摘要：今天（2025.5.20）央行公布了最新一期的LPR，果不其然，5年期以上的LPR下调0.1个百分点，为3.5%。

LPR降了个寂寞？银行这个老六怎么回事？

今天（2025.5.20）央行公布了最新一期的LPR，果不其然，5年期以上的LPR下调0.1个百分点，为3.5%。

房贷利率降了吗？至少在广州目前并没有。因为早在前几天，商业银行已经对外宣布首套房贷利率从原来的LPR-60BP调整为LPR-50BP。

也就是说，LPR下降10BP，因为首套房贷利率的减点幅度少了10BP，两者对冲之后，广州首套房贷利率还是维持在3.0%的水平，原封不动。

这个还是有些出乎市场意料的，我在上一期视频说过，由于5月8日起公积金贷款的利率已经从原来的2.85%下调到2.6%，而央行又已经取消了首套和二套房贷利率的下限，实际上也为商业银行进一步下调利率打开了空间。但是，为什么广州的银行没有执行？

我去仔细扒了一扒，认为主要有两大原因：

第一个原因，商业银行不愿意继续降利率，一定是因为觉得再降下去利润空间就很小了。

毕竟在商言商，商业银行基本都是上市公司，一样都要考核利润。

我特意去查了今年一季度的业绩情况，网上资料显示，六大国有银行，利息净收入占比基本都在7成多，是银行的主要收入来源，但是问题是，一季度六大行有五家利息净收入是负增长的，只有交通银行一家有小幅增长。

这就很要命了，本来利息收入就在减少，继续降息收入会更少。

第二个原因，为什么广州的商业银行率先跳出来，维持房贷利率不变，这个就跟广州现在的利率优惠幅度比较大有关。

就拿这次LPR没降之前的首套利率水平来说，广州是3.0，深圳、北京和上海都是3.15，也就是说，即使北上深这次下调10个BP，他们的房贷利率也要3.05，比广州还要高0.05，所以广州的银行就有了不降的底气。

不过，话又说回来：商业银行纷纷选择按兵不动，如果只是默契的平衡，其实也很容易被打破。尤其是一些中小银行和外资行，在放贷的压力下，不排除接下来会有银行用低利率来招揽客户。毕竟房贷对比消费贷、经营贷这些，利率还是要高一些的，而且不良率也比较可控。

但，如果这是有关部门的统一窗口指导，那就不好说了。

说到这里，还是恭喜那些之前已经享受了LPR-60BP的存量房贷客户，你们的减点优惠已经是写到合同里的，所以是可以享受到本次降息福利的。

我算了笔账，等额本息贷款100万30年，大概月供可以减少54元，够你每个星期多点一杯奶茶了。

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来源：晓说楼市一点号