摘要：②规划与7月征收范围吻合，加上山村前段时间也出了具体规划，白鹅潭旧改要全面展开了；

白鹅潭，要杀疯了。

前两天，坑口片区首期规划正式挂网公示，距离征收预告仅仅过去了一个月。

几个重点：

①规划建面145.7万平，围绕太古里进行铺排，还有一线江景宅地；

②规划与7月征收范围吻合，加上山村前段时间也出了具体规划，白鹅潭旧改要全面展开了；

③商业王炸落地，太古里官宣年底率先开业，并于将有重奢品牌，万象城过江缆车招标，串联沙面、永庆坊。

白鹅潭，这下真奔着和珠江新城干一架去了。

·规划84万方住宅，太古里旁出现绝版江景宅地

首期规划调整范围总用地面积73.28公顷，规划总建筑面积145.7万平，其中居住84.3万平，商办51.6万平，市政公服建面9.8万平。

在芳村大道两侧布置商住地，补充片区住宅的同时，确保沿江带太古里一侧的商业氛围。

重点是这宗纯宅地，一线无遮挡江景+靠近太古写字楼，还能南向俯瞰太古里，要素拉满。

这块地未来也会是一线豪宅定位，接棒华润置地白鹅潭悦府和保利翡丽甲第。

其中，保利翡丽甲第也就是陆居路项目，即将对外开放，主推户型建面139-246平，大部分户型都能望江，还引入了五星级酒店喜来登，拉高项目价值。

白鹅潭核心区豪宅供应节奏，还是挺不错的。2023年开盘的白鹅潭悦府，18个月时间清盘550多套900万以上的改善豪宅，价格也一直很稳定，尾货卖到9-11万。

这也说明，买家认可白鹅潭的高端价值。

至于靠近芳村大道西侧的住宅区，定位会相对低点，但在太古里旁，靠近地铁站，高层也会有江景视野。

唯一缺点可能是学位了，芳村小学在周边省实、广雅、康有为、华师附的确是不够看，能改进一下，这片会是荔湾核心住宅聚集区。

值得注意的是，蓝皮书中的制药厂商住地快，并不在改规计划中。

大家看到84万方住宅出来会有点慌，为什么又要搞那么多宅地。

请看上海前辈VCR，前滩太古里落地5年内，房价上涨了50%，是上海涨价最多的板块。在前滩太古里周边，也是有较为明显的住宅区、公园与商办企业区的划分。

前滩板块一度卖到25万/平，虽然跟着大市有所回落，但依旧是上海最有价值的几个板块。

前滩所依仗的高端的整体规划+顶级商业资源+优质教育资源，对白鹅潭来说都有路可依，需要更多改进的是在总部经济和产业金融，抢到更多优质企业。

另一方面，85万方宅地，多吗？

多，但也不多。抛去配套的5万方公服，实际上约80万方左右的优质住宅。

去年，荔湾卖了近70万方的房子，80万方实际上就是一年多去化时间。

这部分房子，也不会同一时间入市，而是有节奏拆一块搞一块，一个个来。

今年上半年，荔湾小户型卖到断货，前7个月也卖了31.62万平，去化周期11.4个月，是全市速度最快的区域之一。

换句话说，荔湾在花费心思搞学校、建地铁、引商业后，这部分投入实际上都反哺到了楼市，买家能看得到板块规划落地和变化。

当然，背后也离不开荔湾老业主们的回购，在城市更新全面铺开后，很多拆迁户实际上都买回了荔湾。

·坑口+山村连出规划，城市更新补上拼图

这次规划范围，就是之前说的聚龙湾二期，首期位于坑口东北部，靠近太古里，与此前率先开始征收的范围吻合↓

片区内的拆迁氛围已经很浓了，张贴着拆补方案。

做地办公室门口，也有不少村民来咨询，对官方给出的方案，还是挺满意的。

墩头旁汇兴社区有不少业主早早签字搬家了，房屋门口都被贴上了封条。

至于白鹅潭另一边的山村，进度则要更快一点。

首宗石围塘地块已经挂牌下个礼拜出让，总价5.06亿，单价2.15万/平，保利发展、保利置业、和越秀等房企都在关注。

学铁商全齐，距石围塘站仅约200米+周边规划小学+白鹅潭商圈，楼面价齐全

无论是山村还是坑口村，进度相当快，是其补偿很到位。

国有证给出了5.6-6万/平的补偿，宅基证弃产有3万/平。

这批老房子市价卖2.5-3万/平，现在政府出双倍价格买，大家积极性很高。

而且，官方也提前把钱袋子计划到位，合共计划16亿收购商品房。

随着城市更新的推进，白鹅潭的城市界面、配套都会逐步完善。

·商业+行政的大小王落地，白鹅潭和珠城干一架

手握万象城和太古里的王炸，白鹅潭下个阶段就要考虑大小王之外的牌怎么搭配出牌。

现在荔湾将规划重心从已经明确的芳村商业TOD，将这种影响力扩散到沿路的旧改，推动片区整体的城市更新。

看这张图能感受到荔湾和芳村的野心有多大。

除了商业外，市政文化工程迁移所代表的行政力量转移，是极具代表性的。

月初，荔湾区教育局搬迁至广船综合体的滨江天地旁。

而早在2016年，荔湾区政府就已经搬到了白鹅潭，其它例如民政局婚姻登记处、司法局、农业局、住建局、卫生局、城管局也在白鹅潭找到了新地方。

行政机关的到来，代表了城市官方投资重心的转移，以及与此带来的大量人才、资金、基建，以及相关企业的迁移。

此外，还有大湾区艺术中心（三馆合一）选址白鹅潭，也将白鹅潭拔高了一个维度。

其与万象城、喜来登组成的核心区是当之无愧的门面，也是每年烟花绽放的三江汇聚地。

其中，万象城预计2026年开业，连接对岸的过江缆车也开始招标了，这将串联起万象城-沙面-永庆坊-荔湾湖公园。

未来，无论是步行、地铁、自驾，游客和市民在老城区都畅通无阻。背后离不开11号线的超强文旅属性，以及22号线北联机场、南联南站，白鹅潭的文商旅要成了。

而保利置业引入的五星级酒店喜来登，也能填补板块高端酒店的空白。

另一边的太古里，官宣将于2025年底开业，完整体会在2027年面世，规划了超甲级写字楼、高端商业、高端公寓、艺术中心等多种业态及产品。

关于项目品牌，也会是重奢模式，大家不用再担心了。合作方珠江产投的负责人公开表示：

顶级重奢品牌很愿意在江边、河涌旁打造独栋旗舰项目，目前他们已在街区找到了自己的位置。

传闻大家熟悉的几个头部奢侈品牌都会在里面，我反倒比较期待老铺黄金能在广州开出第二家店。

今年年底开业的太古里一期将引进顶级品牌的快闪店、轻奢时尚品牌及新型餐饮等业态。

来源：拆神