形成“从城市到家庭”的降噪与情绪缓冲。

以136㎡高层+166㎡洋房为主力，户型得房率达105%–121%，LDK一体化+双面采光，露台可进行场景化布置（餐叙、茶憩、亲子）；立面与露台设计注重细节，立体露台栏板高度、滴水/侧挡风设计兼顾安全与观感，奇偶层错位减少对视；

会所由恒温泳池、健身、私宴、儿童活动区组成复合社交系统，与社区活动日历联动。客户能明显感知到露台“生活延伸”的可用性、社区“回家仪式感”以及一梯一户的私密安全感。

下午直播，带你看看这个今年爆火的四代宅的实景样板区如何造得又快又好。

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金茂将“健康科技”与“东方美学”深度融合。

金茂产品系中，璞系的定位是走向高端化，融入艺术策展与东方营造，府系则全龄化，将“十二大健康系统”做轻量化配置，覆盖更广客群。

设计与产品呈现上，健康五恒体系（恒温、恒湿、恒氧、洁净、静音）强调“被感知”的体感指标（如噪声dB、温湿度、PM2.5/CO₂）；

金茂·璞逸云湖是典型代表。东方美学构图鲜明，三段式立面、悬山/冠檐、材质对比（鎏光石+金属）与轴线园林、借景/框景同步设计

会所呈现“博物馆化”，艺术长廊、展陈界面、光影天井形成可策展的公共空间。

定位低密高端改善，主打172–310㎡超墅化平层，平面采用超大LDKG通厅，奇偶错层立体露台，公共空间连续且不割裂。

景观与会所设计独特，1500㎡艺术展廊式会所与轴线、倒景台组合，形成“可漫游”的文化场景；体验验收时，入室温湿度、CO₂、噪声、风量点检等转化为交付数据，让用户能直观看到健康指标。

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1.产品系＝“统一底座+在地化插件”

统一：LDK一体化、收纳/家政体系、门窗气密与声学静音宅、立面耐久与收口、全龄动线与会所运营。

在地：城市气候（热工/遮阳/通风）、客群结构（多代/精英/年轻家庭）、文化表达（东方/现代/工业/民俗特色）。

2.体验即指标，指标即口碑。

把好住翻译成能够交付即检测的量化指标：噪声dB、CO₂/PM2.5、照度、风量、K值、收纳体积、有效动线长度等，进入交付与验房闭环。

3.生活方式是“被运营”的。

会所、架空层、社群活动不是建完即止，而是通过活动日历、商业联动、亲子/长者服务与物业共创，持续释放产品力的溢价与口碑。

十月份，新的活动已经开始筹备了：十月份产品力专场活动即将启动，敬请关注！

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来源：地产一观察