摘要：观点指数 广州支持存量商办改建租赁住房，50城住宅租金环比及同比均下滑2025年9-10月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、税收支持、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。住宅租金表现上，2025年9月

观点指数 广州支持存量商办改建租赁住房，50城住宅租金环比及同比均下滑2025年9-10月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、税收支持、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。住宅租金表现上，2025年9月，50城住宅平均租金单价为31.15元/平方米/月，环比及同比均出现不同程度的下滑，跌幅分别为3.06%和5.48%。

多元主体协同，合作深耕迈向高质量发展无论是与国企、资管机构等的合作，本质上是通过资源互补与能力协同破解行业资产端供给不足、运营端缺效率以及资本端缺闭环的核心痛点，而此过程中，住房租赁企业以运营与品牌为核心竞争力，成为激活资产潜力、提升资产综合效率的核心发动机。

千套级租赁社区占比攀升，保租房仍为主流供给期内样本企业录得19个租住项目新开业，本期新增项目数量较上个报告期减少3个，但单项目体量大幅提升，规模化社区成为供给主力。已披露房间数的项目中，千套级大型社区占比为55%。聚焦产品类型端，政策层面的推动持续为保租房市场注入强劲动力。据观点指数不完全统计，本期新增租赁项目中，保租房项目占比近80%，在供给结构中占据绝对主导地位。

保租房REITs短期行情全线下跌，建信长租ABS完成首次扩募10月20日当天，8只已上市产品全部录得下跌，单日涨跌幅介于-0.2261%至-3.5254%之间，其中华夏基金华润有巢REIT跌幅最大，达3.5254%，市场交易情绪保持谨慎。与此同时，9月30日，建信长租ABS在上交所完成首次扩募，成为全市场首单落地的持有型不动产ABS扩募项目。

广州支持存量商办改建租赁住房，50城住宅租金环比及同比均下滑

据观点指数不完全统计，2025年9-10月中央及地方主要聚焦于政策指引、管理规范、市场供给、存量盘活、税收支持、权益保障等方面，出台新规或举办相关工作会议，以推动住房租赁市场的发展。

数据来源：观点指数不完全统计

期内，住建部发布关于二十届中央第三轮巡视整改进展情况的通报，其中提及通过加快构建房地产发展新模式、大力推进“好房子”建设、改进住房保障工作、加强城市更新和城市管理工作等举措，推动行业健康发展。

与此同时，金融支持力度持续加大。据金融监管总局披露，截至2025年9月，我国通过多措并举稳定融资，累计为保障性住房、城市更新、住房租赁等“三大工程”提供资金支持超过1.6万亿元。‌租赁性住房贷款年均增长率达52%，推动住房租赁市场快速发展。‌

同时，央行通过多项政策工具加大存量商品房和存量土地的盘活力度，旨在巩固房地产市场稳定态势并构建房地产发展新模式

住房租赁市场政策体系已经逐步形成顶层设计+地方细化的传导闭环。住建部从制度层面明确市场稳定、构建发展新模式的总方向，同时因城施策，保障困难家庭的住房需求，筑牢民生底线。

地方层面则聚焦供给扩容与运营规范两大关键环节。

在供给端，存量盘活与收储成为核心路径。9月24日，广州市规划和自然资源局发布《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》，明确支持存量商办物业改建为保障性租赁住房，以推动职住平衡。

文件中指出，对于在建或已竣工的商办物业，只要权属合法、结构安全、消防达标、面积合规且与宗地其他功能相对独立，即可整栋改建为保障性租赁住房，改建后原用地性质、房屋类型及建筑量等控制指标保持不变。已供应但未开工的商服用地，在符合规划、权属不变且满足安全要求的前提下，土地使用权人可自主建设或与其他市场主体合作建设保障性住房。

洛阳、山西、海南、中山等多地密集出台存量商品房收购政策，将收购存量房源用作保障性住房，这种消化库存及补充保障的双重导向，既呼应了中央推进处置存量商品房的要求，也快速填补了保租房供给的缺口。

与此同时，期内北京出台的住房租赁企业税收政策，通过税收杠杆降低专业化企业运营成本，与金融支持形成资金+税收的双重激励，精准契合《条例》培育市场化、专业化住房租赁企业的核心目标。

住房租赁行业的政策导向已逐步从单一的供给刺激转向制度筑基、金融赋能、规范提质以及需求适配等的体系化治理，行业发展的政策环境日趋成熟。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年9月，50城住宅平均租金单价为31.15元/平方米/月，环比及同比均出现不同程度下滑，跌幅分别为3.06%和5.48%。

一线城市平均租金单价环比下跌6.95%至85.35元/平方米/月，对比上年同期下跌超10%，且北上广深四城均出现环比及同比双下滑。

从50城内部分化来看，租金下行明显具有普遍性、覆盖广的特点。同期重点50城租金环比变动区间为-17.41%至3.62%，其中62%的城市租金出现环比下滑，同时88%的城市租金出现同比下跌，且同比跌幅区间为-14.42%至-0.21%。

从数据来看，重点城市租赁市场整体仍处于调整恢复阶段，毕业季期间租金出现短暂回暖后继续延续下行走势，超半数重点城市住宅租金出现普遍性下滑，预计第四季度，重点城市租金仍将维持低位震荡，尤其是非核心城市和郊区房源，可能面临更大的降价压力。

长期来看，重点城市未来租金走势将更依赖经济基本面与需求端的实质性改善。

多元主体协同，合作深耕迈向高质量发展

企业经营方面，据观点指数不完全统计，9-10月住房租赁企业动态以战略合作为主，包括项目合资、品牌引入、政企合作及新公司设立等，企业通过资源整合提升市场的竞争力。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，国企与专业运营商的优势互补成为核心合作范式。期内深铁集团与万科泊寓签署《深铁前海时代4号地块商务公寓运营管理服务协议》。

此次签约标志着双方自今年4月28日签订《深铁项目租赁运营合作框架协议》后的首个项目正式落地，项目将引入泊寓管理的高端公寓品牌富瑞斯，向前海金融精英及科技人才提供373套租赁住房。

据泊寓官微披露，目前富瑞斯已在深圳、成都、济南、苏州4座城市的核心区域开业5家门店。截至9月底，泊寓已在全国29座城市管理房源超过28万间，开业20.54万间，累计已服务超过120万客户。

与此同时，今年9月，朗诗绿色生活与北京观世景公司就首都观音堂集体土地租赁住房项目达成全面战略合作。双方以长租公寓为核心，共同探索城市居住项目的创新与运营。

该项目总规模近23万平方米，规划打造4019套长租公寓及近万平米商业配套，致力于为金融、文创与科技人才提供工作与生活融合的居住产品。

除国资背景外，住房租赁企业与资管机构合作也成为重要趋势。期内信悦资管公司与华住·城家在上海签署《合资公司协议》，双方拟共同设立全周期资产管理平台，重点布局长租公寓及存量不动产运营。

其中信悦资管依托信达地产的不动产整合优势，负责资产定位、改造与退出规划，城家公寓则依托其7万间房源的运营管理经营，聚焦多品牌矩阵、存量资产赋能，持续提升品牌价值与资产效益。

观点指数认为，与国企、资管机构等合作，本质上是通过资源互补与能力协同破解行业资产端供给不足、运营端缺乏效率以及资本端缺少闭环的核心痛点，而在此过程中，住房租赁企业以运营与品牌为核心竞争力，成为激活资产潜力、提升资产综合效率的核心发动机。

与此同时，本期住房租赁市场的供给主体与产品结构进一步丰富，地方国企、服务式高端租住品牌等继续深入布局，推动市场供给从单一化向分层化、多元化的方向演进，形成保障型与市场型互补、基础居住与品质服务并行的供给新格局。

举例来说，中国交建等在广州成立新公司，涵盖住房租赁等业务。上海张江科学家公寓竣工，项目总建筑面积11.26万平方米，包括6栋高层住宅与2栋社区配套用房，可提供1180套住房。雅高集团与尚美数智酒店集团深化战略合作，将高端服务公寓品牌诗铂引入中国市场，并由尚美全权负责该品牌在中国的开发、运营及管理。

千套级租赁社区占比攀升，保租房仍为主流供给

新增项目开业层面，据观点指数不完全统计，期内样本企业录得19个租住项目新开业，对比上个报告期出现微降，但从规模来看，供给端仍保持较强的释放力度。

数据来源：观点指数不完全统计

其中，保利和寓、城璟租住、美寓、城投宽庭、合肥承寓、瓴寓、上海城方、万科泊寓、雅诗阁、有巢公寓等多家租赁企业有新项目亮相，样本企业持续加大在住房租赁市场的投入。

本期供给主体延续国企唱主角、头部市场化企业补位的趋势，其中国企及国资背景企业主导超半数的新增项目。上海城方、合肥承寓、城发美寓以及城投宽庭等地方国企合计落地8个项目。

从区域市场表现来看，新增项目高度集中于重点城市，其中郑州以4个新增项目数居首，深圳和上海各有3个项目紧随其后，同时，合肥、成都、杭州、北京、宁波、珠海、无锡、苏州等重点城市均有新增项目。租赁企业的选址逻辑深度锚定政策倾斜、人口红利、产业基础等核心要素。

观点指数注意到，本期新增项目数量较上个报告期减少3个，但单项目体量大幅提升，规模化社区成为供给主力。已披露房间数的项目中，千套级大型社区占比为55%。

其中雅诗阁济南先投雅遇公寓，以2052套的规模体量居首。据观点指数了解，该项目是由济南先投集团开发建设，新加坡雅诗阁集团负责运营管理，双方于2023年10月签署委托协议。通过保障性租赁住房项目，雅诗阁从高端服务公寓向中端市场延伸，扩大了在华业务的覆盖面。

聚焦项目类型，本期新增项目涵盖了白领公寓、蓝领公寓、人才公寓、酒店公寓、大型租赁社区、保租房等，满足不同人群的居住需求。

其中，政策层面的推动持续为保租房市场注入强劲动力。据观点指数不完全统计，本期新增租赁项目中，保租房项目占比近80%，在供给结构中占据绝对主导地位。

据观点指数了解，近年来，国家及地方政府陆续出台保租房建设目标，明确了“十四五”期间的保障性住房供给规模，并辅以专项金融支持政策，包括开发贷款优惠、REITs融资渠道拓宽等，有效降低了企业参与保租房建设的资金成本，提升了市场主体的开发积极性。

而租赁企业在项目投资决策中高度重视政策导向，加大保租房项目的布局，以获取政策支持并规避市场风险。

以城璟·宝山中环社区项目为例，项目属于宿舍型保租房项目，是上海市宝山区最大新时代城市建设者管理者之家项目，积极响应国家关于“加快构建一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房保障体系的政策号召。

项目前身为上海宝山区大场镇一处高端养老社区的独立组团，由城璟租住集团于去年3月完成收购。项目聚焦蓝领刚需人群，包括环卫工人、医护工作者、快递员、保安、保洁等城市一线劳动者‌，目前已与城盾隧安、香格里拉酒店、美团等企业合作，定向接收员工入住，保障出租的稳定性‌。

作为集团旗下第二个重资产公寓项目，宝山中环社区的改造升级覆盖楼宇外立面、内部环境及软硬件设施的全维度优化，目前已完成宝山区保障性租赁住房预认定，明确纳入保租房供给体系。

项目总建筑面积40310.28平方米，由三栋19层公寓楼宇组成。改造过程中保留原有建筑的主体结构，仅对内部空间进行系统性重构，将原适老化套间拆解重构为998间宿舍，涵盖单人间、四人间、六人间等多元户型，适配不同规模蓝领群体的居住需求。

同时公区配套有共享厨房、自习室、洗衣房、电竞游戏室等多元空间，精准匹配蓝领群体居住+社交的需求。

包括该项目在内，当前住房租赁项目已将居住体验优化纳入核心规划，新增开业项目中，共享空间从可选配套转为标配选项，通过功能场景化、服务多元化设计，实现从单一居住功能向复合生活场景的升级，既精准匹配租客社交、办公、休闲的需求，也成为提升项目差异化竞争力与租客粘性的关键抓手。

保租房REITs短期行情全线下跌，建信长租ABS完成首次扩募

二级市场表现上，从最新行情与短期周期表现来看，保租房REITs二级市场正处于阶段性调整阶段。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年10月20日当日，8只已上市产品全部录得下跌，单日涨跌幅介于-0.2261%至-3.5254%之间，其中华夏基金华润有巢REIT跌幅最大，达3.5254%，市场交易情绪保持谨慎。

拉长至月度与季度周期，调整趋势更为明显。近一月内，8只保租房REITs项目均呈现负增长，跌幅在-3.4055%至-8.3309%之间。

近三月跌幅进一步扩大至-6.3776%至-14.5676%，红土深圳安居REIT与汇添富上海地产租赁住房REIT跌幅均超14%。

这与10月公募REITs市场整体低迷的态势高度一致，多数公募REITs项目陷入阴跌通道，保租房板块未能完全脱离市场独立运行。

短期来看，受公募REITs市场整体调整影响，板块出现阶段性回调，但这并未动摇其长期投资逻辑，政策支持下的投融管退闭环持续完善，核心城市保租房资产的高出租率与现金流稳定性，仍使其成为抗周期的优质配置标的。

分红表现上，期内华泰苏州恒泰租赁住房REIT发布2025年度首次分红公告，以2025年6月30日为收益分配基准日。公告显示，本次可供分配金额为1618.9万元，拟派1618.5万元，派息比例达99.97%，每10份基金份额派发红利0.3237元。

数据来源：观点指数不完全统计

与此同时，据观点指数不完全统计，本期住房租赁行业金融端呈现工具多元适配、主体协同发力、资本循环深化的核心特征，REITs、ABS、持有型不动产ABS、私募债等金融产品齐头并进，住房租赁行业金融生态正逐步从单点融资向体系化支撑跨越，为租购并举与房地产发展新模式注入资本动能。

其中住房租赁公募REITs首发与扩募端持续活跃。

具体来看，9月26日，福州新投发展集团有限公司（福州新投）在福州发布租赁住房基础设施公募REITs发行服务机构遴选项目招标公告，旨在盘活租赁住房资产。

项目规模与期限暂未确定。福州新投作为福州新区开发投资集团全资子公司，此次发行将推动其租赁住房业务向专业化、市场化发展。

除此之外，据观点指数不完全统计、北京昌平、天津泰达人才安居、上海临港等多单保租房REITs也在稳步推进中，部分已启动招标或申报程序。显然，住房租赁REITS首发端在2024至2025年持续扩容，地方国企、房企及金融机构等纷纷布局，产品类型呈多元化发展，住房租赁金融体系进入快速发展阶段。

扩募表现上，10月14日，据上交所信息披露，华夏基金华润有巢REIT项目状态更新为“已反馈”。

数据来源：基金公告，观点指数整理

聚焦项目运营层面，拟扩募资产有巢马桥项目于2022年7月28日竣工验收后开始运营，期间因公共卫生事件由政府征用，于2023年3月正式开业。

据基金公告披露，该项目于2024年度及2025年1-6月期间的加权平均出租率均超90%，从2023年开业到2025年达到扩募标准，仅用两年多时间即完成了运营成熟度的跨越，进一步验证了华润有巢从储备项目培育、成熟资产注入REITs到扩募资金再投资的良性循环模式。

目前，华夏基金华润有巢REIT已持有的底层资产项目整体运营稳定，自2022年11月18日基金合同初始生效至2025年6月30日，基金合并层面已累计实现营业收入约2.12亿元。

自成立以来至2025年6月30日期间，累计实现可供分配金额约1.41亿元，实际分红金额约1.29亿元。

同时，截至2025年6月末，华润有巢已累计进驻全国15个城市，在营项目51个，储备项目18个，布局房源8.5万间，在北京、上海、广州、深圳四个超一线城市均有大型租赁社区布局。这类规模化资产储备为REITs的持续扩募提供了资产池的支撑。

公募REITs之外，住房租赁领域资本工具再迎突破。9月30日，建信住房租赁基金发起的持有型不动产资产支持专项计划（“建信长租ABS”）在上交所完成首次扩募，成为全市场首单落地的持有型不动产ABS扩募项目，这也表明住房租赁行业资本闭环与退出渠道进一步完善。

具体来看，建信长租ABS于2024年7月30日在上交所正式挂牌上市，首期产品规模为11.7亿元。本次扩募募集规模4.53亿元，扩募后总规模增至16.23亿元。

从结果来看，本次累计认购金额27.28亿元，认购倍数7.8倍，吸引了包括银行理财、券商、保险、资管机构等投资机构的参与。

建信长租ABS本次扩募的底层资产聚焦朗诗寓运营的南京天隆寺地铁站店与南京临江青奥站社区两大项目，由建信住房租赁基金收购并进行改造。改造后，这些资产作为ABS底层资产注入证券化平台，继续由朗诗寓负责运营管理。‌‌

项目通过资本+运营的分工协同，由建信住租聚焦资本端的ABS发行、扩募与资产收购，朗诗寓深耕运营端，凭借标准化服务体系提升资产出租率与现金流韧性，双方各司其职，形成合力。

从资产端看，两大项目精准匹配核心租赁需求，其中南京天隆寺地铁站店紧邻地铁1号线，辐射软件谷等产业集聚区，客群以科技企业员工为主，出租率保持稳定。

另一项目南京临江青奥站社区于2024年3月开业，依托青奥板块的人才居住需求，7月出租率即提升至97%，超预期完成爬坡目标。

从行业维度看，持有型不动产ABS项目允许发行主体设置一定的开放退出支持比例，满足部分投资者的退出需求，对底层资产的要求比公募REITs更宽松。

本次首单持有型不动产ABS扩募的落地，为专业资产管理机构提供了以ABS扩募开展资产收并购、构建募投管退闭环的可复制范本，能吸引更多社会资本入场，间接增加租赁住房供给，助力探索房地产发展新模式。

随着住房租赁领域金融端发展逐步完善，住房租赁行业资本、资产及运营的良性循环将加速形成，这也为深耕住房租赁领域的运营机构提供了以运营换资本信任的机会。

同时，运营能力决定资产的流动性，这一行业逻辑愈加凸显。通常而言，能够持续提升出租率、稳定现金流的运营方，更有能力让其持有型租赁资产在证券化市场上获得资本的青睐。

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来源：观点机构