摘要：2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新范围，因地制宜实施改造。

没想到这件事情影响这么大。

3月9日住建部长在“两会”新闻发布会上宣布两个举措：

1、2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新范围，因地制宜实施改造。

2、住建部正在制定“好房子”的标准，准备把新建住宅层高的标准从“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

一时间接到太多客户咨询：

对楼市有什么影响？是不是可以买“老破小”等拆迁？二手房是不是要淘汰掉？2005年的房子是不是赶紧出手？……

真没想到大家会这么关心，这里说一下个人看法。

这件事情的起因是房子不好卖了。

城市化率放缓、生育率放缓，刚需少了。

但是土地财政还是需要继续。

唯一比较旺盛的需求就是改善，唯一的解决方案就是刺激改善。

改善的需求是无限的，两房换三房，三房换四房，四房换别墅。

大家都有手机，iPhone还是卖得很好，靠的就是置换。

iPhone不断推出新款，你就要不停地换机。

房子与手机有两个本质区别，更需要刻意营造产品代差。

第一，房子是耐用品。

手机用个三年大家就想换新的，可以不断割韭菜。

房子住十几年不换的人很多。

那更得人为营造产品代差，更得让大家意识到产品代差。

为什么要建“好房子”？潜台词就是现在的房子不够好。

第二，房地产是垄断市场。

手机有很多品牌，土地只有一家可以卖。

垄断市场的好处是，供应方有足够话语权，可以获得高额利润。

所以我们选择了土地财政。

然而这个游戏现在玩崩了，形不成垄断了。

新房交付后就成了二手，也能拿出来卖，也成了供应方。

新房建的越多，二手房库存量越高，竞争对手就越多。

二手房是高度分散市场，价格根本守不住。

牛逼的中介可以各个击破。

小区有三户想卖房，分别是ABC。

中介打电话给业主A说，BC已经降价了，你不降肯定卖不掉。

A根本不信，拒绝降价。

同样的电话打给B，说AC降价了。

B就可能信了。

B一降价，AC必须降价。

小区挂牌20套，总有一个房东可以击破。

二手房降了，新房也会崩掉。

那怎么办？新房市场一定要和二手拉开差距。

二手房分流不了新房客户，新房就不会被拖垮。

所以新房一定要断代式领先。

新房品质足够高，新房价格站住了，市场就不会崩掉。

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这个事情环二刚开始没重视，因为过去二十年一直这样做，业内都习惯了。

最近引发轩然大波，环二才意识到世界变了。

原来这件事情是开发商在做，白手套在做。

你们二手房很多是100平110平的两房，开发商就做100平的三房。

价格一样，功能更强，新房就好卖了。

那段时间户型越卷越小。

后来户型卷不动了，遍地都是90平三房。

开发商也不断倒闭，愿意做产品研发的太少了。

只好地方zf亲自下场。

某区为了提高新房品质，硬性规定外立面材料、装修标准。

甚至对开发商都有要求。

有些地方次新房、新房还是拉不开差距，都去买二手房，怎么办？

给你搞个五年限售。

现在又提出“好房子“标准”。

这些脏活本来该白手套做的，无奈手套都脱了。

第二个变化是，产品升级遇到了瓶颈。

过去二十年是真升级，两房换三房、涂料外立面换大理石、地上停车位换人车分流，居住体验肉眼可见的提升。

随着设计理念、施工工艺到顶，开发商实在没什么灵感了。

现在的产品优化，无非就建个会所、优化一下公区、换一下外立面颜色。

你能想到的所有的新的理念，大阳台、空中花园、小区会所、宠物友好等等，20年前都搞过了。

20年前的户型比现在都好，140平大三房每个卧室都10平以上，客厅开间4米，要飞机户型有飞机户型，要动静分区有动静分区。

更重要的是，野心勃勃搞新产品的开发商快死绝了。

说句不好听的，越来越像屎上雕花。

那怎么办？只能zf下场重新定义，人为营造产品代差。

对普通居民不是好事情，我们手里房子要贬值。

出了新款iphone，老款第一时间降价。

越多的人相信新房断代式领先，新房就越好卖。

最好让大家相信二手房都是诺基亚，新房是iphone。

最近很火的概念是四代住宅，一听就是这个目的。

四代住宅出来前，大家根本不知道现在次新房是三代住宅。

谁知道房子还能分代。

当然大家也不用过多焦虑，四代住宅本来就是噱头，不会有太大水花（《四代住宅颠覆上海楼市，让二手房暴跌？》）。

本质还是名义上送面积，背地里降房价。

现在这个层高3米更是毫无影响，新房早就超过3米了。

最大的影响就是舆论了。

还有第一条，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新范围，因地制宜实施改造”。

2000年以前的全拆了，全建新房，2000-2005年的房子成了鄙视链底端。

就上海而言，其实也没太大意义。

至少有两个大问题。

第一，上海2000年以前的房子实在太多。

2000年之前的房子有3亿多房，住宅有2亿方。

去年东安一二村拆迁花了500亿，轰动上海，体量实在太大。

其实也不过31.21万方。

上海2000年以前的住宅，大约有640个东安一二村。

东安一二村拆了6057户，按这个比例，2000年之前的房子共388万户。

上海住宅一共才840万户，2000年之前占了46%。

按套数算，上海要拆掉46%的房子，你想想有多难？

涉及人口可能达到千万，你想想有多难？

东安一二村为什么能上大新闻？那可是憋了一个大招。

谁能连续憋640个大招？

第二个问题是，城市更新不赚钱。

要能拆早就拆了，需要你这个口号？

城市更新至少保证三方赚钱：地方zf、开发商、动迁户。

或许是四方，接盘你新房的人也不能亏太多吧。

买了就砸手里，谁还敢接盘。

四方都赚钱，韭菜从哪来？

为什么徐汇动迁预算给的这么多？因为只有徐汇动迁赚钱（《1400亿拆迁计划出炉，上海市区要变天了》）。

徐汇滨江这几年房价涨最快，新房由10万涨到18万19万，zf不亏钱，开发商也有信心卖掉房子。

不管怎么实现的，徐汇就是牛逼。

其他地方就没这么幸运，一直找不到解决方案。

口号容易喊，真正解决这个问题需要一个天才出现。

徐汇新房顶到19万，老破小价格上来了，动迁成本高了。

徐汇就也拆不动了。

那后面还怎么完成2000年之前的旧改？

其实以上所有问题都是一个问题：房价不涨了。

房价不断上涨，新房根本不愁销路，还搞什么好房子。

房价不断上涨，老价格拆迁新价格卖房，总有利润空间。

唯一的问题是，房价还能涨吗？

来源：环线房产咨询