摘要：如果我没记错的话，最后剩的几套应该是北院商业裙楼上的几套房子，好像是240㎡，价格大概在2.6万/㎡左右。

幸福里清盘的时候价格并不贵。

如果我没记错的话，最后剩的几套应该是北院商业裙楼上的几套房子，好像是240㎡，价格大概在2.6万/㎡左右。

说实话，这价不贵，那是为什么呢？

很多人认为，它的便宜是因为裙楼有商业，虽然郑东万象城很高端，但商业毕竟吵，影响休息。

错了，跟商业有关系，但不是主要关系。

《楼八》来告诉你真相：

620万的总价太高。

正文

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。

接着开篇说，做个假设。

260㎡拆了！一拆两半。

变身2个120平米小三房，你信不信，涨个6000元/㎡，直接怼到3.2万/㎡，不用三天，照样卖掉。

再举个例子。

鸿园的2手联排别墅400万都能买到了，联排别墅啊，大哥！建筑面积240平，还送240平，再送100平院子。

就这，还不好卖。

同样，换个思路，拆成两个，建筑面积120平，送120平，再送50平小院子，200万。

分分钟抢光。

没办法，门槛是核心。

门槛这个事，越来越严重了。

众所周知，现在的新楼盘，已经对普通人关闭了，刚需刚改，你只能去二手房市场了。

且不说价格昂贵的东区和金水区，就以房价一直比较低的中原区为例来说，我们来看看现在的新房门槛。

中原华曦府，143㎡起步，最大225㎡，整体均价19000元/㎡（毛坯），毛坯总价段：

270万-420万

时光之境，148㎡起步，最大218㎡，高层18000元/㎡（精装），洋房27000元/㎡，精装总价段为：

270万-580万（精装）

中原颂一期，一共2个面积段，分别是129㎡和143㎡了，单价在1.85-2万/㎡之间，毛坯总价段为：

240万-320万

综合来看，中原区的三大楼盘总价段在240万-580万之间。

240万，中原老城新房的起步门槛

我们都知道，郑州房屋总价的“二八线”是180万，“一九线”是240万。

也就是说，你必须是前10%的财富阶层，你才有资格在走进中原老城的新房市场走一圈。

其实，这里面是有逻辑的。

咱们自己看看，自己对比对比，凡是现在入市的新楼盘，品质上对比周边，哪一个不是豪宅级别的？

既然是豪宅，普通人自然买不起。

根据郑州老城区“2025以后的新楼盘”和“旧小区”比例，这个数值应该在30比1。也就是说，未来郑州三环内，每1个2025年之后的新楼盘，就对应周边有30个老破旧小区。

30比1，那就是3%，那么这些新楼盘的价格会继续上涨，老旧小区会继续下跌，直至新楼盘只有3%的人能买得起。这就是房价的自然进化逻辑，它严格遵循阶层的收入情况。

不过，2025，华润郑州置地突然为郑州的中产阶级打造了一个作品，

这项目在老城区，二环内，总价段在140万-250万，直接把新楼盘的门槛腰斩！

这就意味着老城区的新盘不再是“二八线”和“一九线”里有钱人的专利，它对中产阶级开放了。

上图：中原润府

项目叫中原润府。

中原润府一共有三个面积段，主力户型为118㎡-136㎡，另外还有少量的92㎡。

根据《楼八》了解到的价格，其对应的总价段为140万-250万。

140万的门槛，可以说是郑州2025年，甚至包括未来主城核心区最低的改善门槛了。

为什么说是改善？

相比过去普通的三代宅产品，中原润府是新产品，它是一个准四代宅产品。

它的配置，除了没有露台，和现在同期入市的四代产品完全类似：气派的大门、高山流水的下沉庭院、功能齐全的阳光会所、高得房率。

一起来看下。

备注：本文图片均为《楼八》原装原图。

上图：中原润府

上图是中原润府的大门。

这是《楼八》近一年见到过的最干净、最素雅的大门，真的很喜欢这种调调。

视觉很舒服。

上图：中原润府

进入大门，是一座方形雕塑环岛。

整体色彩的搭配以米色、灰色、素色为主，看起来简单干净，没那么浮夸。

再往里走，低下头，就能看到下沉庭院了。

上图：中原润府

这是一副漂亮的高山流水之图。

从观景平台，沿着下图所指示的人防楼梯，可以下至负一层的会所健身房，会所不仅有儿童乐园和四点半课堂，还有健身房。

如下图。

上图：中原润府健身房

上图是中原润府会所里的健身房。

实景图可以看出，这个健身房的规模不算小，相关器械也比较丰富。

再来看一下户型。

上图：中原润府136㎡户型

上图的绿色是面积半赠送的阳台，蓝色是全赠送的设备平台，棕色是全赠送的飘窗面积。

整体得房率也在90%以上。

从上图的大门、庭院、会所，以及户型，都可以证实中原润府确实已经具备了上面所说的当下改善楼盘的主要特征和气质。

当然，这都不是关键，关键是140万门槛。

在目前的新房市场基本不可能买到二环内的新盘了，中原润府是第一个。

而且，中原润府这个140-250万的总价段是精装修的价格。

中原润府的精装修做得东西还是比较多的，玄关柜、中央空调、封窗、洗碗机，还有特别研发的收纳空间等等，还是令《楼八》眼前一亮的。

有兴趣的可以实地看一下。

华润相对中海，通派，电建，最大的优势就是客户厚度。

上图：中原区主流楼盘客户厚度

我们知道，总价段越高，客户厚度越稀薄，同样，总价段越低，客户厚度越厚实。

上图红色虚线就是润府的客户厚度。

华润对这个项目的认识很深刻：郑州长安街（金水路）和5号环线地铁一共有2个交叉点：一个在郑东万象城附近，一个在中原润府附近。

这话也没毛病。

上图：华润郑州“长安街布局”

事实上，华润在郑州的布局也是围绕着2个点进行的。

在“西点”，有琨御府，中原润府；在“东点”，有幸福里、新时代、超总润府等项目。

特别是超总的润府，基本上是开一期火一期，目前，二期实景示范区又快呈现了，180㎡次楼王一开盘估计又要洗一波北龙湖客户。

楼八的话

这一次，华润很聪明。

它知道中原润府的地块不大，于是，在保留了当下改善楼盘核心配套的基础上，大幅度下探总价段，给中原区的大量的250万以下的品质改善客户一个“新盘”机会，而不是必须到二手房市场去淘。

这一次，电建吃肉，华润喝汤。

肉有肉的香，汤有汤的美，羊肉汤如此，乌鸡汤更是如此。

对了，我突然想起来了，幸福里北院是有120平二房产品的，卖得很快。

来源：恬恬李的视角