摘要：基础设施不动产投资信托基金（REITs）是服务实体经济、具有创新性和普惠性的金融产品。本文系统梳理了我国公募REITs市场从试点探索到稳步发行的发展历程，总结了其在盘活存量资产、丰富投资产品供给等方面取得的成效，分析了当前REITs市场缺少龙头产品引领、市场流
◇ 作者：中航基金总经理助理、不动产投资部总经理 宋鑫
中航基金不动产投资部高级研究员 陈吉
◇ 本文原载《债券》2025年8月刊
摘 要
基础设施不动产投资信托基金（REITs）是服务实体经济、具有创新性和普惠性的金融产品。本文系统梳理了我国公募REITs市场从试点探索到稳步发行的发展历程，总结了其在盘活存量资产、丰富投资产品供给等方面取得的成效，分析了当前REITs市场缺少龙头产品引领、市场流动性不足等问题，并对REITs市场的未来发展提出建议与展望。
关键词
公募REITs 资产盘活 创新工具 扩募机制
不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）采用特殊目的载体架构，通过证券化方式将流动性较低的不动产权益转化为标准化、高流动性的金融产品。基础设施REITs作为金融领域和基础设施领域的重要创新工具，具有盘活存量资产、拓宽融资渠道、服务实体经济和促进高质量发展等多重功能。在我国经济持续发展和投融资体系改革推进的背景下，公募REITs市场已实现从无到有的突破，基础制度和监管框架基本成形。
我国公募REITs发展历程
2005年，商务部初次引入REITs这一概念，并着重指出其在资金筹措方面的效用。2007年6月，中国人民银行拟定并公布该领域首部规范性文件草案，正式面向社会公开征集意见。次年，国务院在工作部署中要求启动相关试点项目。2009年，多部门成立协调小组，在京沪津启动试点，后因国际金融危机停滞。2010年，住房城乡建设部联合国家发展改革委、财政部等部委共同颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在探索借助REITs推进公租房建设，但该尝试最终未能实际施行。
2020年，我国公募REITs再次启航。以制度变革为逻辑主线，参考重要政策出台的时间节点，其发展脉络可梳理为起步阶段、发展阶段、稳步发行阶段三个主要时期。
（一）起步阶段(2020年4月—2021年6月)：建立基本制度体系，明晰公募REITs试点范畴
为贯彻落实党中央、国务院关于深化投融资体制改革、积极稳妥降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度等决策部署，2020年4月，中国证监会与国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展。在试点政策中，监管机构首次明确聚焦基础设施领域作为REITs的核心探索方向，同时明确了基础规范、项目准入标准与运作框架三大要素，法定名称由“房地产投资信托基金”调整为“不动产投资信托基金”的标准化表述，实现概念范畴的延展。7月，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，对试点项目需聚焦的重点区域、所属行业、核心条件等关键要求予以明确，并在此基础上细化了试点工作安排。8月，中国证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，系统阐述REITs的核心定义及其运作机制，明确划分了各参与机构需要承担的主体责任，针对基金份额的发售方式制定了详细规定，建立了针对基金投资运作的严格监管机制。作为关键转折，这也标志着公募REITs从局部试点探索迈向全国重点区域重点领域大范围试点的新纪元。
2021年6月21日，中航首钢绿能REIT等国内首批9只REITs在沪深交易所成功登陆资本市场，其底层资产覆盖生态环境保护设施、现代物流仓储枢纽、高等级公路网络及产业集聚区等多元基础设施领域。首批REITs上市首日表现较为平稳，体现出市场的认知较为理性。从成交量和换手率来看，投资者参与热情较高。
（二）发展阶段(2021年6月—2024年6月)：加强制度建设，丰富产品供给
随着持续强化公募REITs的战略定位，试点工作已取得实质性进展。2021年6月，国家发展改革委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确要求结合地方实际需求，优化配套政策以完善制度体系，促进基础设施REITs市场规范有序发展。公募REITs发展进入快车道。
1.资产类型逐渐丰富
随着公募REITs试点范围持续扩大，底层资产类型在政策的引领下不断丰富。2022年5月，中国证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。同期，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，聚焦水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施及旅游等重点行业资产盘活。7月，沪深交易所先后推出针对保障性租赁住房REITs的专项监管细则。2023年10月，中国证监会颁布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将消费基础设施正式纳入公募REITs试点范围，进一步实现制度框架内资产类别的拓展。
实践方面，2022年8月，保障性租赁住房REITs试点取得重大突破，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT与华夏北京保障房REIT三个首发项目成功上市，总募资规模达37.97亿元，标志着我国公募REITs正式拓展至民生保障领域，实现了住房保障体系的证券化创新。2023年3月，公募REITs市场品类继续“上新”，中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT作为新能源领域首批试点产品，在上海证券交易所上市，开创了绿色能源资产REITs上市的先河。2024年，首批消费类REITs成功上市，资产类别进一步拓宽。
2.扩募机制建立
在多只首发概念REITs落地后，我国重点推进基础设施REITs扩募机制建设，支持已上市REITs通过增发募集资金收购优质资产，以扩大产品规模、增强流动性和提升运营效率。
2022年7月，国家发展改革委办公厅印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）新购入项目申报推荐有关工作的通知》，明确支持已上市REITs通过增发募集资金收购具有稳定现金流预期的优质资产。这一机制既有助于原始权益人提升融资能力、优化资产负债结构，又通过资产规模扩张提高了产品流动性和运营效率，为REITs市场的持续发展提供了制度保障。8月，中国证监会会同国家发展改革委在推动REITs常态化发行的10条措施中将扩募列为重点支持方向，旨在促进产品长期稳健发展。
2023年二季度，我国基础设施公募REITs市场实现重要突破，中金普洛斯REIT、博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港REIT和华安张江产业园REIT的扩募项目相继在沪深交易所成功上市，对促进市场可持续发展起到了积极作用。
3.配套政策逐步健全
我国持续完善REITs配套政策体系，推出包括税收优惠在内的多项措施，核心目标是降低基础设施REITs的发行和运作成本，优化制度环境，解决实际操作中的关键问题。
2022年1月，财政部与国家税务总局联合发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》，明确公募REITs在资产重组阶段享受特殊性税务待遇，允许原始权益人资产转让的评估增值递延至募资完成后缴纳企业所得税，并重点解决了原始权益人在战略配售阶段持有20%以上份额的提前纳税问题，有效减轻其税收负担。这些政策创新不仅降低了市场主体参与成本，还解决了信息披露和融资操作中的实际问题，为REITs市场的健康发展奠定了制度基础。
（三）稳步发行阶段（2024年7月至今）：完善制度框架，助力REITs稳步发行
自2024年下半年起，我国公募REITs市场迎来规模化发展新阶段。7月，国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称“新规”），REITs发行正式由试点探索转向稳步发行。
与初期试点相比，现阶段REITs市场在资产范围和制度设计方面均取得显著进展。一方面，新规将底层资产所覆盖的行业扩展到12大类，新增了养老设施、市场化租赁住房及燃煤发电等资产类别；扩大了旅游景区的纳入范围，符合条件的产业园区、消费基础设施和文旅基础设施配套项目也被纳入。另一方面，政策层面同步推进制度优化，具体包括完善集体建设用地、政府和社会资本合作（PPP）项目的合规审查标准，适度放宽特定资产规模门槛，以及上调净回收资金再投资比例上限等关键指标。这些举措有效解决了试点阶段的制度障碍，为我国REITs市场可持续发展提供了制度保障。
在稳步发行的大背景下，REITs市场持续扩围扩容。万得（Wind）统计数据显示（下同），2024年，我国境内新发行REITs产品29只，创年度发行数量历史最高纪录，反映出市场活跃度与发行效率都显著提升。截至2025年7月14日，已发行REITs项目数量增加到73个，覆盖10大类资产。从市场表现看，在6月5日，我国境内公募REITs的总市值首次突破2000亿元，标志着市场规模进入了新的发展阶段，整体发展态势持续向好（见图1）。
我国公募REITs市场的发展成果及现存问题
（一）我国公募REITs市场的主要发展成果
1.盘活存量资产，促进实体经济蓬勃发展
我国基础设施存量资产规模庞大，但前期缺少有效的退出渠道。公募REITs为基础设施资产开拓了市场化退出路径，持有优质资产的企业以符合要求的基础设施项目作为底层资产发行REITs产品，回收资金可用于存量项目更新改造或新项目投资建设，从而实现“投资—运营—退出—再投资”的良性循环。实践中，持有固废处理、光伏发电、仓储物流等重资产的企业通过发行公募REITs实现资产退出，在剥离重资产的同时打造轻资产运营平台，撬动增量资金投建新项目，不仅提高了存量资产的运营效率，还促进了资本向国家重大战略实施领域的流动，有效推动我国实体经济结构优化升级。
2.促进资产证券化市场发展，提高市场成熟度
公募REITs是我国资产证券化产品（ABS）的一种重要形式，其快速发展促进了我国资产证券化市场的发展完善。公募REITs需要底层资产具备明晰的权属关系、稳定充裕的现金流和规范有效的运营管理，在一定程度上促使原始权益人提高自身资产的运营透明度及管理水平。同时，公募REITs的定价机制、信息披露制度、投资者保护体系日趋完善与成熟。在此带动下，持有型不动产ABS等证券化产品也在加速发展，为其与公募REITs的良好衔接奠定基础，助力多层次REITs市场建设。
3.优化我国金融市场结构，丰富投资品种
长期以来，我国金融市场投资工具相对单一，主要为股票、债券等，缺乏能够兼顾稳定收益和适度增长的投资品种。基于强制分红的特征，公募REITs兼具股债特性，对广大投资者而言是一种崭新的资产配置选择。公募REITs的底层资产通常来自运营成熟、未来现金流稳定的优质基础设施项目，具有较为稳健的收益，能够满足保险资金、社保基金等资金方较长期限的配置需求。未来，随着我国公募REITs市场日臻成熟壮大，会有更多机构投资者陆续参与投资。同时，公募REITs的普惠性使其适宜作为我国居民的投资品种，从而吸引社会储蓄资金进入资本市场，进一步完善我国的社会融资结构。
4.推动我国金融开放，提升国际影响力
现阶段，我国公募REITs产品数量已经跃居亚洲首位。一方面，在未来公募REITs跨境投资相关政策不断完善的背景下，有望出现我国公募REITs纳入国际市场指数、外资机构进一步参与我国公募REITs投资发行等场景，并将显著提升我国公募REITs市场的吸引力。另一方面，对“一带一路”沿线国家而言，我国公募REITs市场的发展历程可为其解决基础设施投融资问题提供参考借鉴。
（二）我国公募REITs市场现存问题
1.资产类型有待丰富
自诞生以来，我国已上市公募REITs项目覆盖高速公路、产业园区、能源、消费基础设施、保障性租赁住房、仓储物流等多个领域，最新政策允许发行REITs的行业范围也已拓宽至12大类。但在实践中，因资产的特殊性、成熟性等原因，文旅、养老等部分政策已允许行业尚未实现产品落地，公募REITs的资产类型还有进一步丰富的空间。
2.缺少龙头REITs引领
与成熟REITs市场相比，我国基础设施REITs在资产整合和规模效应方面尚存在提升空间，市场缺乏龙头REITs的示范引领。一方面，我国单只REITs产品的最大规模约为12亿美元，平均每只产品规模约为3.7亿美元，与亚太成熟REITs市场相比较，单只产品体量较小（见表1）。另一方面，我国REITs市场还处于“首发＋扩募”双轮驱动的阶段，截至2025年7月14日，仅有5只产品进行过第一次扩募，与美国等成熟REITs市场依靠扩募带动规模增长的模式有所不同。
3.发行主体不够多元化
从发展现状来看，我国首批上市的9只公募REITs中有8只原始权益人为国有企业。2022年11月，国家发展改革委出台《关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，支持民间投资项目参与REITs试点，发行主体从以中央和地方国有企业为主逐步向民营企业扩展。此后，京东仓储物流REIT、物美消费REIT、特变电工新能源REIT等民营企业作为发行主体的产品相继上市。东久新经济REIT、易商仓储物流REIT等外资企业作为发行主体的产品也陆续出现。然而，受多重因素影响，截至2025年上半年，在我国发行公募REITs的主体中外资企业、民营企业的占比之和不足三成，在发挥民营企业和外资企业市场化运营优势、充分激发市场活力等方面还有提升空间。
4.投资者结构尚存优化空间，市场流动性不足
从政策层面看，我国鼓励社保基金等长期资本参与REITs市场，公募REITs市场投资者中机构投资者占比较高，个人投资者参与较少。在机构投资者中，又多以产业资本、保险资金、券商自营等长期配置型资金为主，交易型投资者较少。此外，已上市REITs所含战略配售份额的占比通常较高，这些份额通常具有较长锁定期限。交易型投资者的缺乏和流通份额的受限，共同导致REITs产品二级市场流动性较低，日均换手率不到1%。
对公募REITs市场的建议与展望
（一）相关建议
第一，加速REITs市场扩围扩容，打造龙头REITs。一是应巩固传统优势领域，继续大力鼓励支持产业园区、高速公路、保障性租赁住房等具备稳定现金流、运营成熟的优质资产申报发行公募REITs，进一步做大市场规模。二是要加快推进文旅、养老等尚未“破冰”的行业资产通过REITs实现市场化交易，为投资者提供更丰富的底层资产选择。三是需畅通持续扩募机制，探索原发行人体系外资产扩募，打造一批龙头REITs，为市场的稳步发展夯实基础。
第二，拓宽发行主体范围，充分激发市场活力。为更好地释放市场供给能力，应着力构建更为开放、多元的发行主体生态。一方面，持续鼓励符合条件的民营企业、外资企业通过发行公募REITs优化自身资本结构；另一方面，可开展境外资产在国内发行REITs试点，为市场注入新的活力源泉。
第三，改善市场流动性，增强二级市场价格发现功能。提升市场流动性是增强二级市场价格发现功能的重要基础。为此，可提升产品发售阶段可流通份额的比例，适当降低战略投资比例。同时，加强多渠道宣传引导，提升个人投资者参与热情。
展望未来，预计我国公募REITs市场将继续保持服务实体经济的初心，通过扩围扩容让更多基础设施融资主体受益，同时也将恪守金融发展的人民性，致力于为投资者提供具有稳健分红特征的配置资产。具体来看，在市场规模进一步提升、发展成熟稳定后，我国公募REITs市场有望建立与境外市场的互联互通机制，推动REITs估值定价体系、信息披露标准等与国际市场接轨，助力资本市场实现高水平双向开放。此外，支持符合条件的5G基站、数据中心、通信铁塔、人工智能基础设施等新型基础设施发行公募REITs，可以使REITs更好服务于科技创新领域。相信在市场各参与主体的共同努力下，公募REITs市场必将行稳致远，为实体经济的高质量发展注入新的动能。
参考文献
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来源：新浪财经
