摘要：大家好，我是大飞。今年的土拍真的是被他们给玩明白了，数据刷的是真好看。很多地方的土拍溢价率看似很高，看似开发商刹红了眼都在抢地，这个溢价率10%，那个溢价率15%，但是可信度并不高。

全国开始新一轮土拍。

大家好，我是大飞。今年的土拍真的是被他们给玩明白了，数据刷的是真好看。很多地方的土拍溢价率看似很高，看似开发商刹红了眼都在抢地，这个溢价率10%，那个溢价率15%，但是可信度并不高。

6月1日北京出让顺义新城两宗地块，分别有45家、36家房企报名，创下北京土地市场报名房企数量记录。该地块溢价率达到15%，楼面价达到2.91万元每平方米。然而该楼面价和周边地块往年的成交价并没有什么明显的变化，也就是说土地成交的价格比例明明上升了，但是总价却是没有变化。

这只能说明土地的标底价给标低了，在拍卖之前先把价格打下去，然后在拍卖的过程中再加价，形成高溢价率。这样做地方的土地收入虽然没有明显的增加，但是数据好看很多。这就和很多直播间卖货的道理是一样的。

10块钱10包的纸，你可能连看都不看一眼都不会看到。但是如果加上一句家人们，我把纸的价格给打下来了，10块钱5包的纸，现在再送你一包，再送你一包，再送你一包，再送你一包，连送5包，那你可能就心动了。

所以今年很多强能级的城市土拍的溢价率都很高的，但是土拍的总金额却和去年同期没有什么大的差别，甚至整体来看土拍金额还是在下降的。

根据财政部最新的数据显示，2023年1-4月份，地方土地的出让收入累计达到了1.18万亿元，相比于去年同期下降了21.7%。就去年的那种土拍，结果就今年还下降20多，这个比例已经很大了。这已经是土地出让金自2022年初以来连续16个月下降了。

所以有时候土拍热真不定，真不一定代表区域热。土地好卖不等于房子好卖，现在很多开发商都是不愿意拿地的，特别是民营房企。因为现在民营房企都在生存线上挣扎，现在将近有40家房企要面临退市，你要知道能上市的房企没有太小的。

2023年，拿地的房企还是以国央企为主，民营房企还是那几个稍微稳健的头部房企。并且这几家民营房企现在还是非常谨慎挑剔的，不是核心区域没有足够利润的土地是坚决不拿的，因为很容易赔钱，已经有前车之鉴了。

之前都说地王是最容易赚钱的地块，然而根据克尔瑞统计的数据来看，最近三年左右的时间差不多出了400多块高价地，并且都集中在2020年至2021年上半年，这都是地王。这些地王项目现在只有15%属于优质资产，85%的项目现在都站岗了。

这张图是杭州2016年到2019年的一些高价地和地王，其中盈利的项目只有4个，亏损的项目有9个，并且盈利的4宗地块很多都是2016年之前拿的，那是时代的红利。因为2016年之后房价大涨，然后是亏损的项目大部分都是2018年、2019年房价高峰期的时候拿的。

这就是当下楼市的一个现状，拿完土地以后持有几年甚至会出现亏损，所以现在民营房企肯定是越来越谨慎。对于拿地本身，他们的债务比重就很高了，并且融资成本也高，根本就没办法和国央企相比较。同样是借钱，国央企今年前4个月的平均利率只有3.38%，而民营房企则高达6.34%，两者之间差距2.96个百分点。

所以当下房企的现状和购房者的现状是有点类似的，单纯的鼓励买房，单纯的鼓励拿地是不行的，这么高的债务谁背谁都迷糊。个体的负债极限和收入上限就是房价的上限，房企的杠杆极限和融资成本就是土地财政的极限，所以2023年肯定是一个很大的挑战。

因为2022年土地的收入，土地财政的收入已经下降了，如果2023年再是这样的接近30%，也就是1/3左右的土地出让金的下降，很多地方肯定是承受不住的。现在还仅仅是一个贵州之类的这些省份在叫苦，估计如果今年一年是这样，明年这个时候大多数省份可能叫苦的更多。

来源：裕荟³