摘要：圈子里有同学说，房地产有个不可能三角：好东西-普通人-不用抢。

圈子里有同学说，房地产有个不可能三角：好东西-普通人-不用抢。

房产作为一种商品，价值层面，永远是稀缺的优于不稀缺。

尤其是局部区域，当从原来的要求社保3年/5年，转变成不要求社保，由只能买2套变成3套、再变成不限套数。其实就是在告诉我们：

这里的房子量太多了，你们赶紧来帮我去库存。

前天晚上，9月5日，深圳正式放开新一轮限购政策。深圳的10个区，分出三类限购：

南山区、福田区、宝安区（新安街道）：

深户直接买，最多2套；非深户1年社保，限购1套；有2个及以上未成年子女可再买1套。

宝安区（新安街道以外）、罗湖区、龙华区、光明区、龙岗区、坪山区：

深户直接买，不限套数；非深户1年社保，不限套数；非深户不满1年社保，限购2套。

盐田区，大鹏新区：

深户非深户直接买，不限套数。

此外新政还包括：成年单身人士按家庭执行，可购买2套；公司产权可购买住宅；利率不再区分首套二套，都是LPR-45BP，目前为3.05%。

政策很明显的导向是，将大家的钱包，赶到不限套数的地方。

但是大家有没有想过一个问题：

钱包被赶到那里，瘪了钱包，肥了谁？

首先我们需要了解一件事情。

影响板块房价涨跌趋势的因素，到底是什么？

是政策？

政策放开宝安（新安街道以外）、罗湖、龙华、龙岗等区域，短期内促使大量的购房者，涌向这些地方。

无论是不是深户，非深户有没有1年社保。

事实上所谓的1年社保，只要你有买房的打算，从去年9月“止跌回稳”到现在，1年的门槛已经能实现了。

但是政策对房价的影响，只在于短期，因情绪激烈导致的房价脉冲。由此带来的后果，甚至对长期的房价趋势形成执行隐患。

尤其是外地人，现在冲入取消限购区域的人越多，未来一旦出现亏钱效应，大规模踩踏——

深圳早已取消了限售政策，卖给你们的新房二手房，最后统统变成大家手里的二手房。

再大的去库存压力，由1万人、10万人共同分担，就会变得微不足道。

这里就需要判定一个事实：取消限购的区域，未来是不是真的会出现亏钱效应？

影响板块房价涨跌的三个因素。

我一直跟大家强调：产业、供求关系、购买力。

我给大家划分深圳的五大价值板块、五大居住价值板块，依据的就是这个标准。

所以在很长一段时间，深圳楼市的基本情况就是：

新盘集中放量在居住价值板块，价值板块供应稀缺二手房老破且房价高。

我们来直观地看下数据：

这是我从深云房产研究院拉出来的，2022年至今深圳和深圳各区的新房住宅供应情况。

从整体供应量来看，最近三年半的时间，深圳新房供应不算少，但大量的新盘，集中在龙岗区，集中在龙华区，集中在宝安的沙井、松岗片区。

房子也是商品，新房供应越多，价格内卷越严重，并且一定伤害周边的二手房价。

那么供应以后的销售情况呢？

再看这张图：

截止到9月5日深圳放开限购当天，深圳新房住宅取证入市，但还没卖掉的，一共有3万多套。

依然是龙岗、龙华的新房库存压力最严重，库存超过6000套。

宝安超过5000套。光明、坪山也都超过3000套。

这是一个非常值得关注的信号。

如果不对非核心区，或者说居住价值板块进行政策性的引导，新盘库存挤压可能会引发更大的风险。

但是对这些地方引导去库存，受伤的又会是谁？

所以为什么仍然保留南山福田的限购限制？

限购是调控的一种，是用来降温的工具。南山福田的供求关系仍然紧张，价值并没有出现明显滑坡。

考虑一个问题：

好房子靠抢，不好的房子靠推广。

这一次政策放松，核心是激活需求。

比如，外地认可深圳价值的人，龙岗龙华等地的本地人，南山福田有房还有闲钱的人。以及更重要的：

全国范围，有资产配置需求的家庭。

优质资产是家庭资产配置的刚需。在这个过程当中，一定要注意：

1，外地人，盯准价值、挑对高价值资产。

你为什么跑来深圳买房？

说白了，就是冲着赚钱。可能你自己的城市，买房要么亏钱，要么没有继续往上涨的潜力。而恰恰深圳很多地方放开限购取消限购，你觉得是机会。

可是，你再问自己几个问题：

你来过深圳几次？你了解深圳吗？你知道深圳的东南西北吗？你知道深圳为什么好吗？

假如这些东西你不搞清楚，你只是觉得在深圳有一套房子就能赚钱。

那不是赚钱，那是别人赚钱的垫脚石。

2，放松/取消限购区域，买房暂时不要去。

哪些区域：龙华、龙岗、光明、坪山、盐田、大鹏，包括罗湖、宝安新安街道以外。

大量房子只有居住价值，少部分如罗湖宝安还有一些投资价值，但不管求住还是求赚，现在都不是进场的好时机。

政策会短暂刺激当地的市场情绪，最起码会反映在挂盘价格上面，现在过去相当于追高。

相对应的，如果追求价值升级，现在是放松限购区域，卖房的天赐良机。

从市场情绪，到买家群体，甚至到卖出价格，卖家都迎来了难遇的优势机会。

3，核心区，捡笋盘，不要贱卖换房。

前些年东莞取消限购，我接连碰到四五个前南山、福田的业主。

卖掉自己的房子，跑去东莞1套换3套4套，还是全款。

这是纯粹的败家。

同样的，假如你已经满足深圳南山、福田的购房门限，现在反而是进场的好时机。

永远都有那种糊涂蛋业主，把自己手里的宝贝拱手让人。

假如你再多学点谈判议价的方法，他们很可能还要把宝贝低价让给你。

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这一次的政策放松，整体力度还是很大的。

原来严格限购的宝安（新安街道）、罗湖，直接跟龙华、龙岗等同，满足条件不限套数。

而不是跟北京、上海一般，继续以五环、外环做限购取消与否的界限。

南山、福田，现在还能继续保留原有的限购，更显得弥足珍贵。

9月10月是房地产传统的旺季，我也会实时帮大家盯着市场的变化。

当然5日的这个政策并不能解决所有问题。

就如我刚才所说，假如你不懂板块价值，不懂政策背后的引导，反而要掉坑里。

但好在政策还在继续推进，推进就是希望。

市场也在继续变化，有变化就永远有机会。

假如你有真实的需求，现在到了进入市场，看一看的时候了。

当然，买房之前，把学习、把准备工作做足，懂得如何判断房子的价值，依然是更重要的事情。

这是一个楼市分化的时代

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来源：谭帮主说房一点号