摘要：90后投资人王总，自2023年进入酒店行业以来，他已先后投资锦江酒店（中国区）旗下丽怡、维也纳国际、希岸、麗枫等5家酒店，其中3家均位于哈尔滨核心商圈。

90后投资人王总，自2023年进入酒店行业以来，他已先后投资锦江酒店（中国区）旗下丽怡、维也纳国际、希岸、麗枫等5家酒店，其中3家均位于哈尔滨核心商圈。

2024年，王总拿下哈尔滨原KC皮草旗舰店旧址物业，从进场到开业仅用90天时间，打造了一家希岸酒店，并于12月17日正式投入运营。该项目地处酒店密集的核心商圈，在前期品牌选择中曾遇到哪些挑战？开业至今的运营表现又如何？本文将从多维度拆解该项目，为各位投资人提供参考。

项目名称 |

希岸酒店（哈尔滨中央大街巴洛克历史文化街区店）

投资人 | 王总

项目背景

一、投资背景

王总此前长期经营家族石油天然气工程相关产业，他表示，这类产业流程复杂、标准严格，现场管理强度高。在初步接触酒店行业后，他认为做酒店投资要相对更轻松、省心，且完全符合家族的投资需求，现金流稳定，即便5年回本也可以接受。并且，打造一家高品质酒店，还可接待家族产业的客户伙伴，既有面子也有里子。

基于这些考量，王总于2023年正式开始投资酒店。他坦言，相较于其他酒管集团，锦江酒店（中国区）的国企背景更有保障、也更令人安心，因此接连投资了5家旗下酒店，并与区域开发团队逐渐形成熟悉、默契的合作关系。

2024年，在区域开发团队的推荐下，王总成功租下哈尔滨原KC皮草旗舰店这处稀缺物业，经过对品牌的多次筛选与调整，最终引入希岸酒店。

二、项目位置

该项目位于哈尔滨道外区巴洛克历史文化街区，与道里区中央大街、索菲亚教堂所在的核心旅游区，隔着一座松花江铁路大桥，直线距离约1.5公里，属于近核心商圈外层。

周边2公里范围内覆盖哈尔滨站、滨江站两大交通枢纽，及多个城市旅游打卡点，旺季时，从火车站直达、打卡历史街区的游客，能为酒店提供充足客源。但受道里区中央大街、索菲亚教堂等热门搜索关键词的虹吸效应影响，该项目在搜索曝光层面，要相对弱于道里区同类型酒店，会阻断一部分客流。

项目数据

项目名称

希岸酒店（哈尔滨中央大街巴洛克历史文化街区店）

开业时间

2024年12月17日

房间数量

80间

总投资成本

1200万元（含拆改成本）

项目总面积

4000㎡

单房运营成本

110元

RevPAR

396元（截至2025年8月）

OCC

100%（爬坡期）

OTA评分

美团5.0、携程4.7

预测回报期

3年+

一、投测与品牌选择：集团品牌矩阵完善，选择余地大

这处物业的房东是原KC皮草哈尔滨旗舰店老板，最初给出较低价位租金，希望与王总合资投酒店。王总表示，他曾主动提出拉高租金至1.5倍左右的来进行独立投资。但房东十分看好酒店赛道前景，入股意愿较强，最终基于双方资源优势与长远发展的综合考量，决定合资合作。

王总坦言，品牌选择是项目初期的一大难题。尽管相较于道里区黄金位置，该项目位置稍显逊色，但放在整个哈尔滨市场来看，仍属于核心区位，酒店分布极为密集，“不是想选哪个品牌，就能选哪个品牌”，他最初计划引入丽怡或麗枫，都因同品牌门店距离过近的问题而放弃。

“好在锦江酒店集团（中国区）的品牌矩阵十分丰富，可以解决近距离保护这一问题。”锦江旗下拥有从经济型到中高端的大量品牌，提供了充足的筛选和调整空间。经过对周边客源结构、消费潜力以及锦江品牌特性的综合评估，他们最终将目光锁定在了“希岸”品牌。王总解释道，希岸产品相对年轻时尚、设计感强、颜值高，也有助于在酒店密集的区域脱颖而出，形成差异化优势。

二、筹建期：老楼改造，90天极速开业

由于该物业楼龄较长，且前身为皮草专卖店，内部留存大量木质装饰与陈列结构，导致前期拆除工作较为繁琐，耗时耗力。此外，物业层高较低，为提升空间舒适度与安全性，王总与股东额外投入100多万元用于结构加固。在克服这些硬件条件限制后，最终打造出80间客房，总投资约1200万元（含改造费用）。

尽管前期拆改难度较大，门店依然实现了90天迅速开业，精准切入哈尔滨冰雪旅游旺季。这一高效推进得益于项目筹开团队与运营团队的紧密协作，在总包模式下，五金、卫浴、灯具等主要物资均通过锦江GPP平台下单，显著压缩了采购周期；同时，区域团队提前推荐并对接店长，确保人员团队组建与筹建进度同步，开业时无任何岗位缺人。在多方协作下，才确保门店从进场到开业90天内高效落地。

三、运营思路：旺季拉高溢价，淡季保出租率

2024年12月17日，希岸酒店（哈尔滨中央大街巴洛克历史文化街区店）正式开业，恰逢哈尔滨冰雪季与亚冬会流量窗口期，门店直接实现“零爬坡期”，出租率接近100%，几乎每天都是满房状态，上线三个月综合RevPAR约600元。

能实现这样的高效收益，离不开店长与门店团队的“高能量”运作，王总表示，这也是他能够放心、无需投入过多管理精力的重要原因。

开业时，店长就已经将各岗位人员全部配齐，在这样的情况下，保留充足的时间开展人员培训、落地品牌标准，尤其在服务优化上发力。比如，围绕哈尔滨冰雪季，自制驱寒暖胃的姜丝可乐、向客房赠送马迭尔冰棍、哈尔滨特色冰箱贴等，通过这些场景化服务提升客户体验、拉高溢价，在冰雪季、亚冬会旺季期间，门店最高房价突破1200元。

进入今年3-6月淡季，面对客流减少的情况，门店通过抖音代运营及直播，两个月内实现客房销量400多间/夜，有效缓解了淡季客源压力。进入夏季以来，依托哈尔滨避暑游需求，门店RevPAR开始回升至430元左右。

王总与店长均提及，隔着一座松花江铁路桥的哈尔滨道里区与道外区，存在一定的客流阻断，导致门店淡旺季客流差距较为明显；但从哈尔滨整个酒店市场来看，即便在淡季，该门店的表现依然是非常优秀的，开业截至8月底平均RevPAR接近400元，预计3年多即可实现回本。

项目满意点&遗憾点

1、物业性价比高。王总表示，对该项目最满意的地方还是在于其优越的区位性价比。项目紧邻哈尔滨巴洛克历史文化街区，距离中央大街、索菲亚教堂、冰雪大世界等核心景点均在2公里范围内，地理位置在哈尔滨酒店市场中极具竞争力。此外，相对较低的租金水平有效平衡了整体投资成本，使得回报周期较市场平均水平要更短。

2、老物业的硬件局限。略有遗憾的是，受物业原结构限制，建筑层高较低，在改造做酒店后，导致空间略显压抑，对客人体验感可能有所影响。不过，整体来看，这个项目的诸多优势包括门店的优质服务，都能在一定程度上弥补这些瑕疵。

未来展望

哈尔滨冰雪游的爆火，推动哈尔滨酒店数量以及整体客房数直线增长，据相关数据显示，2024年，哈尔滨主城区现有房间数17万余间，床位数29万余张。在王总及门店店长看来，竞争对手不仅数量在增加，也在逐步转型调整，以应对淡旺季运营落差。

从2025年市场趋势来看，门店依托区位优势与冬季旺季延长的利好，在营收方面应该会有确定性的增长，但盈利增长幅度，还要看市场的动态调整。

值得一提的是，测评该项目期间，王总在北京复投的锦江酒店（中国区）旗下中高端酒店正紧密筹建中。这位入行两年的投资人直言，酒店行业既轻松又省心，在投资经营过程中发现问题，区域团队都会及时响应，自己的自由度也更高。他明确表示，接下来仍会继续投资锦江酒店（中国区）旗下品牌，坚持从一而终的选择。

来源：次方点评