摘要：从一线城市到三四线城市，二次元商业发展迅猛。贵阳THE ONE打造2000㎡泛二次元街区，上海巴黎春天·悦汇天山转型二次元地标，上海浦东谷子消费节联动Bilibili、Chinajoy，通过IP进商圈、Citywalk打卡激活二次元流量；北京大吉巷、上海利园等

Malltowin商业与地产周报

2025.3.17-2025.3.23

1 每周趋势导读

趋势一：

二次元爆火催生产业“合规化生存”

从一线城市到三四线城市，二次元商业发展迅猛。贵阳THE ONE打造2000㎡泛二次元街区，上海巴黎春天·悦汇天山转型二次元地标，上海浦东谷子消费节联动Bilibili、Chinajoy，通过IP进商圈、Citywalk打卡激活二次元流量；北京大吉巷、上海利园等高线项目引入二次元首店。与此同时，上海黄浦区出台的《二次元衍生商品和服务经营合规指引》，标志着中国二次元产业从“野蛮生长”迈入“监管护航”新阶段。政策明确禁止向8岁以下未成年人销售二次元商品，对8岁以上需监护人确认，表面是限制低龄群体接触潜在不良内容（如暴力、恐怖元素），实则折射出监管层对二次元文化“泛娱乐化”的警惕。《指引》对二次元产业两大核心模式——主题快闪和预售管理——提出责任、资质、标识可溯、预售查询等硬性规范，合规成本增高或加速市场洗牌。黄浦新政既是二次元产业走向成熟的“成人礼”，希望很快被北京、广州等二次元消费重镇效仿，并逐步形成全国性行业标准。

趋势二：

轻资产竞争逐渐走向“垂直领域专业化”

轻资产赛道玩家日益多元，提供差异化解决方案。新成立的宁朴集团依托香港置地经验和国际品牌资源重塑侨福芳草地，旭辉联合星耀辰以“投资+运营”的资本驱动模式布局金华，观海商业对标The Commons借力麒麟公园生态打造南京沧波里，阿那亚以“社区策展”的文旅艺术运营激活北外滩，而爱琴海借助平台化在华西区域规模化复制。不同模式背后是对存量资产痛点的精准拆解——老旧项目需设计赋能（侨福芳草地改造）、低效商圈需流量重塑（旭辉广场城市更新）、文旅盲点需内容破局（阿那亚艺术社区）。差异化解决方案的涌现，既因应了商业地产从“增量开发”转向“存量运营”的底层逻辑，也倒逼运营商构建核心能力壁垒（如宁朴的设计资源、爱琴海的招商标准化体系）。未来，轻资产竞争将更聚焦“垂直领域专业化”（如医疗/教育地产改造），推动行业从“规模扩张”转向“价值深耕”。

趋势三：

AI机器人等新技术融入商业运营和体验创新

科技正成为商业体对抗同质化、激活Z世代消费力的核心变量。香港apm商场启用AI机械人服务大使，除导购、答疑外，新增情绪识别功能，可依据消费者表情推荐商品，AI机械科技大汇演助力周年庆两日客流提升10%。京东MALL南京首店试营业引入“电竞观赛区+主播直播舱”，通过实时赛事数据可视化与观众弹幕互动技术，将线下流量转化为线上社群裂变，单日线上互动量破百万；沉浸式技术向文旅商业渗透，爱奇艺扬州乐园结合AR导航与全息投影，游客可通过手机扫描实景触发《风起洛阳》剧情碎片，首日体验转化二次消费率达42%；北京大吉巷“博物馆+商业”项目引入3D文物数字展柜，消费者可360°交互把玩虚拟文物并一键下单文创衍生品。技术应用正从“工具辅助”转向“体验驱动”，企业需构建“数据-场景-情感”闭环——AI深化情感连接、区块链保障信任价值、沉浸式技术模糊虚实边界。

趋势四：

信任重构正成为商业领域变革的关键词

华莱士“过期食材换标签”和蜜雪冰城“隔夜柠檬”事件，揭示了平价餐饮品牌在高速扩张中的系统性风险。华莱士2万家门店的庞大体量与管理能力不匹配，蜜雪冰城通过“柠檬不过夜”新规试图挽回信任，但消费者对低价与质量矛盾的容忍度已达临界点。此类事件将推动行业从粗放加盟转向供应链数字化管控，例如蜜雪冰城要求闭店拍照登记报废记录，本质是通过技术手段重构信任链条。泸溪河“半斤/斤”计价单位混淆事件，暴露了商家利用信息不对称收割消费者的灰色操作。尽管法律未明确禁止非常规计价，但消费者对“隐蔽性标价”的集体声讨已形成舆论压力。此现象与华莱士食安问题形成共振，反映出消费市场从“价格战”向“信任战”的转型——未来品牌需在定价透明度、标识规范性上建立更高标准，否则将面临监管介入和用户流失双重打击。

2 商业地产新闻要点

消费政策

中共中央印发《提振消费专项行动方案》，部署30项重点任务，规范直播"全网最低价"行为。

国家发改委安排3000亿元超长期特别国债支持消费品以旧换新，首批810亿已下达。

北京出台新政：餐饮首店最高补贴200万，超市便利店改造最高补贴200万元。

上海发布服务消费"1+N"政策体系，开展"服务消费季"等活动，培育新增长点。

上海黄浦区出台二次元经营合规指引：禁止向8岁以下未成年人销售相关商品。

中消协点名"职业闭店人"乱象，预付式消费领域维权事件频发。

企业动态

万达集团80亿股权被郑州法院冻结，大连万达涉司法纠纷。

金茂集团架构大调整：撤销所有区域公司，直接管理城市公司，缩编50+项目。

招商商管在管商业项目70个，2024年4个花园城开业，平均出租率95%。

美凯龙董事长郑永达辞职，建发系李玉鹏接任，强调资源协同。

珠海万达商管东区联合世界宠物协会打造宠物友好商业体，计划数场赛事活动。

项目开发

京东MALL南京首店试营业，设电竞观赛区，计划五一正式开业。

上海利园二季度品牌亮相，融合石库门美学，6.8万㎡含1.8万㎡精品商业。

佛山万象天地设计方案公布，17万㎡"街区+MALL"，2026年9月开业。

淮安万象城四季度开业，苏北首座万象系，投资15亿建17.4万㎡综合体。

爱琴海2025年新增绵阳高新（9.3万㎡）、沈阳浑南（11万㎡）两项目。

胖东来郑州高铁站店确定选址东广场，于东来强调"不追求规模扩张"。

海澜飞马乐园开园首日5.5万人打卡，打造"马术+生态+赛事"综合体。

存量更新

香港apm商场引入AI机械人服务大使，两日客流增10%，销售额双位数增长。

北京西单大悦城2024年出租率95%，租金单价增3%；朝阳大悦城租金增12%。

上海汇宝广场6月启动改造，3万㎡转型数码3C专精业态，2026年完工。

北京国展天虹4月18日闭店，原址转型"柒号市集"高端生活能量场。

香港北角新都城百货7月休业改造，50年老店将引入创新业态。

北京超极合生汇西区3月28日开业，16万㎡改造永旺旧址，引入300+品牌。

上海巴黎春天·悦汇天山3月30日焕新，主打二次元文化，地铁直连。

轻资产

侨福芳草地引入宁朴集团轻资产运营，定位"时尚与艺术社交中心"。

旭辉商业签约星耀辰集团，金华旭辉广场6万㎡项目落地。

观海商业签约南京五星·沧波里，打造9.3万㎡公园式商业，2026年开业。

爱琴海华西区域拓展至5省11城15项目，平台化管理加速。

阿那亚和海泰北外滩达成合作，围绕海泰北外滩打造社区商业区域。

投资融资

雅戈尔集团全资收购银泰百货，阿里退出银泰商业股权交易完成。

华人置业陈凯韵1亿港元售香港湾仔两餐厅铺位，租金回报率5.6%。

英皇国际9280万港元出售屯门新都商场110个车位，获利3.58亿港元。

三亚挂牌8543㎡零售商业用地，起始价4034万元，要求打造智慧商贸综合体。

3 商业品牌新闻要点

宏观数据

1-2月社零总额8.37万亿元增4.0%，网上零售额2.28万亿增7.3%，实物商品占比22.3%。

北京1-2月限额以上体育娱乐用品增3.1%，新能源汽车零售额增22.6%。

瑞士钟表2月出口额19.83亿瑞郎同比降8.2%，美国市场降6.7%。

北京2024年新增首店960家，离境退税商店达1147家。

数码产品购新补贴带动销售669.5亿元，申请人数4220万，完成购买2254万件。

时尚/奢侈品

Zara南京新街口亚洲旗舰店开业，2500㎡设亚洲首家Zacaffè咖啡厅。

Prada亚洲首间餐厅"迷上荣宅"3月31日上海开业，王家卫设计。

新世界发展与LV洽谈入驻香港K11 Musea，拟建4万呎亚洲最大旗舰店。

瑞士钟表2月出口额降8.2%，美国市场下滑6.7%。

耐克大中华区Q3营收17亿美元，加速库存优化和本土化产品创新。

安踏2024年净利润155.96亿增52%，亚玛芬营收377.52亿元。

阿迪达斯大中华区连续7季度增长，2024全年营收34.59亿欧元增10.3%。

零售生活

京东七鲜整合买菜业务，即时零售再战美团盒马，主打"又好又快又便宜"。

永辉超市东北12店转让比优特，2025年计划关店250-350家，聚焦减亏。

物美首家"胖东来式"调改店北京学清路店3月21日重开，年内计划改造30店。

屈臣氏2025年计划新开500店，半数布局三线及以下城市。

泸溪河因计价单位不统一引争议，原味小贝暂停售卖。

餐饮

华莱士就修改效期标签道歉，永久关停涉事门店，全国开展30天自查。

蜜雪冰城新规：柠檬不过夜需拍照登记，杭州门店已执行。

乐乐茶否认2025年关闭直营店，计划门店增至700家，重点发展加盟。

休闲娱乐及其他

爱奇艺扬州乐园年内开业，绑定大运河文化带，打造影视IP沉浸体验。

上海乐高乐园80%设备安装完成，飞龙过山车、60米观光塔已测试。

新加坡亚洲雨林探险园开放，10个野生动物区融合跳伞、铁索攀岩项目。

珠海万雪汇室内滑雪场6月底运营，系珠海首家，票价参考同类场馆。

迪士尼预告《星球大战》《怪物公司》新游乐项目，科技融合叙事成重点。

新开首店

THE ONE购物中心启幕贵阳首座2000㎡泛二次元街区，全年计划48场主题活动。

北京大吉巷引进多家首店，招商率85%，定位"城市文化会客厅"。

Randomevent香港"心碎糖水铺"限时开业，融合街头元素与城市文化。

上海浦东7月举办谷子消费节，联动Chinajoy、B站开展IP快闪活动。

Sporty & Rich天猫奢品旗舰店开业，首发Preppy Drop系列主打学院风。

品牌投资及出海

名创优品海外收入66.8亿增41.9%，全球门店达3118家，TOP TOY盈利。

安踏旗下亚玛芬体育纽交所上市，2024年营收51.83亿美元增17.8%。

来源：商业与地产