摘要：排队抢房的记忆，仿佛仍在昨日。售楼部外连夜搭帐篷、摇号现场尖叫声此起彼伏、置业顾问一句“再不买就涨”就能逼出全款的画面，如今听来像荒诞剧。短短几年，风向彻底变了：微信群不再转发“日光盘”，取而代之的是“急售、可小刀、送车位”；曾经坚信“房价永远涨”的人，也开始

排队抢房的记忆，仿佛仍在昨日。售楼部外连夜搭帐篷、摇号现场尖叫声此起彼伏、置业顾问一句“再不买就涨”就能逼出全款的画面，如今听来像荒诞剧。短短几年，风向彻底变了：微信群不再转发“日光盘”，取而代之的是“急售、可小刀、送车位”；曾经坚信“房价永远涨”的人，也开始把马云那句“房价如葱”翻出来反复咀嚼。

2020年是一道分水岭。疫情、人口、政策三股力量同时发力，把全国楼市撕成了两个世界。

一边是北京海淀、上海黄浦，12万元/㎡的学区房依旧有人抢。地铁口、三甲医院、重点学校、互联网公司，所有顶级资源像磁铁一样把人口、资金牢牢吸住。挂牌量稀少，价格自然岿然不动。中介说：“只要学籍政策不改，这里的房子就是硬通货。”

跨过一条河、一座桥，画风急转。通州、松江、奉贤的挂牌量一年翻番，看房人却越来越少。房东第一次降价5万，第二次10万，第三次干脆直接喊话“价格可谈”。有业主把2019年430万买的房子挂到380万，三个月仍无人出价，只能自嘲“当存定期了”。

更极端的例子在东北。鹤岗、阜新，几万块就能拿下一套两居，单价折算下来不如一部iPhone。可便宜没带来成交——年轻人外流，整片小区亮灯率不足三成。本地人调侃：“房子是送的，留下才难。”

市场分化背后，是资源与人口的双重马太效应。核心区集中了教育、医疗、产业、商业，人口净流入，需求始终存在；外围与三四线库存高企，却找不到接盘者。过去“一涨俱涨”的逻辑被彻底打破，买房不再是“闭眼冲”的游戏。

心态也随之逆转。2016年，售楼处里坐着刚毕业的年轻人，啃着面包也要交认筹金；2024年，同样的人坐在咖啡馆刷着APP，把同小区半年成交价拉成Excel，反复比较后才肯约中介。首付比例下调、利率优惠、买房送车位，吆喝声此起彼伏，但观望情绪像一堵墙——“再等等，说不定还能降”。

开发商同样如履薄冰。过去“拿地—开工—售罄”的高周转失灵，新项目首开去化率能到40%已算优秀。为了出货，有的楼盘悄悄启动“员工团购”，有的把样板间改成直播间，24小时轮番带货。即便如此，远郊项目依旧门可罗雀。

政策端也不再“一刀切”。一线城市核心区控价、限购依旧严格；三四线城市则把公积金上限拉到历史最高，甚至推出“农民进城买房补贴”。可是人口不回流，政策就像打在棉花上。

于是，“买房”这个词被重新定义：它不再是全民狂欢的造富神话，而是一场需要精算的个体选择。有人卖掉老家的三套空房，置换上海内环一套老破小，只为孩子能读上重点小学；也有人手握千万现金，宁愿租房也不接盘远郊新房，理由是“租售比不划算”。

2025年下半年，或许会出现新的转折点：政策持续宽松、核心城市进一步放开限购、房贷利率继续下探……但共识已经形成——房子不再是稳赚不赔的资产，而是高度分化的“城市股票”。买对板块，可能跑赢通胀；买错地方，可能真成了“不动产”。

排队抢房的时代过去了，接下来是拼眼光、拼耐心、拼认知的时代。对于普通人，最务实的建议只有一句：别再问“房价会不会涨”，先问自己“十年后，这里还会有人吗？”

来源：大卫行摄