摘要：这片曾沉寂20多年的工业遗址上，一个个变化在这里上演：原电子装配楼变成了房间自带5米游泳池的设计师酒店，后勤仓库转型为宋式园林茶空间，非标车间被打造成极具工业风特色的摄影基地，锅炉房则变身成宠物友好社区，运煤通道也变身为咖啡&服装集合店……

半山集茶舍的半开放茶位。看景、品茶，茶友们对这样偷得浮生半日闲的时光很是享受。

摄影工作室在此安家。

园区里到处可见打卡拍照的年轻人。

原先的运煤通道，变成了咖啡、服装集合店。

在省城太原迎泽区的城市更新版图上，一处由海军802工厂蜕变而来的RADARX 802文化工厂正成为现象级地标。

这片曾沉寂20多年的工业遗址上，一个个变化在这里上演：原电子装配楼变成了房间自带5米游泳池的设计师酒店，后勤仓库转型为宋式园林茶空间，非标车间被打造成极具工业风特色的摄影基地，锅炉房则变身成宠物友好社区，运煤通道也变身为咖啡&服装集合店……

如今，55亩厂区通过13栋老厂房的空间重构，正演绎着工业遗产的当代叙事。

业态破局

老厂区商业价值的重构密码

RADARX 802文化工厂位于省城迎泽区郝庄镇南沙河沿岸，其前身为经中央军委批准建厂的中国人民解放军海军综合性装备大修厂。1996年停产后，该厂的土地、厂房作为国有资产划归地方，后移交至山西文旅山投集团旗下的中小基金集团。

停产后，企业的几次转型尝试都不很成功，土地、厂房渐渐闲置下来。中小基金集团跳出传统资产盘活的思维，决定紧跟新经济模式的发展趋势，结合厂区实际，以新场景为纸、新业态为笔，重构老厂区的商业价值逻辑，积极对接与园区发展定位相契合的优质企业和项目。

2022年，通过提供政策扶持、一站式服务等措施，海军802工厂项目成功吸引多家企业参与竞标。最终，通过“公开招标”方式选定山西东林盛文化发展有限公司作为802厂区盘活合作方。

回溯改造之初，东林盛公司RADARX 802文化工厂项目负责人李江说：“当时面临的不仅是物理空间的破败，更是商业定位的空白，55亩厂区、1.2万多平方米建筑，若简单改造为传统商铺，怕是会陷入‘开业即冷清’的困境。”

山投集团、中小基金集团联合东林盛详尽摸底，抓住了两个关键：一是厂区保留完整的工业文化肌理，可唤醒公众对工业文明的情感共鸣；二是地处城市核心区域，毗邻双塔景区与服装城商圈，具备承接多元消费需求的区位优势。基于此，项目确定了“文化+创意+休闲”的场景定位和业态方向，规划涵盖城市发布空间、创客办公空间、音乐教育空间等六大功能板块，彻底告别单一生产或零售的传统模式。

两年多来，通过一系列招商、打造、扶持以及太原市、迎泽区两级政府在营商政策、周边配套设施等方面的大力支持下，如今的园区，28家入驻商铺勾勒出新业态的活力轮廓：上东礼宴打造主题婚宴新场景，填补了周边高端宴会的空白；WANG MANSE宠物社区不仅提供宠物服务，更通过萌宠比赛、免费咨询等活动构建起养宠人群的社交圈；济仁中医将传统诊疗与文化交流结合，吸引中医爱好者驻足；就连The Rroor咖啡&服装集合店也以“咖啡+穿搭”的跨界模式，成为年轻人的打卡首选……

7月中旬启动的“草台班子”游园会、8月至10月举办的唱游山西达人秀展演，更让园区从“消费场所”升级为“社交目的地”。从无人问津的老厂房，到现在停车一位难求的新空间，源源不断的人流量，印证了新业态的吸引力。

空间重塑

从物理更新到消费体验的情感升维

虽然802文化工厂斑驳的厂房墙体仍保留着工业时代的印记，但内部早已焕然一新——这种“修旧如旧”的物理改造只是表象，真正让老空间“新生”的，是中小基金集团和东林盛公司对这里空间功能、文化内涵与情感价值的三重重塑。在这里，消费不再是简单的“买卖行为”，而是获取体验、连接情感的过程。

同一空间内，创客们在办公区讨论创意，家长带着孩子在宠物社区参与萌宠游戏，年轻人在微醺清吧小酌，茶友在半山集茶空间品茗。不同人群的需求在此得到满足，空间的使用效率与价值大幅提升。

8月下旬的一天午后，半山集茶空间的主理人陈磊正忙着为一场汽车发布活动布置场地。他说，这里是一间茶舍，偌大的空间造景中嵌套着不多的茶位，坐满了“一杯茶、一下午”的品茗观景客，看上去少了商业的计算。“可能正是我们营造的氛围，让我接到了大单。”陈磊笑着说，开业以来，围棋赛、电子产品发布、会员活动等活动纷纷选择在这里举办，为他带来了远超一杯茶的收益。

文化重塑则让老空间有了“灵魂”。802文化工厂没有为了“新”而割裂历史，而是将工业文化与地方文化深度融合：保留厂房的钢铁结构、斑驳墙面，打造独具特色的工业风格景观，唤起公众对工业文明的记忆；同时，通过达人秀展演、中医交流、文创产品展销等活动，植入三晋文化元素，让园区成为“山西文化展示窗口”。

“刚刚落幕的第七届山西文博会也在这里设立了分会场，”东林盛文化发展有限公司董事长郝继强说：“这种文化赋能，让802文化工厂区别于普通商业综合体，形成了独特的文化记忆点，也让消费者在消费过程中获得了文化认同与精神满足。”

最动人的则是情感重塑。对原厂区职工而言，这里是“青春记忆”的载体，职业转型让他们重新找回了对空间的归属感；对太原市民而言，这里是“城市新地标”，工业风的设计、多元的活动让他们愿意前来“打卡”，留下新的生活记忆；对游客而言，这里是“了解太原的窗口”，通过体验式消费，感受到这座城市的历史与活力。

双效协同

国企盘活资产的责任与担当

802文化工厂的蝶变，不仅是商业项目的成功转型，更是山西文旅山投集团、中小基金集团作为国有企业，平衡经济效益与社会效益、实现“双效协同”的生动实践。

在盘活老厂区的过程中，国有企业始终将“解决历史遗留问题”与“创造长期价值”放在同等重要位置，让资产盘活不再是单纯的“赚钱工程”，而是兼顾职工生计、城市更新与区域发展的“民生工程”。

从经济效益来看，通过“精准定位+市场化合作”，让闲置资产焕发了持续造血能力。改造前，802工厂因无生产任务，经济来源匮乏，厂区运营与职工生计均成难题；改造后，项目以1.5亿元总投资为牵引，通过“公开招标”引入山西东林盛文化发展有限公司作为合作方，既保障了资产盘活的规范性，又借助专业运营团队实现了资源高效配置。截至目前，16家店铺稳定运营带来的租金收益、招商收入，以及正在装修改造的7家商铺和筹备中的5家商铺的潜在收益，不仅让闲置多年的资产产生了持续现金流，更通过与周边双塔景区、服装城商圈的融合，形成了“文旅+商业”的联动效应，带动了区域经济提档升级。

更值得关注的是项目的社会效益。对原802厂职工而言，改造不仅解决了“生计之忧”，更带来了“职业新生”——部分职工通过技能培训转型为园区运营管理人员，收入水平较此前显著提升，归属感与幸福感大幅增强。山西文旅中小基金集团副总经理权峰表示：“10年前接手工厂时，职工生计难以保障，这份社会责任沉甸甸，而如今，职工从‘下岗焦虑’到‘稳定就业’的转变，正是项目社会效益最直接的体现。”

在当下国企改革深化的背景下，802工厂的案例具有重要示范意义：国有企业的资产盘活，不应只追求“账面盈利”，而应将经济效益与社会效益统一起来。国有企业通过“一站式政策扶持”“全天候商务服务”，既为合作方创造了良好的营商环境保障经济效益，又解决了职工就业、文化传承等问题实现了社会效益，这种“双效协同”的模式，不仅让老厂区“活”了起来，更让国企的使命担当落到了实处。

从物理改造到情感升维，802文化工厂的实践证明：老空间的新生，本质是“以人为本”的更新。它用文化赋能空间，让空间有了温度；用场景拉动消费，让消费有了体验；用更新激活城市，让城市有了活力。这种模式不仅为太原的城市更新提供了样本，更向行业证明：闲置资产的盘活，不是简单的“拆旧建新”，而是通过功能、文化、情感的三重重塑，让老空间成为连接过去与未来、商业与生活、个人与城市的纽带，这正是新时代城市更新与商业创新的核心逻辑。

本报记者安晓奕 文/图

来源：太原日报