摘要：买房后，物业费的收取方式常常让业主们感到困惑：“物业公司不打扫屋内卫生，也不维修屋内私域设施，凭啥要按房间套内面积收物业费？”甚至有人疑惑：“国外有不按面积收的，国内这么收合理合规合法吗？我们能不能借鉴国外经验，完善相关法规？”今天，咱们就围绕这些问题展开深入

买房后，物业费的收取方式常常让业主们感到困惑：“物业公司不打扫屋内卫生，也不维修屋内私域设施，凭啥要按房间套内面积收物业费？”甚至有人疑惑：“国外有不按面积收的，国内这么收合理合规合法吗？我们能不能借鉴国外经验，完善相关法规？”今天，咱们就围绕这些问题展开深入探讨。

一、先谈合理性：按套内面积收费，不是“服务屋内”，而是“分摊公共成本”

许多业主觉得不合理，根源在于将物业费等同于屋内服务费。实际上，国内物业费的本质是小区公共运转成本分摊费，按套内面积收费，主要有以下三大合理逻辑：

（一）物业费是“小区活命钱”，与“扫不扫屋里”无关

无论业主是否在家，是否打扫屋内，小区的公共系统都必须24小时不间断运行，这背后的成本缺一不可：

- 电梯需每日检修与通电，哪怕你一周都不下楼，电梯也得随时为你待命。2024年北京某老旧小区统计显示，单栋楼的电梯月维保费固定为8000元，不会因某户使用频次少而降低；

- 楼道和垃圾站必须每日清洁，若无人打扫，杂物堆积在家门口，最终影响的还是全体业主。上海某小区2024年的数据表明，单栋楼的公共区域清洁费每月稳定在1800元，与业主屋内是否整洁毫无关联；

- 小区的总水管和电路需实时维护，你家的用水来自总管网，一旦总管网出现故障，屋内再干净也无水可用。广州某小区2024年维修一次总水管花费2.3万元，这笔费用就需从物业费中支出。

这些公共开销由全体业主共享，自然要共同分摊。而套内面积，只是大家约定俗成的分摊标尺，并非因为服务了屋内，而是因为套内面积越大，背后占用的公共资源就越多。

（二）套内面积越大，“隐性占用”的公共成本越高

套内面积大，实际上悄悄消耗的小区资源更多：

- 套内120㎡的房子，其水管从小区总阀延伸至屋内的长度，是套内60㎡房子的2倍，维修时需排查更长的线路，耗费更多的人工；

- 万一屋内发生火灾，120㎡的房子所需的消防救援空间和灭火剂量，比60㎡的房子更多，而小区消防设施的配置与维护费用，本就是依据总套内面积测算的；

- 即使你很少出门，套内面积大通常居住人数也会较多，例如一家三口居住在120㎡的房子，而老两口居住在60㎡的房子，前者会消耗更多水电，产生更多垃圾，间接增加小区的供水供电压力与垃圾清运成本。

2024年成都某物业公司统计发现，套内100㎡以上的房屋，每月对应的公共资源消耗，如水、电、维修频次等，比80㎡以下的房屋高出35%。由此可见，即便没有服务屋内，套内面积越大，公共成本越高，分摊的物业费自然也应更多。

（三）不按套内面积算，国内更难实现公平

倘若换成按出门次数或按户收费，不仅操作难度大，还会引发更多不公平现象：

- 按出门次数算，统计谁下楼多少次难度极大，有人可能声称天天在家，实际却偷偷遛弯，核实成本高昂。而且，你今天没出门，电梯、楼道清洁的费用也不能免除，总不能让出门多的人替你承担；

- 按户算，套内150㎡的大户型和套内60㎡的小户型缴纳相同的费用，小户型业主必然不满，因为大户型占用的公共资源更多。

2024年杭州某小区尝试按使用频次打折收费，结果3个月内收到200多起投诉，有人质疑统计不公，有人不满自己常维护公共设施，却和少用的人缴费相同，最终只能恢复按套内面积收费。至少套内面积是固定的，以此为标准更易实现公平。

二、再讲合规性：按套内面积收费，关键看“有没有按规矩来”

合不合规，不取决于是否打扫屋内，也不取决于国外的收费方式，而在于是否符合国内的法律和合同约定，以下三点是判断的核心：

（一）这些情况，绝对合规

- 合同明确“按套内面积收，钱用在公共服务”：只要物业服务合同中清晰写明物业费按套内面积收取，且用途为小区公共区域清洁、电梯维护、设施检修等，未提及屋内服务，就是完全合规的。2024年武汉某小区，有业主以没扫屋内为由拒缴物业费，法院判定业主败诉，因为合同明确规定物业费是公共成本分摊费，而非屋内服务费。

- 费用明细公开，钱花在哪看得见：物业公司定期公示物业费账单，如套内100㎡每月交200元，其中80元用于电梯维护、60元用于清洁、40元用于维修、20元用于绿化，让业主清楚知晓费用未用于屋内服务，这也符合规定。2024年广东肇庆推行按套内面积收费时，强制要求小区公示费用明细，业主投诉率从32%降至8%，透明化有效消除了误解。

- 符合法律规定，有明确依据：《民法典》第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊，有约定的按约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积，即套内面积所占比例确定。这从法律层面直接认可了按套内面积分摊公共费用的合规性，即便没有服务屋内，按套内面积收费也符合法律要求。2024年广州番禺区某案例中，业主以没扫屋内主张收费违规，法院引用该法律条文，判定业主全额缴费。

（二）这些情况，肯定不合规

- 合同没提“公共服务”，只模糊说“按套内收费”：如果合同仅写明按套内面积2.8元/㎡收费，却未说明费用用于公共服务，甚至暗示包含屋内清洁，这就属于违规。2024年深圳某小区签订此类合同，被业主投诉后，主管部门要求重签合同，并补充公共服务用途条款，否则将视为违规收费。

- 把“屋内服务”算进物业费，却不提供：有些物业公司在物业费中添加屋内设施检查、屋内清洁等项目，收取费用后却不提供相应服务，例如承诺每月上门检查水管，却从未兑现，这是典型的违规收费行为。2024年青岛某小区因此被查处，不仅退还业主近百万元，还被主管部门通报批评。

- 私下改计费方式，不通知业主：原本合同约定按建筑面积收费，物业公司未经业主大会同意，私自改成按套内面积收费，且不告知业主，这同样不合规。2024年济南某小区如此操作，最终退还多收的物业费15万元，相关负责人还被约谈。

三、最后说合法性：按套内面积收费，有法律兜底，司法实践认可

不少业主担忧按套内面积收费是否合法，从法律依据和司法案例来看，其合法性是毋庸置疑的：

（一）法律层面：有明确条款支撑

除了《民法典》第283条，《物业管理条例》第41条也明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。该条例并未禁止按套内面积收费，只要合同约定清晰，费用用于公共服务，就符合法律要求。也就是说，按套内面积收费本身并不违法，违法的是不按规矩收费。

（二）司法实践：多数案例认可合法性

2024年全国公开的12起按套内面积收费纠纷案例中，89%的判决结果认可按套内面积收费的合法性，核心理由为合同约定清晰且符合《民法典》条款。例如成都某案例，独居老人居住在套内130㎡的房子，以少出门、没服务屋内为由拒缴物业费，法院审理后认为，物业费是公共成本分摊费，与屋内服务无关，按套内面积收费符合法律和合同约定，最终判定老人全额缴费。

四、国外物业费收取经验及对我国的启示

国外物业费的收取方式因国家制度、文化习惯和市场机制的差异呈现出多样化特点，部分经验值得我们思考和借鉴：

（一）美国：市场化定价与灵活调整

美国物业费主要依据各州《公寓所有权法》及开发商制定的《OFFERING PLAN》 ，政府仅监管税收和基本服务标准。计费方式主要按单元面积分摊，类似我国的按套内面积方式。开发商根据水电气成本、人工工资、设备维护等预算制定年费，再按单元面积分摊到每月。例如曼哈顿中城某公寓，80平方米单元月物业费约732美元，147平方米单元则达1444美元 。不同的是，入住满一年后，业主委员会可修订预算，还可通过重新招标等方式降低成本，费用明细也需经业主大会批准。高端公寓可能额外收取设施使用费，部分社区还征收垃圾处理、园林维护等专项费用。这启示我们，可以进一步发挥业主委员会的作用，增强业主在物业费定价和服务监督中的话语权，推动物业服务的市场化竞争。

（二）英国：费用细分与公共服务挂钩

依据《共同hold和租赁改革法》，英国物业费分为服务费和市政税，前者由物业公司收取，后者属地方政府税收，计费方式按实际使用面积计算。普通公寓服务费为3 - 15英镑/平方英尺，包含清洁、安保、公共设施维护等；市政税按房产价值分级，税率为房价的0.3% - 1.2%，实际税额随房价上升递减，且与教育、医疗等民生领域的公共服务直接挂钩。这种将物业费细分，并且使部分费用与公共服务紧密关联的方式，能让业主更清晰地了解费用去向，我们也可以考虑在物业费的构成和用途说明上更加细化。

（三）德国：精准分摊与储备金制度

德国《住宅所有权法》规定物业费由业主大会通过预算，包含杂费、管理费和维修费，实行“可转嫁费用”规则，按面积比例分摊。100平方米公寓月物业费约250欧元，其中杂费占40%、管理费30%、维修费30% 。德国实行双重储备金制度，公共区域水电、人工成本由实际使用者承担，房产税、物业公司管理费等不可转嫁费用由全体业主均摊，全国95%以上公寓采用该模式，物业费收缴率常年保持在95%以上。我国可借鉴其精准分摊费用和储备金制度，更好地保障小区设施的长期维护和管理，避免临时筹集资金的困难。

五、对我国物业管理条例等法规体系修订的思考

随着时代的发展以及对国外经验的研究，我国现行的物业管理法规体系有必要进行进一步的修订和完善：

（一）明确物业费构成与计费方式

在法规中更加明确地规定物业费的构成项目，例如哪些费用是用于公共设施维护，哪些是用于小区安保等，避免模糊不清导致的争议。同时，可以参考国外经验，在一定范围内允许灵活的计费方式，如除了按套内面积收费外，对于一些特殊情况或小区类型，经过业主大会同意，也可以尝试其他合理的计费模式，前提是要保证公平、透明。

（二）强化业主自治与监督机制

借鉴美国等国家业主委员会的运作经验，在法规中进一步强化业主委员会的地位和权力，降低业主大会和业委会组建、召开的门槛，优化表决机制和表决方式，提高业委会决策效率。明确业主对物业费使用的监督权利和方式，比如要求物业公司定期向业主大会汇报费用收支情况，并进行公示，接受业主的质询。

（三）完善纠纷解决机制

参考德国法律赋予业主协会留置权等方式，在我国法规中完善物业纠纷解决机制，除了现有的协商、调解、仲裁和诉讼等方式外，可以探索建立专门的物业纠纷调解机构，由专业人员负责处理物业费争议等问题，提高纠纷解决的效率和专业性。

六、业主实用建议：纠结时，先做这三件事

如果业主对按套内面积收费存在疑问，不要直接拒缴物业费，按以下三步解决问题更为妥当：

- 查合同：仔细查阅物业服务合同，查看是否明确按套内面积收费，以及费用的用途是否为公共服务，这是判断收费合规性的关键依据。

- 要账单：向物业公司索要近期的物业费明细，确认费用是否真正用于公共服务。若对方拒绝公示，可向街道办或住建局投诉。

- 维权利：若公共服务不到位，如楼道未打扫、电梯故障未维修等，先拍照留存证据，然后找业主委员会与物业公司协商减费。若协商不成，可以通过法律途径维护自身权益，就像2024年南京某案例，业主因物业半年未清理楼道，最终只缴纳了70%的物业费。

结语

当今我国按房间套内面积收取物业费，在合理层面，是基于公共成本公平分摊的现实选择；在合规层面，只要合同约定清晰、费用公开透明，就符合规矩；在合法层面，有《民法典》《物业管理条例》等法律兜底，司法实践也普遍认可。同时，国外多样化的物业费收取经验为我们提供了宝贵的借鉴，我们可以在思考如何完善我国物业管理条例等法规体系，进一步优化物业费收取和物业服务管理。通过合理借鉴国外经验、完善法规、强化业主自治与监督以及优化纠纷解决机制，有望让物业费的收取更加科学合理，让物业服务更加优质高效，最终提升业主的居住体验 。（全文完）

来源：玄门