摘要：三天时间，我一个店长带了3个客户看同一套房子，房子是万科城市花园，产权86平米，电梯12楼，毛坯现房交付，房子总价69万，单价8000元/平米。暂且不说这个小区所在的位置，以及万科城市花园的优缺点，直接讲三个人的观点。

只要房子便宜，就算你不买，也会有其他要；这个话题，我有绝对的话语权，经过我手上的案例，数不胜数，每个月都能拿出许多的案例出来给大家。

现在买房的客户，无法用市场去判断房子的价格，都是凭个人的意愿出价格，个人觉得合适，那就是便宜，个人觉得不合适，再便宜的房子，也是贵。

来一个案例证明给大家看，什么叫做：个人预期出价。

三天时间，我一个店长带了3个客户看同一套房子，房子是万科城市花园，产权86平米，电梯12楼，毛坯现房交付，房子总价69万，单价8000元/平米。暂且不说这个小区所在的位置，以及万科城市花园的优缺点，直接讲三个人的观点。

A客户，第一次夫妻俩一起看，第二次带儿子看，一家人对房子都满意，现场出价62万，因为这套房源是开发商一口价，价格可谈空间只有一两万，做不到62万，客户也就回家去了。

B客户，阿姨自己来看，买来用于养老，现场看完也表示满意，回家与儿子商量之后，出价65万，与开发商预期价格相差2万，阿姨认为现在的市场，不可能只有这么少的可谈空间。

C客户，年轻刚需，看完房子之后，谈到67万，现场签约。

ABC三个客户，三种不同类型的角度，对房子都表示满意，但接受价格的程度都不同，同一套房子，每个人对它的预期都不一样。

因此可见，一套房子出现，每个客户看完它，给它的预期都是不同的，这就是的市场。

成交房源：泰禾红树林；

成交时间：2025年7月；

成交数据：产权181.89平米，5房2厅，中楼层，精装修，南北朝向，255万，成交单价14020元/平米。

1、这套房子挂牌189天，价格调整2次，最后一次285万，买家谈30万之后成交。期间带看客户十余次，关注度一般，线上的浏览客户量1136次。从数据来看，单价1.4万，且在中楼层，装修好的房子，性价比相对较高，用我们的话来说，鼓楼的学区可以到金山住豪宅了。

2、泰禾红树林这套房子，高层可以看到江景的效果，视野非常好，几乎是全景的状态，它应该是乌龙江和闽江边上，看江大户型社区，单价最低的一个社区，哪怕是马尾，也找不到这种单价的房源，喜欢江景，且预算不足的朋友，可以考虑。

3、泰禾红树林，位于三环边，浦上大道的左侧，相对独立的一个小区，由高层与别墅组成，别墅的价格比高层略高一些，一套联排的价格，大约在400左右，高层的单价普遍挂牌在19000元/平米。这两年，红树林的价格下行幅度较大，主要是受到地段的因素影响，外围的房子，遇到市场下行，掉价速度更快一些。

4、当前，泰禾红树林挂牌的二手房122套，在租房源73套，小区有88栋楼，产品丰富，可选择的面积段较多，成交价格有较大的幅度差距，挂牌均价19711元/平米，成交均价在16000元/平米，当然，红树林里头的价格比较乱，大家根据个人的预期去砍价，你能接受的价格，才是成交价。

提到泰禾红树林，不得不把建总流花溪这个项目做个对比，大家都知道，流花溪有不少的大平层户型，且就在红树林正对面，两个小区之间形成一个竞对的状态。

流花溪的单价在2.2-2.3万之间比较多，比红树林贵了7000元/平米。对金山相对了解的人都知道，现在金山呈现出一种房多客少的状态，且新盘还在源源不断的入市，二手房的价格更是一落千丈，金山片区的人，很少会选择去购买流花溪，流花溪成交地缘客户并不是很多。

关于泰禾红树林，小编个人认为，它缺点在于几个方面：

1、地理位置，地处在三环边上，看江虽然好，但沿着三环主路，噪音较大。另一方面是，红树林是金山边角位置，周边的配套还不够齐全。

2、楼盘的密度较高，这会给许多购房者带来一种压抑感，当下许多购房者更为喜欢10-15层总高的房子，社区也会相对更安静舒适一些。

3、板块未来没有规划，地铁没有通达，公交出行不够便利，对依赖公共交通及商业便利性的家庭可能存在不便。

倘若，以上的问题能够克服，以现在红树林的价格呈现，还是值得大家去选择它的。

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来源：房产教练周小方