摘要：福田近五年仅挂牌两宗居住用地，且该地块所在的梅林板块已约20年无新建小区入市，所以梅林片区最大的问题就是房龄整体偏老旧。

市场是聪明的，但也是滞后的。

就好比推进现房销售，一直呼吁了十多年，这两年才算真正看到落实执行的步伐。

到了今年，现房销售的风才越刮越大。

重定价逻辑

这两天，深圳挂出一宗宅地——B405-0308宗地。

位于福田区梅林街道越华路10号，就在深圳地铁10号线双地铁孖岭站旁。

福田近五年仅挂牌两宗居住用地，且该地块所在的梅林板块已约20年无新建小区入市，所以梅林片区最大的问题就是房龄整体偏老旧。

周边都是一些非常老旧的小区，几乎都是2010年以前的房子，有些甚至是1995年以前的房子，不仅很多楼梯房，也没有地下停车位，这也导致二手房价格一直跑输其他板块。

目前二手房挂盘均价在 4.8万—7.5万 /㎡之间，新房供应缺口显著。

所以，市场的共识是，这宗用地不仅仅是一宗普通的宅地出让，而是深圳福田核心地段检验及重定价的关键信号。

对于宅地是否吸引足够多的房企参与，能否拍出更高的溢价，都是市场期待的关键要点。

因为新的成交楼面价也将事关梅林片区住宅新的锚点和转折点。

宗地主要的硬性要求是3点，一是容积率上限约束在3.72，二是规划建设高度上限约束在100米，还有一个就是要求全部现房销售。

这三点刚性的约束，可以看出，深圳新房的建设设计趋势和格局——低容积，不再向上做空间的加法， 所见即所得。

就如同曾经龙华的金茂府，之于整个龙华以及所在板块的市场意义。

曾经的金茂府，就像是龙华新房里的定海神针，新开的楼盘多少都以此为标杆，拿来对比。

比如这样——

比如这样——

2016年龙华金茂府的宗地出让就成为深圳首个试点现房销售的地块。

当时拍地的综合楼面价5.68万元/平方米，不仅刷新了深圳地王纪录，还直追地块周边潜龙曼海宁、特发和平里等二手房的挂盘均价，上演“面粉贵过面包”的戏码。

地王+现房销售的特点，当时不禁引起市场一片惊呼。

此后2019年开盘的时候，以备案均价约10.88万，总价区间约1428万-7337万/套，面积约124~510平，让金茂府一直成为市场追踪的焦点，曾一度被定义为国内首个现房销售试点项目的里程碑。

成为二手房后，流入市场也一直是市场讨论的焦点。

所以，深圳龙华金茂府已经远超项目本身的销售数据与市场表现，是深圳楼市不可忽视的 “现象级项目”。

B405-0308宗地也将成为梅林新房重启的里程碑，也会成为梅林新房的转折点。

所以，入市后表现如何，对后市也同样具备举足轻重的意义。

能否成为梅林片区20年后重启的钥匙，就看如何拍地了。

现房正逢时机

虽然前两年深圳就试着继续推行现房销，但推行的力度和速度一般。

从2016年要求龙华金茂府现房销售后，推进进程一直搁置到2023年8月。

2023年8月中铁阅臻府的宗地出让，采用竞“现房销售”的方式出让，开创了竞现房销售面积的先河。

紧接着2024年10月8日位于宝安区航城街道的A219-0080地块出让，要求全部现房销售，然后再到今年5月《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》明确配售型保障性住房实行现房配售，深圳现房销售推行才算正式加速。

这都是前几年，市场就盼着的事。

过去市场火热的时候，市场一致的观点就是，豪宅别限价了。

当时取消新房限价，建设更多的豪宅，是市场众多业主打新陪跑后呼声最高的需求。

因为铁打的有钱人，流水的网红盘。

在普通改善住宅的赛道上，挤满了拿着超级筹码的买家，新房开一个清空一个，把原本普通的改善群体都挤下了车，并且当时的新房，存在着巨大的倒挂，市场一直认为原本筹码更多的买家赚取更多的差价。

还有现房销售也是。

过去市场就一直担心交付的品质不好，货不对板，又不能售后退房，也一直担心交付不及时，增加额外的居住成本，甚至是无法交付房，而房贷物业依旧月月延，喊了将近10年的取消预售模式。

如今现房销售推进加速，一方面政策的大方针是落实“好房子”以及推进《推动房地产高质量发展》从根本上防范交付风险。

另一方面，现房销售试点也积累了一定经验，市场从“卖方”向“买方”转变，众多新房已经进入慢去化的周期，期房与现房销售的去化节奏差距已经不明显。

并且如今，深圳有更多的支持条件在优质的地段做更多的优质住宅，对现房的要求也更高。

结合城市更新推动现房销售，既提升城市品质又促进政策落地，同时也能促进存量房与新房市场良性互动。

尽管现房销售推动有滞后性，但进一步推动现房销售已成城市和住房实现高质量发展的最佳路径。

来源：设计师带你看设计