摘要：五十岁的老李坐在我对面，手机相册里还存着 2018 年的宣传海报——“××国际步行街，日均客流 5 万，一铺养三代”。

“5 万/㎡抢来的门面，如今 2 万/㎡卖不掉”：一条商业街的幻灭与三条铁律

一、熟人故事：100 多万如何变成 50 万“跳楼价”

五十岁的老李坐在我对面，手机相册里还存着 2018 年的宣传海报——“××国际步行街，日均客流 5 万，一铺养三代”。

当时商铺摇号比住宅还难，26 ㎡的小格子，他咬牙 5 万一平拿下，总价 130 万。

五年后：

• 步行街 8 成店面关门，一眼望去全是“旺铺招租”；

• 年租金从最早的 3 万跌到 4000 块，租的人还是卖电动车的，半年一换；

• 中介挂 70 万没人看，降到 50 万仍“只问不买”。

老李苦笑着说：“我不是想赚钱，只想把棺材本拿回来。”

二、为什么受伤的总是商铺？

1. 需求迁移：线下“最后一公里”已被算法接管

即时零售、社区团购、直播电商把消费切成“30 分钟达”“次日达”。除了餐饮、理发、诊所这类必须到店的服务，其余品类都被线上吸走。客流没了，租金就成了无源之水。

2. 供给过剩：一条街的商铺，半条街的“库存”

RET 报告显示，2023 年全国商业用房空置率 17.9%，三四线城市高达 30%。当初规划 200 间铺面，实际常住人口撑不起 50 间，剩下 150 间只能互相卷租金。

3. 金融错配：高杠杆+低流动性=致命组合

住宅跌了还能自住，商铺一旦空转，贷款利息、物业费、房产税全是负现金流。银行评估价直接打 4 折，想抵押续命都没门。

三、三条铁律：再给你一次重选的机会

1. 算客流，不看海报

把招商手册扔进垃圾桶，自己蹲点数人头：工作日、周末、节假日各选一天，从早 8 点蹲到晚 10 点，真实客流×转化率×客单价＞租金 5 倍以上，才值得继续谈。

2. 先锁定租户，再签购房合同

如果你是散售铺，务必在合同里写“附带 3 年租约”，或至少拿到主力店（超市、影院、连锁药店）的意向书。没有租户托底，一律视为“盲盒”。

3. 只做“可 REITs”的集中商业，远离切割小产权

未来退出只有两条路：散户接盘 or 打包上市。散户已躺平，唯一活路是公募 REITs，而它只收能整栋运营、现金流稳定的资产。小面积散售铺，连 REITs 的门槛都摸不到。

四、结语：投资不是买故事，是买现金流

老李的悲剧不是眼光差，而是把“规划中的步行街”当成了“已兑现的地铁口”。

商铺的黄金时代确实过去了，但“有人流、有业态、有租约”的商铺依旧能穿越周期。

下次再听到“一铺养三代”时，请先问自己三个问题：

1. 谁会来？

2. 为什么来？

3. 不来时我怎么办？

答得清楚，再掏钱包；答不清楚，就让故事停在别人的朋友圈里。

来源：比亚迪现状研究者