站在购房者的角度看这场百亿之争！紫京宸园和璞樾的闹剧和解

摘要：2025年11月16日22：51分一份三方联合申明给前几天中建智地子公司向广州国资委检举越秀华城房地产开发有限公司相关领导人员董毅，赵峰滥用职权、造成国有资产重大流失事件画上了句号，最后大家一笑泯恩仇，和了。

2025年11月16日22：51分一份三方联合申明给前几天中建智地子公司向广州国资委检举越秀华城房地产开发有限公司相关领导人员董毅，赵峰滥用职权、造成国有资产重大流失事件画上了句号，最后大家一笑泯恩仇，和了。

起因是11月10日，中建智地子公司先向越秀发公函指责其 “营销无格局、动作低劣”，未获回应后，于13日向广州国资委举报越秀相关领导董毅、赵峰滥用职权、造成国有资产流失。（这帽子扣得可不小）

中建智地子公司的检举内容主要是几方面的内容。

紫京宸园和璞樾的定价应该是双方沟通过的，大家的定价约定在某一个价格水平线，中建智地发现璞樾调整了折扣，降低了优势房源的销售价格，拉低了整个板块的价格。本来说好的大家一起扛价格，璞樾不地道自己偷偷的降价，导致紫京宸园卖的不好。

指控璞樾组织营销人员恶意攻击紫京宸园，教唆已经够购房业主通过建委进行退房。销售为了自己拿提成，劝退用户放弃竞品产品太正常了，难道你让他劝用户买竞品产品？商业竞争太正常了，把自己的人设立的太高了，产品好、有优势你还怕卖不出去？购房者花1000多万买的房子怎么可能听别人说点坏话就退房，高净值购房群体都是精英怎么可能这么无脑，别人说什么就听什么?

由于璞樾价格卖得便宜，恶意抹黑紫京宸园导致后者出现大量退房，并且退房客户没有买璞樾的房子而是流失了。其实购房业主退房的最主要原因是朝阳区最新的住宅供地位置和配套完全优于黄杉木店板块，黄杉木店处于五环边上，最新的住宅地块都在往三环甚至二环靠拢，中建智地最新拿的太阳宫地块不就在三环边上吗？朝阳区五环边上的新房由于朝阳供地趋势的变化逐步被边缘化，朝观天珺现在也在降价是不是应该一起举报？

紫京宸园和璞樾楼面价约5.45万，目前网签均价都接近10万，缝差相当可观。紫京宸园和璞樾地块是不限价地块，开发商有自主权对销售价格做相应调整，不应该去绑架别人。

从最新的销售数据对比，璞樾的网签数据和备案数据都要高于紫京宸园，客观事实上璞樾卖的更好。卖不过就去举报人家是不是显得有点输不起，小孩打架打不过就去告家长。

创新解局，联合操盘+绩效绑定的新机制

事件迅速发酵，双子项目的三大持股方，经过周末紧急协商，最终达成和解方案，核心是建立“联合操盘+利益捆绑”机制：

操盘权调整，南北地块由三家联合操盘：

南地块设中建智地营销正职、越秀副职；

北地块设越秀营销正职、中建智地副职；

中国金茂向两地块派驻“观察员”角色的营销人员，实现三方互参互助。

两地块营销管理人员的绩效不再仅与所负责项目挂钩，而是同时绑定双盘总业绩，从制度上避免恶性竞争。建立常态化沟通机制，公开项目进展与管理流程，从工程建设到物业服务全程保障业主权益。

下行市场，合作更加艰难

房企联合开发中利益协调难题常有，不过，在当前新房市场竞争激烈的背景下，矛盾更加突出。

对于黄杉木店双子盘而言，这场风波或许是一次成长阵痛。零和博弈只会两败俱伤，随着联合操盘机制的落地，曾经的竞争对手将变为利益共同体。如何在保持产品差异化的同时实现协同发展，成为接下来的关键。

对于整个行业，这份“相爱相杀”后诞生的解决方案，或许能为更多联合开发项目提供可复制的冲突化解思路。

而对于买房人而言，不管开放商怎么合作，最为关切的其实依然是交付品质、服务保障等问题，对产品负责，对业主负责最重要。

上半年宣传做得最足的黄杉木店地块，在开盘后销售额翻车了。

紫京宸园10月12日开盘，开发商说开盘就卖了56.5亿，230套房源都卖光了。但其实到23日，网签只有3套。

截止到10月31日，紫京宸园宣传开盘35天后往前230套，但住建委观望信息显示，仅签约97套。

具体来看，签约销售最多的为7#住宅楼25套，其它依次是13#住宅楼19套、6#住宅楼14套、12#住宅楼10套，其他楼栋均为个位数。

璞樾也没多好，10月17日开盘，截至11月3日网签30套、网签金额4.9亿。

卖得不好，开发商就得想办法出幺蛾子，于是璞樾的开发商越秀先暗戳戳搞小动作，直接被中建智地举报了。

中建智地撕逼越秀

一封《致广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组》的举报信，刷屏了地产人的朋友圈。

北京兴鼎，是黄衫木店紫京宸园的操盘方，中建智地的子公司。

举报信中说：北京越秀相关领导董某、赵某滥用职权，造成国有资产重大流失，已涉嫌构成国有公司、企业人员失职罪。“自南地块蓄客以来，越秀通过有预谋有组织的低劣营销行为持续进行恶意竞争“，“此举严重损害了项目整体和主要股东利益......”。

北京之前有很多两个开发商拿一个地块的案例，比如功德寺双子星、宝山双子星，以及黄杉木店地块。

▲璞樾股权关系图

▲紫京宸园股权关系图

按理说两个开发商拿一个地块，应该互赢共利。但到了越秀手里，面对超额的目标和下行的市场，做出了一些伤害“兄弟”的行为。

比如，中建智地在举报信里说：越秀方并没有遵循之前项目股东方开会约定的两个地块房源统一定价标准，而是对部分房源进行暗中调价，造成超3亿元货值损失。

同时，越秀方利用价格调整，让南地块（紫京宸园）部分房源失去竞争优势，导致客户流失，影响了超22亿元房源签约。

璞樾的调价方式主要是「打折」，并且主要打优质房源的折扣。

比如璞樾把劣势楼栋的单价，设置的比优势楼栋还高；虽然对外报价要比璞樾贵2000元/㎡，但一些同样优势的楼栋和房源，璞樾的价格甚至比紫京宸园低一些。

中建智地说：紫京宸园的认购客户流失了131组，总金额22.2亿。虽然这么说也有点甩锅吧......

但这番操作也恰恰说明了，市场下行期间，开发商的日子都不好过。二手房有隔壁邻居背刺，新房有开发商兄弟背刺。

这次中建智地也真的很生气，以大股东身份要求北京越秀“立即停止恶意攻击”，并在11月17日中午之前交出北地块（璞樾）的操盘权。与此同时，中建智地停止了对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作。

买新房，开发商至关重要

越秀与中建智地，都是最近5年才进军北京的新锐开发商。两个开发商在北京都拿了不少好地块。

中建智地做成了标杆产品“宸园”系列，打造出中建宸园、北京宸园、中建璞园、北京国贤府等几个现象级楼盘。

越秀则打造了香山樾、星樾、天玥、国誉星城、璞樾等多个项目。

但从口碑来看，越秀的风评一直不太好。豪宅系列的香山樾，一共440套房，2023年下半年首开后，至今往前300多套，一直没清盘。

如今璞樾的一系列骚操作，不光没能顺利把销量带动，更是让购房者对整个黄杉木店的两个地块都望而却步。雪崩面前，没有一片雪花是无辜的。市场下行期，报团取暖，远比恶意竞争重要。

因内部操盘、营销之争而闹得满城风雨的北京朝阳区百亿级豪宅项目——“璞樾-紫京宸园”，终于迎来了从“剑拔弩张”到“握手言和”的关键性转折。

11月16日晚，中建智地和越秀北京发布联合声明称，北京朝阳黄杉木店项目（推广名紫京宸园、璞樾）是由北京兴鼎房地产开发有限公司、北京方兴亦城置业有限公司与广州越秀华城房地产开发有限公司三家联合竞得并合作开发的项目。各股东方经过坦诚协商、充分共创、达成共识，将秉持专业、阳光、公开、透明的原则，推进项目开发经营各项工作，向社会及客户提供更好的产品和服务。

而就在这份释放合作共识信号的联合声明发布前数日，双方的合作矛盾已通过公开函件形式浮出水面。

11月10日，网上流出一封北京兴鼎地产（中建智地），向广州越秀华城房地产（越秀北京）发出的函件，抄送北京方兴亦城置业有限公司（中国金茂）。这封不到800字的函主要内容是中建智地要求越秀立即停止恶意攻击并移交北地块营销条线负责权，并于2025年11月17日中午12时之前完成交接。还表示将永久停止璞樾的所有审批、合同、用印及财务工作，直至信函中要求全部达成。

两天后的11月12日，一封加盖了兴鼎地产公章，写给广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组的举报信又在网上广泛传播。该举报信直指越秀地产北方区域总经理董毅及北京营销负责人赵峰，核心反映紫京宸园与璞樾项目的定价逻辑及价格差异设定问题，举报内容提及璞樾项目通过重新制定表价、调整折扣体系、下调优势房源定价等操作，拉低了所在板块的整体定价水平。

实际上，这场纠纷的根源还要回溯到数月前那场轰动业内的合伙拿地。

4月28日，中建智地、金茂、越秀、朝阳城发联合体底价126亿元拍下北京朝阳黄衫木店、孙河组合地块。随后项目被分为两部分开发，南地块紫京宸园由中建智地负责营销、北地块璞樾由越秀负责营销和物业。

值得注意的是，中建智地均为上述两个项目的第一大股东。具体股权结构显示，紫京宸园项目中，中建智地、金茂、越秀分别持股 48.59%、32.9%、17%；相邻的璞樾项目股权结构相近，三者持股比例分别为 48.4%、33.1%、17%。

而在上述两封相关函件流传之前，这两个项目曾一度“联合营销”，发布了10月网签业绩海报，紫京宸园与璞樾包揽北京市场冠亚军。

公开资料显示，前期，两项目试图以差异化产品规避内部竞争。紫京宸园主打中式宋风，户型为133平方米-400平方米；璞樾则以 “国际范+东方感”为产品特色，主力户型为152平方米- 258平方米的全四居产品。

北京住建委数据显示，截至发稿，紫京宸园合计网签120套，其中均价约9.81万元/平方米网签111套，10.31万元/平方米网签9套；璞樾合计网签131套，其中成交均价约9.96万元/平方米网签117套，10.05万元/平方米网签14套，两项目整体价差约1100元/平方米。

新地产从接近三方股东的业内人士了解到，三方股东一致承诺，将坚决摒弃内部分歧，以朝青板块长远价值为核心，通过统一规划衔接、协同营销节奏、规范定价机制，避免无序竞争，共同维护区域房地产市场的健康生态。之前争议中最为关注的操盘权焦点，共识中解决方案为南北双地块将由三家联合操盘营销。

此外，针对广大购房人最为关切的交付品质、服务保障等问题，股东方将建立常态化沟通机制，公开项目进展、透明化管理流程，从工程建设到物业服务全链条筑牢安心防线，切实保障每一位业主的合法权益。

业内人士表示，在当前房地产市场聚焦核心价值的趋势下，黄杉木店双盘股东方的共识之举，既是对"保交楼、保民生、保稳定"要求的积极响应，也为联合开发项目的风险化解提供了参考范本。

看似闹得水火不容的紫京宸园和璞樾居然戏剧性的和了，大概率是紫京宸园的诉求得到了满足，璞樾不能低价格卖房了。很遗憾本来该有的竞争最后被强行抹杀了，最不利的只能是购房者。

朝阳最新的供地趋势是往三环靠拢，五环的房子最终会被边缘化，尤其是大户型房子后期流转难度越来越大，不太好出手。

购房者难！紫京宸园和璞樾的闹剧把房地产市场的一些不太好看的方面暴露出来了。

黄杉木店事件的核心，是定价权之争。定价权在开发商手里吗？没错，土地是他们拿的，房子是他们建的，成本多少、利润多少，理应房企说了算。

但是房企的定价可以更透明吗？你以为的成本价，可能包含了巨额的营销费用、管理费用和灰色支出；你以为的折扣价，可能只是把表价抬高后的虚假让利。太多定价策略，本质上是先用高价试探市场，再根据销售情况调整，买房人永远摸不清真实价格。

在楼市下行的大背景下，房企的定价权更是变成了降价权。冲业绩、去库存，随意调整价格，全然不顾前期业主的利益，也不管板块的价格预期。也是一种短视行为，最终损害的是整个行业的信任。

房企肯定也有自己的困境。2025年9月，广州出台新政，允许房企自持的商品房补缴出让金后转为可售，这让市场供应激增，开发商的去化压力更大。

北京朝阳未来三年还将推出30宗优质住宅地块，高端改善市场的竞争只会越来越激烈。

政府的态度是，定价权在市场手里。通过限购、限贷、限售等政策调控市场供需，通过救市政策稳定市场预期，这是政府调控定价权的主要方式。但在实际操作中，政府的调控与边界也面临着诸多挑战。

从法律上讲，房价涨跌是市场风险，买房人要自己承担。但问题是，这个市场从来就不是公平的。开发商掌握着信息优势、定价优势，买房人是否只能被动接受？

政府的调控也存在边界模糊的问题。既要尊重市场规律，不干预企业的正常经营；又要维护市场秩序，保护买房人的合法权益。如何在两者之间找到平衡，是政府需要解决的难题。

黄杉木店事件中，广州国资委的介入，某种程度上就是政府对国企定价权的监管，但这种监管能否常态化、制度化，还有待观察。

市场理论认为，定价权在供需手里。供大于求，价格下跌；供不应求，价格上涨。

真正的市场定价权，理应是供需关系的真实反映。

当房子回归商品本质，当营销手段不再扭曲供需，当买房人能根据真实的市场信息做出选择，定价权才能真正回归市场。黄杉木店双盘的和解，规范定价机制，正是定价权向市场回归的第一步。

无论如何，买房人是最大的弱势群体。他们没有定价权吗？

不买，怕中意的房子被别人抢走；买了，怕遭遇降价维权。这种两难境地，是当前买房人的真实写照。

但买房人的觉醒，也在悄然发生。越来越多的人开始理性看待房价，不再盲目跟风抢购；越来越多的人开始关注房屋品质和物业服务，而不仅仅是价格；越来越多的人开始学会用法律武器维护自己的权益，当遭遇虚假宣传或恶意降价时，敢于发声维权。

当某个新房项目开盘后，看到那些被充值的V们一本正经拿着开发商宣传稿鼓吹卖了XX亿时，我们还是选择打破信息差，熟悉我的粉丝都知道每次新盘开盘后我都会出一版开盘简报，涉及项目整体及分户型的真实成交套数及价格，不敢说100%完全与真实数据一致，但绝对是在全网最客观真实的数据，也与真实网签接近。

在7月初文章《开盘宣传pk真实网签！客观分析北京2025上半年那些开盘后扑街的问题项目》我们解析过典型楼盘扑街逻辑，2025年是北京楼市魔幻且荒诞的一年，开盘秒清、地王诞生与调规回笼、开盘水份横生混乱交织，基本开盘水份40%已属于保守派。今天我们看下从土拍至今都大火的黄杉木双子紫京宸园和璞樾的翻车实录，为什么说它们翻车了？我们先来看一组数据！

紫京宸园10月12日开盘官宣销售353套、56.5亿，做海报的策划也是用心了，金额有零有整的，我们监测开盘180套、27.5亿，水份49%，截止23日网签3套、0.38亿。

璞樾10月17日开盘官宣销售230套、45亿，我们监测122套、22.7亿，水份50%，截止3日网签30套、4.9亿。

对上半年动辄60%-70%左右的开盘数据水份，紫京宸园和璞樾还是略显谦逊，因为网签数据滞后性，真实网签数据还不好评判，但它和真卖的好且开盘后拼了命的网签给市炫耀的中建运河玖院、朝棠揽阅、建发海晏等有些不同，撇开网签单看真实认购数据就已经翻车了。

其中紫京宸园133平和148平小户型成交占比65%，璞樾152平成交占比45%，188平占比20%；两个项目200平以上六个户型合计成交占比19%。很明显两个项目主力成交都是项目入门级的小户型产品。

当一个项目豪宅配置拉满，但主力成交产品仍然以入门级小户型产品为主时，你要特别警惕了！一定是哪里出问题，这也可能是项目噩梦的开始。

在最初三间房保利朝观天珺扑街时我分析过原因是板块和产品的错配，在刚需刚改板块错配了太多刚需客户够不着、改善客户看不上的157平高总价改善产品，而紫京宸园和璞樾恰恰是在改善板块做了改善客户够不到，高端豪宅客户看不上的超配产品，为什么这么说？

那就是北京楼市正在迎来一场消费降级，按照市场刻舟求剑早已行不通。

保利朝观天珺虽然和紫京宸园、璞樾虽然开盘相差5个月，但市场早已换了天，如果保利朝观天珺只是板块定位和产品的错配，那么黄杉木店双子在低头加码堆料过程中忘记抬头看天了，市场已经斗转星移。

保利朝观天珺当时的市场远远好于现在，我看贝壳数据，从今年5月到10月短短五个月，很多朝青主要流通小区像珠江罗马嘉园、华纺易城、国美第一城等主力户型挂牌价都跌了100-150万，这一百多万看似不多，但这些二手卖掉向上置换紫京宸园和璞樾本身都要加一些杠杆，多出这一百万成为压垮置换链条的最后一个环节，雪上加霜的是二手虽然跌跌不休但又失去流通性，因为都在博弈那个底。

紫京宸园和璞樾自拿地后一直热度不减，其开盘价格与最早市场预期价格是没有太大差别的，这一百多万的剪刀差带来的将是置换链条的下移，没错，一场楼市的消费降级动摇了两个项目的基本盘。

在楼市消费降级下大家更为务实，关注的是居住舒适度、实用功能和性价比较高的四代住宅保值性，大家越来越不愿意为华而不实的高溢价产品买单。

而以当下市场重新审视紫京宸园和璞樾在整体产品规划排布和产品装修超配像极一场豪赌，很多不利因素和风险点我在前面文章中提示过。

景观空间的不平权背离了基本盘，两个项目楼栋排布都是统统给楼王让位，小区重金打造园林水系、峡谷叠瀑景观与大多数楼栋无关，连紫京宸园172户型和璞樾188户型南向也没什么主题景观可言，更别提小户型，为了高溢价楼王楼栋拉到了20F及以上，但目前看楼王大概率是最大风险点。

其次超大会所、全套嘉格纳、大面积奢石玉石铺装等超配装修，单靠这些强加的成本客户并不会买单，对大多数买小户型的客户而言远不如一个好户型好位置、较低的价格合适。

而因为土拍时捆绑的商业共建成本，再加高昂的景观及装修超配成本，在开盘价格基础上也不会有太多的降价空间，销售挑战很大，尤其是地块质素更差的紫京宸园，好在朝青地段还在，后期缓慢去化大概是最终的宿命所。

如果以上只是楼市消费降级之下两个项目小户型基本盘面临的挑战，那高端豪宅客户看不上才是最大的隐患！

在6月文章《专业推荐！2025北京买房10大改善板块和千万级好房全攻略》中说到：

“很多新手买房客户容易因过分关注某一个细节亮点掉进因小失大的陷阱，你不能因为一个大门、会所或一个样板间、围墙就为千万资产买单，在好房子平权后，附着在房屋上含“科”量和含“产”量高的板块地段价值才是影响保值增值的最大因素。所以我们应该先聚焦板块价值，再到板块好房子项目之间对比，最后到户型、楼栋价值这种由整体到局部的系统思维”

两个项目在楼栋排布、景观打造和整体产品配置上明显是奔着豪宅去做的，两个项目200平以上户型都来到了2000-2500万上下，这部分客户买的还真是房子本身吗？他们要的是地段，是附着上面的资产确定性和身份价值标签。

两个项目在容积率、楼间距和规划排布上并不符合纯粹豪宅的硬性指标，在下行市场中，高总价客户对资产安全垫和确定性要求更高，其买的是地段，2000万以上资产放而朝青黄杉木这个地段一定是多在值与不值之中观望。