摘要：目前，你或许不知道，拥有房子最多的实体，既不是开发商，也不是地方政府和国企，而是银行。银行作为房地产开发贷和数亿买房者按揭贷款的债权人，在楼市陷入连续四年的低迷下行过程中，砸在手上的房产堪称天文数字。正如被大众调侃的行为艺术：“泡妞泡成老公，炒股炒成股东，炒房

目前，你或许不知道，拥有房子最多的实体，既不是开发商，也不是地方政府和国企，而是银行。银行作为房地产开发贷和数亿买房者按揭贷款的债权人，在楼市陷入连续四年的低迷下行过程中，砸在手上的房产堪称天文数字。正如被大众调侃的行为艺术：“泡妞泡成老公，炒股炒成股东，炒房炒成房东”一样，银行极不情愿地成为天量房产的房东，势必要想尽一切办法售卖变现，对当前的楼市，即是机会也是压力。

双十一来临之即，各行各业都在抢点促销，萧条多年的房地产自然也不肯错过这个机会，各种名目的折扣房令人眼花缭乱，除了新房、二手房、法拍房、工抵房，这些大众熟悉的房源外，今年一种体量更多，价格冲击力更大的房产：银行直售房进入市场。

10月底至11月初，多家银行在京东资产等平台密集上线房产直售业务。兰州农商行一次性挂牌近200套房产，农业银行、建设银行、交通银行等大型机构紧随其后，部分农信系统挂牌量甚至超过2.4万套。

银行直售房给人的震撼：一是量大，从四大国有银行到地方商业银行都有在售房产。地方城商行与农信社的挂牌规模尤为显著。城商行中，兰州银行的房产标的居前。京东资产平台数据显示，2024年兰州银行挂牌直售房产标的为1130个，2025年增至1779个；吉林银行挂牌出售的房产超过2000个，天津银行接近1300个。

地方农信系统也是房产直售的重要力量。据不完全统计，在京东、阿里资产交易平台上，2024年上半年以来，四川农信系统出售的房产标的数量超过25000个，辽宁农信系统累计挂牌直售的房产标的有11000个。这从侧面可以了解哪些银行受房地产不景气的影响最深。

目前几万套银行直售房还只是前菜，如果市场有承接力，不排除海量直售房产源源不断上线销售。

银行直售房另一大特点是价格足够低。10月底，兰州农商行将其名下的近200个房产标的推上京东资产平台。其中，位于辽宁沈抚新区育才壹品小区的156套住宅格外显眼，它们单价仅2300元，而贝壳找房网显示该小区二手房挂牌价在3.3万元至4.6万元之间，不到市场价的十分之一。

巨大的价差是银行直售房给人最亮眼的感觉。除了直接出售，部分银行还尝试通过租赁方式盘活资产。中国银行佛山分行将于11月10日拍卖禅城区一套住宅的租赁权，起拍价861元/月，租期一年。此外，该行同时上架多笔租赁拍卖。当然，租赁价格也是相当感人，比起周边的二手房租金，便宜得太多。

作为房地产最大债权人的银行，如果干起卖房的行当，对楼市的冲击将是巨大的。面对如此海量又便宜的房产，有买房想法的观众是不是有心里痒痒的感觉呢？

社会大众对此次银行批量直售房产感到新鲜，是因为银行传统处置不良债权的方式主要有两种：出售债权或法拍。现在房地产不良债务太多，难以找到合适接盘者，走法拍途径是过去银行最主要的变现方式。但是，由于经济不景气，断贷停供现象越来越多，法拍房上线量激增，法院根本忙不过来。一些地方为了社会稳定考虑，有意限制法拍房数量。银行想通过法拍收回债权，不知要等到猴年马月。

银行加速处置房产，主要是为了提升债权回收率。在房地产市场调整期，直售模式正在成为银行快速盘活资产的新选择。批量低价直售房产，是银行加快处理不良房产的最新尝试。

银行直接销售房产多源于不良贷款处置。这些房产原为企业或个人贷款的抵押物，因借款人无法偿还而形成不良债权。银行需先完成债权剥离，使房产产权清晰，再通过直接销售实现债权回收。这种模式与传统商业银行处置债权常用的出售债权、司法拍卖抵押物存在一定差异。

与大众熟悉的法拍房相比，银行直售房具有一定优势。法拍房的交易较为复杂，买受人即便拍下房产并办理产权手续，原房主仍可能设置障碍拒绝腾房或导致买受人无法正常使用，这类纠纷通过法律途径很难解决。在交易层面，法拍房本质上是买受人与原房主的交易，法院通过裁定强制过户，拍卖所得款项归属银行，但房产本身瑕疵由买受人承担，银行免责。而银行直售房是买受人与银行之间的直接交易，银行专业的风控体系已过滤掉大部分风险。买受人后期风险相对较小。对于想低价捡漏，又怕承担不可测风险的买房者，银行直售房是一个实惠又安全的渠道。

众多银行不约而同地采取直售房模式，原因在于这能提高债权回收率。与传统处置方式相比，商业银行直售抵押房产可以最大限度地实现回收率。从贷款违约到法院强制执行，从过户到出售房产，一般需要一到三年甚至更长时间。由于耗时较长，以往商业银行不愿采取这一模式处置债权。但在当前市场形势下，直售房产可以提升债权回收率。银行现在面临的两难处境是：快速变现意味着接受较低折扣，而追求更高回收率则需承受更长的处置周期。在当前房地产市场调整期，银行不得不在这两者之间寻找平衡点。

从当前银行的行为选择来看，快速变现不良资产是比提高资产回收率更紧迫、更重要的任务。在京东、阿里等平台上，银行直售挂牌的房产在快速增加。近期多家银行正加强直售房产的推广力度。例如，邮储银行江西分行在公众号发布了多篇“法拍房产+银行直供”的推广信息，涉及南昌市、抚州市、赣州市等地房产。

银行低价批量直售房产，将成为银行处置不良资产的一种重要方式。对二手房、法拍房市场能产生多大影响，将由银行直售模式的力度和决心而定。

楼市多出来一种比法拍房更安全，比二手房价格更低的房源出来，对想抄底的买房者是一个好消息。但任何投资都有风险，尤其在中国，真正高回报低风险的投资机会，也轮不到普通人。对银行直售房不能无脑买入，也要抱着审慎态度。

银行直售房的区位分布，很大程度上决定了其成交难度。大多数抵债资产集中在三四线城市或一二线城市的非核心区域，这些区域普遍面临人口流出、产业支撑不足等挑战。房产的保值增值潜力存在问题。

以兰州农商行在沈抚新区育才壹品小区的房产为例。虽然这些房产是优质学区房，但由于多次流拍，价格一降再降，目前挂牌价已低于市场价30%以上，却依然零成交。相比之下，同一银行持有的海南澄迈景园悦海湾小区的房产，却因稀缺的度假资源累计成交了10多套。

这凸显了区位因素对银行直售房成交的关键影响。农业银行大连分行出售的华乐小区一套两居室也面临同样问题。该房从2025年6月首次挂牌单价超过1万元/平方米，经历多次流拍后，已降至7000元/平方米左右，仍未能成交。而同期，该小区同类房源市场成交价约为9800元/平方米。

与此同时，兰州城区的一处火锅店用房却竞价超过200轮，兰州市区的两处独立办公物业竞价也超过50轮。这一冷一热，揭示了银行直售房市场的巨大裂痕。

银行直售房市场目前存在巨大的信息不对称，银行在平台挂售的房源信息很难传递给有效买家。真正想买低价房的当地刚需客又苦于无合适渠道。银行要想打通直售房市场，需要在房源信息传播，客户拓展方面多下功夫，而这又非银行的专业特长。

目前，银行直售房唯一吸引人的就是低价，如果首轮流拍，重新挂牌的房源成交价又要下一个台阶。要想在银行直售房中套利，需要对当地楼市，对银行动态有相当了解，才能游刃有余。对于非本地的买家，如果图便宜，贸然买到位置偏僻，缺乏保值前景的住房，今后的变现转售将是个大问题。

银行直售房是房地产大萧条环境下的新事物，未来能走多远，市场空间有多大，都有待观察。对有兴趣在银行直售房中捡漏的买家，仍需檫亮眼睛，保持理性的头脑。

来源：许子