摘要：江宁一向是南京月度成交量最多的一个区，消化了不少二手房库存，目前南京二手房被买到还有14万+，这也代表着南京的置业需求依然存在。

江宁一向是南京月度成交量最多的一个区，消化了不少二手房库存，目前南京二手房被买到还有14万+，这也代表着南京的置业需求依然存在。

从各区成交来看，刚需板块比重相对较高，其中江宁、浦口成交占比预计超过1/3，总价低，可选择较多。价格方面，江宁成交均价已回归2万/㎡以下；同比来看，各区成交均价回落均较为明显，年末房价也逐步趋稳。

2023-2024年南京各区二手住宅成交均价变动情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：元/㎡

在这样的环境下，仍有一些小区流动性差，房子没人看，难以成交。

比如揽翠山庄、玛斯兰德、证大九间堂这类别墅豪宅，很难找到买家接盘。

揽翠山庄仅有一套独栋别墅，挂牌单价约7.6万/㎡，总价高达3595万，这个价格就已经筛选了一大波人。这套别墅还是1年前挂牌的，一直没人要。

证大九间堂目前有4套别墅挂牌，单价约6-7.2万/㎡，总价在3980-4745万之间，其中3套房源都是1年前挂牌，找到下家不容易。

根据链家显示，2024年玛斯兰德仅成交2套别墅，分别为红木林街区和奔牛谷街区。据了解，奔牛谷街区的这套建面约416.81㎡的别墅，成交总价3750万，单价高达约9万/㎡。

玛斯兰德体量巨大，整个别墅区共有32套在售，有双拼有独栋，总价在1200-5600万之间不等。

别墅高昂的价格是实实在在摆在眼前的，只能是富豪的藏品，本身也很少在市面上流通。近两年不少中产阶级资产缩水、负债增加，甚至面临破产，买别墅的这一批人又少了。

值得一提的是，将军山又要出现一批别墅了。将军山G58、G59均已成功出让，容积率低至1.05，虽然不能跟旁边的复地朗香（容积率0.39）和证大九间堂（容积率0.28）相比，但也是近年来非常稀缺的低密宅地，做成叠墅产品不是问题。

在新产品即将上市的冲击下，老牌别墅的市场份额又被压缩了。

再比如前两年被炒的火热，如今价值下滑的板块，麒麟科创园和青龙片区就是代表性板块。

仁恒城市星徽是麒麟科创园的高端品质盘，但城市星徽B区目前只有1套成交，单价约2.8万/㎡。B区挂牌13套，一方面挂牌量并不多，另一方面3万/㎡上下的挂牌价，这个价格在主城区也是有不少选择的。

紫星荣院、深业青珑上府，位于紫东青龙片区。紫星荣院6套在售，挂牌单价约2.9万/㎡；深业青珑上府24套在售，挂牌单价约2.2万/㎡，在售房源不多。

这类板块早期投资客比例略高，不少人已跑路，投资价值退却之后，该片区声量越来越小，竞争力大打折扣。再加上短期内自住客难以培养，导致很少会有人愿意接手该板块的房子，毕竟太不方便了。道路不贯通，配套不足，这都是青龙片区的核心难题。

另外，还有些没有居住价值的老破小，也很难卖出去。这些老破小唯一的优势就是面积小总价低，生活配套也齐全。但劣势太多了，房龄老，公共设施老化，没有车位，房屋还可能存在地基下沉、墙体裂缝、电路老化等，后续需要投入更多的资金和精力去翻新和维修。

这样一比，唯一的优势就没那么吸引人了，毕竟在百家湖附近，也有不少总价200万上下的房源。像万科金域蓝湾这样的品质房源，不介意楼层和面积的话，总价211万就能拿下一套。

所以，老破小在流通性上本就处于弱势，更何况，在价格下调后的现在，一些次新房的价格相比之下就更香了。

但老破小就没有人买吗？不，1万/㎡以下就能成交的老小区还是有很多，说白了，价格到位总有人要的。

Ps：笔者统计了江宁区90天0成交的小区：

特别提醒

1、本篇数据仅涉及有报价及挂牌的二手房小区，有部分新交付小区会被统计到，成交数据少是正常的；2、数据来源于贝壳，不排除这些小区中有其他渠道成交的情况，所以以下数据仅供参考；3、数据庞大整理不易，如有错误欢迎指出。

来源：专聊房