摘要：按照2025年1到2月全国新房销售数据，可以计算出来，全国新房销售均价为9546.8元/平米，比去年同期的9293.7元/平米，还反弹了2.7%。从百城新房价格涨跌来看，共有43个城市环比上涨，10个城市价格环比持平，占比也过半。很多城市的房价虽然没有跳出下跌

#房地产市场的未来何去何从？#

为什么房价没有崩盘，反而租金给人一种崩盘的感觉。

按照2025年1到2月全国新房销售数据，可以计算出来，全国新房销售均价为9546.8元/平米，比去年同期的9293.7元/平米，还反弹了2.7%。从百城新房价格涨跌来看，共有43个城市环比上涨，10个城市价格环比持平，占比也过半。很多城市的房价虽然没有跳出下跌范畴，但跌幅已经明显收窄。

倒是房租，反而最先挺不住了。

Wind给出的结果显示，截至2024年底，北上深房租跌回2015-2017年的水平、广州跌回2014年、成都跌到2018年、天津更猛，直奔2010年。

特别是今年，租金下跌的势头还在持续，58安居客数据显示，2月，全国40城的平均挂牌租金约43.9元/平米/月，较上月继续小幅下浮1.6%。

别看租赁挂牌周期下降至48天，较上月减少3.9天，似乎租赁去化加速，但其实，市场供应也重新回到上升态势，整个2月，全国40城租赁新增挂牌房源量环比大幅回升157%，整体租赁房源总量环比回升22%。以价换量的方法能不能管用，照这么下去可能真悬了。

为什么房租跌，房价涨？是因为房价并不真实，它掺杂了市场情绪、信息操纵及传播失真，尤其是现在的高房价水平，跟普通人已经没有太大关系了，而是取决于最富的那群人到底有多富。

但房租下跌一定是最真实的市场表达，因为它是剥离了金融和投资属性而存在的一项生活消费支出。定价除了租金本身和预期增速外，更深层的影响其实来自微观，也可以说供求关系，其中最重要的是需求。

1是租客的支付能力，而支付能力又与就业和收入密切相关。

这几年经济环境严峻，大量高薪打工人的收入不能同日而语，互联网、金融、房地产、教培等行业的降薪裁员潮，直接导致租赁需求锐减，仅房地产行业半年就有500家企业宣布裁员，无疑印证着"金领退潮"的现实。

2是人口流动量放缓的影响，租金才呈现连年下降趋势。

以深圳为例，2024年，深圳常住人口增加19.94万人，这个数字位居广东省21个城市首位。

但和人口增量最辉煌的时候相比差别还是非常大的，那些年深圳年均人口增量动辄五六十万，现在不到二十万，大不如从前。

还有00后的择业观也在转变，麦可思研究发现，毕业半年后返乡就业的比例呈上升趋势。2023届本科生到县域就业的比例为27%，相比2019届增加了6个百分点，2024届毕业生倾向于公职类岗位，占比44.11%，这种“低流动性就业”，不管是租房还是买房的需求也都会随之下降。

租金下跌不仅是需求断裂的结果，更是供给端过剩矛盾集中爆发的表现：

目前，我国保租房处于供给加快期，早在2020年十四五初期就定下指标，五年，要筹建870万套保租房。截止2023年底，已筹建保租房约573 万套，短短三年就完成KPI的2/3。

而过去的2024年，全国共计建设筹集保障性住房172万套。按照这样的趋势，如今进入收尾之年，还会有大量的保租房涌入市场，而且越是重点城市，供应增加程度也就越高。

大规模的租房供应，还带有保障二字，无论管理规范性还是定价合理性对普通房东手里的房子都是妥妥的降维打击。即便抛开这些细节不谈，就从最朴素的直觉出发，同样是租房，租国家的是不是比租个人的或者公司的更安心。

不夸张地说，当保租房大规模铺开，自然也分流了一部分需求，这对于商品房的出租会形成很大的冲击。

不过，对于眼下房租下跌而言，保租房的存在可能确实还不是主因，相比之下，反而二手房应该负全责。

近来二手房挂牌量持续增加，尽管部分城市出现了积极信号，但绝大多数区域依然处于以价换量、去化周期延长的阶段。

数据上也可以看到，2024年全国重点城市二手房成交同比增长约9%，为近5年新高。在成交规模上升之际，重点城市的二手房去化周期仍处于16.3个月，尽管已经回归至2023上半年的平均水平，但仍高于2022年水平。同时，百城二手房价格累计下跌7.26%，环比已连跌32个月。

大家都争先恐后想把房子卖出去，那么必然会出现价格竞争，这样的状态下，很多房源其实并不好出售，大量业主不得不一边出售一边租，无形中又增加了租赁市场的供给。

整体来看，租客的增长量和支付能力没有前几年那么高，租赁房源却在疯狂增加，租金大幅度下降也就在情理之中了。

所以，想要扭转租赁市场当前的现状，唯有指望两件事能有所改变：其一，就业面能够得到质的改善，其二，租赁房源供应能有所收敛。

房说君有话说，道理简单，但落地恐怕没有那么容易：先说就业，前面都说了，最能吸纳普通人就业的岗位不是裁员就是降薪。而现在高精尖产业发展加速，确实能不断突破技术瓶颈，让产业附加值更上一层楼，实现经济高质量发展。但是，如何让这些高精尖产业成为普通人的就业红利，变得尤为重要。毕竟，不管是稳消费还是稳民生，都是要以此为基础。

而供给就更为复杂了，租售并举是国家定的方向，所以保租房肯定是租赁市场的前提，不能改变。但存量房市场就不一样，因为是业主自发形成，所以不吃亏是最重要的，他们深知单纯指望收租并不是一笔好买卖，与其跟国家卷、跟其他房东卷，不如跟着市场行情变动而改变。尤其是未来新房已经明牌要走高端改善的路子，很多普通购房者有意无意地被赶到了二手房市场，这就为二手房的止跌企稳甚至回升创造了客观条件。

也就是说，一旦二手房市场的价值预期得到正向反馈，抛售情绪就不会那么严重了，相对而言，租赁市场也就跟着好起来。

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来源：每日房说一点号