摘要：观点指数 拿地规模与质量双升，头部房企“抱团”竞地报告期内前50房企单月新增土地建筑面积319.94万平方米，环比上升41.79%。中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备面积领先。从权益拿地金额和新增货值看，中海地产等多家企业居前。9月，招商蛇口

观点指数 拿地规模与质量双升，头部房企“抱团”竞地报告期内前50房企单月新增土地建筑面积319.94万平方米，环比上升41.79%。中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备面积领先。从权益拿地金额和新增货值看，中海地产等多家企业居前。9月，招商蛇口、国贸地产、建发房产等在不同城市的拿地金额在30亿元以上。当前房企倾向于联合行动，如中海地产等组成的联合体拿下上海徐汇东安城市更新项目，越秀地产与滨江集团共同开发杭州余杭地块。这种强强联合的模式，能分散风险、整合资源。

土地供应规模加推，专项债收购存量土地的节奏减缓报告期内一二三线城市供应住宅用地835宗，供应土地规划建筑面积5355.72万平方米，环比上升42.86%，同比下降15.87%；供应土地起始楼面价4267元每平方米，环比上升15.04%。二线城市供应成为主力且市场热度回升，三线城市面临“量增价跌”压力。9月单月土地供应规划建筑面积环比大幅回升，9月运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模减少，地方债发行规模总量减少，9月新增土储专项债项目涉及资金环比上月减少。不过，宁波市北仑区、陕西省等地有土储专项债项目推进，对于稳定当地的土地市场有积极影响。

成交环比回升，低密度地块成关注焦点报告期内，一二三线城市成交住宅用地554宗，成交土地规划建筑面积3680.34万平方米，环比上升95.41%，同比下降6.79%；成交总价1718.63亿元，环比上升104.71%，同比下降17.30%；成交楼面均价4669.75元每平方米，环比上升4.76%，同比下降3.94%；平均溢价率3.38%。二线城市住宅用地成交面积、总价、楼面价环比上升，三线城市成交面积上升但总价、楼面价有变化。整体来看，二三线及以下城市土地成交多为低价，拿地主体以地方国企为主。低密宅地受到关注，土地市场活跃度不足，企业拿地审慎。

重点城市地块供应提质，房企投资决策趋向保守据观点指数不完全统计，2025年9月18日-2025年10月17日期间，6个重点城市一共有170宗地块处于挂牌进行中，起始价319.01亿元，面积435.44平方米。本次统计期出让面积环比上升24.48%。成交方面：6个重点城市一共有86宗地块成交，成交价176.44亿元，环比下降22.89%，成交的土地面积303.46万平方米，环比回升42.22%。上述城市的地块成交数量和成交价格情况相较上月有所回落，但重点城市的热点区域地块依然有较高的热度。例如北京的太阳宫地块因稀缺的地理位置和高效通勤规划，吸引房企激烈竞争，溢价率较高。这也显示出优质地块依然具有较强的市场吸引力。此外，在第八轮上海土拍中，房企的参拍决策较为理性和谨慎。

5000亿元政策性金融工具落地，城市更新效能快速释放近期，中央及地方密集出台城市更新政策，5000亿元政策性金融工具落地，12省迅速完成首笔资金投放。六部门联合印发方案推动多项惠民工程，自然资源部发布行业标准规范存量空间优化路径。九部门联合发布行动方案推进新型城市基础设施建设。上海划定商务单元并启动试点单元更新；山东省政府印发实施意见推进片区综合更新改造并建立可持续融资模式。“十四五”改造目标稳步推进，民生效益与经济拉动效应显著。项目实践呈现多元化创新，如轻资产运营赋能老城区活化、智慧养老与城市更新融合、自筹资金推动片区改造等。

拿地规模与质量双升，头部房企“抱团”竞地

观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积319.94万平方米，环比回升41.79%。

值得注意的是，前50房企1-9月累计新增土地建筑面积3944.17万平方米，同比上升5.26%。

数据来源：观点指数整理

其中，中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备分别为407.58万平方米、320.19万平方米、289.91平方米，处于领先位置。

从权益拿地金额来看，1-9月土地投资力度最大的企业为中海地产、华润置地、保利发展控股、绿城中国、招商蛇口，权益拓储金额分别为766.3亿元、594.1亿元、528.4亿元、502.4亿元、435.2亿元。

从新增货值来看，1-9月土地新增货值最多的企业为中海地产、保利发展控股、招商蛇口、中国金茂、华润置地，新增货值分别为1031.8亿元、939.9亿元、930.1亿元、683.9亿元、637亿元。

9月，国贸地产在广州、成都、厦门收购了3幅地块，权益拿地建筑面积11.24万平方米，权益拿地金额为35亿元。建发房产在上海、厦门拿下5宗地块，权益拿地建筑面积16.67万平方米，权益拿地金额为43.61亿元。招商蛇口在西安、南通拿下5宗地块，权益建筑面积为26.54万平方米，权益金额为30.55亿元。

观点指数发现，当前房企在拿地策略上倾向于采取联合行动拿地，诸如中海地产、招商蛇口、中旅投资等头部央国企，凭借自身雄厚的资金和资源优势，以联合拿地或股权交易的方式，持续在上海等地的优质核心地块竞争中占据主导地位。

9月5日，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资组成的联合体，通过上海联合产权交易所完成了对上海徐汇东安城市更新项目的股权交易，成功拿下徐汇区两幅核心地块的开发权。

该地块位于上海市徐汇区核心地段，由两宗子地块构成。其中，C030301单元127b - 24地块为纯住宅用地，出让总价达98.18亿元，成交楼面价为12.41万元每平方米，规划建筑面积为7.9万平方米，定位为高端居住社区。

另一块C030301单元125 - 31地块为大规模商住综合用地，出让总价为341.35亿元，成交楼面价为7.5万元每平方米，规划建筑面积约45.5万平方米，涵盖住宅、商业、办公、研发及公建配套等多种功能，其中住宅部分约27.3万平方米。

据中海地产公告，此次股权交易总价为154.78亿元，对应的是上海新东安企业发展有限公司和上海新百安经济发展有限公司两家90%的股权。在交易之前，上海城更与徐汇城投分别持有这两家公司各50%的股权。

具体出资结构如下：中海地产出资81.53亿元，获得125 - 31地块50.5%的权益以及127b - 24地块30.5%的权益；招商蛇口出资65.52亿元，获得125 - 31地块35%的权益以及127b - 24地块55%的权益；中旅投资出资7.74亿元，获得两个地块各4.5%的权益；徐汇城投继续持有两个项目公司各10%的股权。

随着股权交易的完成，徐汇东安项目的开发建设将步入新的发展阶段。此外，本轮交易采用 “承债收购”模式，即开发商承接项目原有债务，待项目销售后再逐步偿还银行贷款。

9月26日，越秀地产宣布以8亿元收购滨江集团杭州余杭地块项目公司50.5%的股权，双方将共同开发该住宅用地。该地块总价为15.3亿元，占地面积36496平方米，位于杭州余杭区，预计2026年完成土地出让金支付。

此次交易涉及的地块同样位于杭州余杭区，总占地面积36496平方米，规划用途为住宅。滨江集团于2025年7月以15.3亿元竞得该地块后，专门成立了项目公司进行开发。根据合作协议，越秀地产将持有项目公司50.5%的股权，滨江集团保留49.5%的股权，双方将按照此比例共同投入开发资金。在当前市场环境下，这种头部房企间的股权合作模式，凸显了资源整合的优势。

强强联合的开发模式在行业深度调整的大背景下值得重点关注。一方面，它能够分散单个企业的投资风险；另一方面，也有利于整合各自的优势资源。特别是对于杭州这类核心城市的优质地块，合作开发既能确保项目品质，又能实现风险共担。未来，房企间的战略合作或会成为发展的新常态。

土地供应规模加推，专项债收购存量土地的节奏减缓

据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地835宗，供应土地规划建筑面积5355.72万平方米，环比上升42.86%，同比下降15.87%；供应土地起始楼面价4267元每平方米，环比上升15.04%。

报告期内，二线城市供应住宅用地231宗，环比上升40%，同比上升29.78%；供应土地规划建筑面积1536万平方米，环比上升21.42%，同比上升16.68%；供应土地起始楼面价5422元每平方米，环比上升26.09%，同比上升1.99%。

三线城市供应住宅用地585宗，环比上升43.38%，同比下降33.60%；供应土地规划建筑面积3707.23万平方米，环比上升49.99%，同比下降25.91%；供应起始楼面价3071元每平方米，环比下降5.22%，同比下降2.45%。

数据来源：Wind、观点指数整理

观点指数认为，本期土地市场呈现“总量增长、结构分化”的特征。全国住宅用地供应规模环比大增42.86%至5355.72万平方米，但同比仍下降15.87%，反映地方政府在“稳地价、稳预期”目标下适度加大供应力度，但受前期土地市场低迷影响，同比仍未完全恢复。起始楼面价环比上升15.04%至4267元每平方米，显示优质地块入市推动价格结构性上涨。

分城市能级看，二线城市成为供应主力且市场热度回升，当前价格更多是环比修复而非过热。这主要源于二线城市人口吸引力较强、产业基础扎实，开发商在“保交楼”的政策导向下更倾向于布局确定性更高的市场。同时，地方政府也通过提高优质地块比例、优化供地结构等方式，吸引投资。

三线城市则面临“量增价跌”的压力，折射出市场库存高企、需求疲软的问题——尽管地方政府试图通过增加供应刺激市场，但开发商拿地意愿不足，导致地价承压。结合专项债收购存量土地节奏减缓的背景，反映了财政资金对土地市场的直接支持有所减弱，市场更多回归到自身的供需逻辑。

综合来看，当前土地市场呈现“二线升温、三线承压”的分化格局。二线市场在人口、产业、政策多重支撑下具备较强韧性，而三线市场需警惕“量价齐跌”的风险。未来，土地市场能否持续回暖，仍取决于房地产销售端的恢复情况、专项债等政策工具的精准投放，以及地方政府在“稳增长”与“防风险”之间的平衡能力。

从城市来看，期内二线城市中西安、武汉等地供应的土地在20宗以上。西安集中挂牌出让11宗地块（商业地块2宗，住宅地块9宗），合计481.011亩，从分布区域来看：曲江2宗，新城区2宗，雁塔区2宗，大明宫板块1宗，高新区1宗，长安区1宗，浐灞国际港2宗。

从地块体量来看：YT5-8-43地块占地面积122.60亩，为本次出让最大的1宗地块。XC3-6-7-1占地6.697亩，是本次出让体量最小的1宗地块；从容积率来看：CB4-5-111地块容积率4.62，是本次出让11宗地块中容积率最高的。

三线城市中，淮安、扬州等地供应的土地数量普遍在20宗以上。其中出让底价最高的是位于淮安市清江浦区的南苑路北侧、启秀路东侧的地块，规划建筑面积为24.35万平方米，为住宅用地，容积率1.0-2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。起始总价为11.37亿元，起始楼面价4669.3元每平方米。

总体来看，9月单月土地供应规划建筑面积为19974.46万平方米，环比上升42%，同比下降4.22%，整体的供应规模环比大幅回升。

9月份，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模有所减少。地方债的发行规模总量有所减少，截至9月30日，9月地方债净发行量为4460.06亿元，发行量为8519.07亿元，发行量较上月环比减少1257.31亿元。其中，新增专项债发行4130.88亿元，占比近半。2025年1-9月，全国已公示1349个专项债收储项目，专项债用于土地储备的规模为3469.46亿元。其中，9月份新增96个项目，涉及资金229.07亿元，环比上月减少61.8%。

9月26日，宁波市北仑区成功申报新碶沿海永丰南片区以及甬江科创北仑片12#、13#地块两个土地储备专项债券项目，发行债券金额共计3.4亿元。目前专项债券资金已到位并完成拨付。

本批次发行的两个土地储备专项债券项目分别位于新碶街道和小港街道，发行期限5年，票面利率1.67%。其中，新碶沿海永丰南片区土地储备专项债券项目发债金额2.2亿元，甬江科创北仑片12#、13#地块土地储备专项债券项目发债金额1.2亿元。

这两个项目土储专项债资金将有利于推动片区的拆迁，以及加速做地收储工作的开展，进一步推动甬江科创区、全域国土空间综合整治片区两大片区的城市更新和提能升级。

9月24日，陕西省披露231.24亿元土储专项债，本批次共发行70个项目，全部为新增土储项目，涉及3年期1个项目，发行金额2.1亿元；5年期45个项目、发行金额98.5303亿元；7年期24个项目、发行金额130.618亿元。陕西省此次大规模发行土储专项债，旨在通过增加土地储备，为未来的城市建设和发展提供空间。

不同期限的项目设置，也体现了政府在资金安排上的灵活性，既考虑了短期资金需求，又兼顾了长期发展规划。此外，对于陕西省的房地产市场和城市建设将产生积极影响，有助于稳定土地市场，促进房地产市场的健康发展。

成交环比回升，低密度地块成关注焦点

报告期内，一二三线城市成交住宅用地554宗，成交土地规划建筑面积3680.34万平方米，环比上升95.41%，同比下降6.79%；成交总价1718.63亿元，环比上升104.71%，同比下降17.30%；成交楼面均价4669.75元每平方米，环比上升4.76%，同比下降3.94%；平均溢价率3.38%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为1172.01万平方米，环比上升119.63%，同比上升21.69%；成交总价667.01亿元，环比上升135.72%，同比上升12.45%；成交楼面价5691.21元每平方米，环比上升7.33%，同比下降7.59%。

三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为2459.44万平方米，环比上升86.25%，同比下降15.44%；成交总价为796.69亿元，环比上升85.35%，同比下降9.83%；成交楼面价3239.31元每平方米，环比下降0.48%，同比下降6.62%。

从城市维度观察，9月二线城市土地成交中，成交价格前三的地块由厦门独占，且均由地方国企国贸、建发竞得，涉及集美、思明、湖里等区，总成交金额达65.27亿元。具体地块信息如下：

集美区2025JP05地块位于杏林湾片区杏锦路与锦亭北路交叉口东南侧，土地性质为住宅+商业，占地4.41万平方米，规划建筑面积10.36万平方米，容积率2.5。该地块由象屿集团与集美发展联合体以底价22.69亿元摘得，住宅楼面价2.2万元每平方米。

思明区2025P15地块坐落于前埔片区前埔中路与前埔西二路交叉口东北侧，同样为住宅+商业用地，占地2.22万平方米，规划建筑面积5.76万平方米，容积率2.6。厦门国贸以底价22.2亿元竞得，住宅楼面价达4万元每平方米。

湖里区2025P16地块位于湖里片区竹坑路与华昌路交叉口西南侧，土地性质相同，占地2.51万平方米，规划建筑面积5.26万平方米，容积率2.3。建发集团以底价20.38亿元摘得，住宅楼面价同样为4万元每平方米。

同期，南京完成7宗涉宅用地出让，覆盖雨花台、栖霞、江宁三区，总出让面积30.67万平方米，规划总建筑面积50.58万平方米，起始总价与成交总价均为44.45亿元，全部实现底价成交。

其中，雨花台区G57地块因区域超两年未供地引发关注，占地近4万平方米，容积率1.5，楼面价1.21万元每平方米，建筑限高60米。中建国际以底价7.2亿元竞得，该地块作为区域首宗低密宅地，未来可打造低密洋房+小高层改善产品，受到区域改善型客户的期待。

栖霞区仙林湖G64地块由南京智臻置业底价竞得，位于融信世纪东方西侧，综合容积率1.5，起拍楼面价16007元/平方米，建筑限高35米，适宜开发第四代洋房或小高层产品。栖霞山板块G65、G66地块分别由南京栖霞东麓、西麓开发建设公司摘得，时隔三年再推低密地块。

G65地块邻雍锦逸境府西侧，北接星叶枫情玥府，容积率1.8，楼面价1.02万元每平方米；G66地块紧邻栖霞山风景区入口，北靠即将通车的地铁6号线栖霞山站，容积率1.2，楼面价1.08万元每平方米。三宗地块成交后，区域将迎来首批低密四代宅产品，推动居住品质升级。

三线城市方面，9月30日浙江永康宏盛置业以2.78亿元总价竞得南苑片区两宗相邻低密宅地，平均溢价率38.3%。地块总用地面积26.7亩，总建筑面积1.82万平方米，限高16米，容积率上限1.02，规划开发低密度住宅。

同日，湖州南浔交投旗下湖诚置业以底价6.69亿元竞得金象湖单元05-03-15D地块，楼面价6421元每平方米。该地块占地7.44万平方米，容积率1.4，建筑面积约10.42万平方米，商业配套占比不超10%。此次成交延续了南浔城区低密宅地国资主导的开发趋势。

回溯去年11月，该地块西侧两宗商住地分别由南浔浔鑫建设（6.74亿元，楼面价6160元每平方米）、浔汇建设（5.39亿元，楼面价6168元每平方米）竞得，三宗地块容积率均控制在1.4以下。数据显示，南浔新城近年住宅用地供应以低容积率为主，容积率再1.2-1.6的地块占比超七成。

观点指数认为，二三线及以下城市土地成交多呈现低价特征，拿地主体以信用资质良好的地方国企托底为主，但亦可见市场对改善型产品的结构性需求，低密宅地尤其受到开发企业的关注。

2025年1-8月份，土地购置费总量在增长，但增速放缓，8月土地购置费累计值为23751.87亿元，环比上升12.35%，同比下降10.2%，跌幅呈扩大态势。

数据来源：Wind、观点指数整理

2025年1-8月份土地购置费累计增长基本处于负值区间，且在年初出现较大幅度的波动。观点指数认为，整体来看，报告期内土地市场活跃度不足，土地成交规模扩张速度未能达到同期水平，企业拿地行为更趋审慎，市场对土地的需求动力明显减弱。

尽管总量仍在增长，但市场热度持续走低，成交规模增长乏力，企业投资意愿保守，需求端支撑力度不足，导致增速放缓与跌幅扩大的双重压力并存。

重点城市地块供应提质，房企投资决策趋向保守

据观点指数不完全统计，2025年9月18日-2025年10月17日期间，6个重点城市一共有170宗地块处于挂牌进行中，起始价319.01亿元，面积435.44平万方米。本次统计期出让面积环比上升24.48%。

从区域分布角度分析，在该统计期内，北京挂牌出让的19宗土地里，昌平区的供应量居首，多达7宗，且均包含住宅性质的地块；顺义区有5宗；朝阳区和通州区各有2宗；东城区、大兴区、平谷区则分别有1宗。这19宗土地的总规划建筑面积达128.82万平方米，起拍总价为143.83亿元。

值得注意的是，北京市二环内此次罕见地新推出1宗住宅用地，该地块为东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地，地处东城区天坛区域，交易起始价定为19.5亿元，折算后的楼面价为7.8万元每平方米。回顾近五年，二环内唯一成交的涉宅地块是河北鑫界开发的金鱼池地块，其住宅建筑面积仅有1700平方米。

出让文件中特别明确了销售监管的相关要求。其一，依据房地产调控销售价格监测机制，商品房销售项目必须报请市住建委进行销售价格监测。根据《商品房销售管理办法》等相关法规政策，开发企业在销售前需根据项目的具体情况，办理新建商品房期房预售许可或现房销售备案手续。同时，按照《关于进一步加强北京市涉及国家安全事项建设项目审批管理工作实施意见》的相关规定，开发企业还需办理涉及国家安全事项的建设项目审查。

其二，开发企业在取得销售手续后，需遵循商品房销售的相关政策法规，开展新建商品房销售工作，严格执行本市的限购政策，对购房人资格进行审核，确保将房屋销售给符合条件的购房人，并实行整院售卖。此外，还需在购房合同中以补充条款的形式，明确约定“房屋在使用过程中需符合核心区控规、风貌保护及安全政策法规规定，不得擅自进行改建、装修或拆分”等要求。

另外，10月16日，北京市规划和自然资源委员会网站公布了2025年第八轮拟供应的商品住宅用地清单，共包含9宗地，土地面积约为44公顷，建筑规模约为103万平方米，这些用地计划于近期进行供应。

本轮推出的地块全部位于市场需求旺盛、基础设施和公共服务配套较为完善的区域。从区域分布上看，中心城区有3宗（其中海淀区1宗、丰台区2宗）；副中心及平原多点地区有6宗（通州区1宗、昌平区2宗、顺义区、大兴区、经济开发区各1宗）。

期内，重点城市中出让地块数目最多的为广州和成都，拟出让43宗地块。其中，32宗为工业用地，涉宅用地7宗。这43宗土地的总规划建筑面积达83.69万平方米，起拍总价为78.56亿元。其中，起拍价格最高的地块为天河智谷广棠片区的2宗相邻宅地，总出让面积5.3万平方米，总建筑面积11.2万平方米，起拍总价约34.84亿元，两宗地块不做捆绑出让，可独立竞价。

其中，天河区天坤三路以南、棠德路以东AT0606011地块，宗地面积48503.65平方米，计算容积率建筑面积≤70283平方米，容积率2.1。起拍总价220549万元，起拍楼面价31380元每平方米。根据出让条件，地块需配建一所幼儿园。

天河区天坤三路以南、棠德路以西AT0606021地块，宗地面积30948.32平方米，计算容积率建筑面积≤41309平方米，容积率也是2.1。起拍总价127852万元，起拍楼面价30950元每平方米。

期内，成都热门区域的宅地供地有所回升，地块覆盖锦江区、成华区等热门板块。已公告的挂牌出让地块共有43宗，其中工业用地17宗，商业用地6宗，涉宅地块16宗。总建设用地面积144.23万平方米，总规划建筑面积353.07万平方米，总起始价38.91亿元。

此外，进入10月后，杭州宅地供应速度减慢，但部分板块如滨江区供应较为活跃。杭州市挂牌出让的38宗地块中，涉宅用地3宗，主要分布于滨江区浦沿单元、钱塘区东部湾新城。其中出让地价最高的地块位于滨江区，总出让面积为2.7万平方米，规划建筑面积约为6.8万平方米，起拍总价为14.48亿元。

期内，上海市挂牌18宗地，全部为工业用地无涉宅用地，集中在松江区、浦东新区等区，总出让面积为50.01万平方米，起始总价为12.28亿元。此外，10月20日，上海市发布2025年拟出让住宅用地清单信息公示和出让预告。上海市第九批次土地出让包括9宗涉宅地，其中浦东新区、嘉定区、奉贤区各1宗，杨浦区、宝山区、青浦区各2宗，将于11月下旬开始组织交易活动，总面积29.58公顷。

深圳近期挂牌出让9宗用地，此次供应中未涉及住宅用地，用地主要集中在南山区，此外还包括龙华等区。

在南山区的5宗地里，4宗为工业用地，1宗为商业用地。从地块出让的具体信息来看，该宗商业用地的编号为K602-0016，坐落于南山区粤海街道科苑南路与登良路交汇处的西北角，土地性质为商业用地，总用地面积达9508.38平方米，挂牌起始价为9.65亿元，将于11月10日正式出让。出让要求规定，该宗地须自《出让合同》签订之日起1.5年内开工建设，3.5年内完成竣工。

此次出让地块的要求较为特殊，规定必须由企业联合竞买。联合竞买申请人需提交一份由联合体各成员单位共同签署的联合建设总部大厦协议。同时，在公告期与挂牌期内，若有一家联合体成员单位退出，则该宗地将终止出让。

地块出让公告还明确指出，竞得人需在成交后现场即时签订《成交确认书》，并向南山区工业和信息化局申请签订《深圳市总部项目产业发展监管协议》。根据该协议，该地块将用于泛视频类科技研发总部项目的建设。

此外，竞买人的主体资格也有明确要求，竞买申请人需符合《深圳市总部项目遴选及用地管理办法》（深府规〔2018〕1号）和《深圳市人民政府关于延长总部项目遴选及用地供应管理办法有效期的通知》（深府规〔2023〕4号）中规定的遴选要求。

查阅今年5月14日南山区发改局公示的遴选方案可知，深圳今日头条信息技术有限公司与脸萌技术（深圳）有限公司为意向用地单位。其中，成立于2022年的今日头条信息公司，主要经营业务是在抖音、今日头条等核心平台上进行广告投放；而成立于2015年的脸萌技术公司，则专注于技术开发与产品运营，其旗下的Faceu激萌、剪映（CapCut）等产品拥有较高的市场占有率。

根据遴选方案，该项目将致力于打造大湾区泛视频研发产业集群及新业务总部，意向用地正是此次出让的后海K04、K05、K08地块，其建筑面积与出让公告中的数据基本吻合。

联合体还作出了重要的业绩承诺：在2025至2029年期间，累计在深圳实现不低于1150亿元的营收，形成不少于15亿元的地方财力，贡献增加值不低于298亿元，且各成员单位承担连带责任。值得一提的是，这两家企业此前已联合参与了后海中心区K项目的建筑方案设计竞赛，为后续的开发工作奠定了坚实基础。

成交方面，据观点指数不完全统计，2025年9月18日-2025年10月17日期间，6个重点城市一共有86宗地成交，成交价176.44亿元，环比下降22.89%，成交土地面积303.46万平方米，环比回升42.22%。

其中，北京市成交的5宗地块涉及住宅用地的有2宗，朝阳、大兴各1宗。总成交价达56.47亿元。其中，出让地价和溢价最高的地块为北京市朝阳区太阳宫，根据出让信息，地块位于北三环和四环之间，占地面积1.94万平方米，地上建筑规模5.06万平方米，容积率2.6，控高80米，起拍价31亿元。

最终由中建智地以43.14亿元成交，楼面价为8.53万元每平方米，溢价率高达39.18%。

此外，朝阳区从年初至今已先后出让了三间房地块、平房乡黄杉木店+孙河组团地块、呼家楼南里地块以及本次的太阳宫地块。

报告期内广州白云区成交2宗住宅用地，为白云区太和镇AB1209039、AB1209040地块，竞价15轮后，被中建国际以总价6.44亿元竞得，溢价率16.24%，折合楼面价6616.6元每平方米。该地块为白云区大沥村、田心村、营溪村、柏塘村城中村改造项目的安置房用地。

地块计容建筑面积达9.73万平方米，其中AB1209039地块用地面积约1.40万平方米，容积率3.5；AB1209040地块用地面积约1.61万平方米，容积率低至3.0。值得注意的是，该地块为安置性质用地，项目建成后将由广州民科园城市更新投资有限公司以14.99亿元的总价进行回购，折算回购单价达1.54万元每平方米。

据出让条件，竞得人除需完成项目开发外，仅需配建绿地7171平方米、城市道路6440平方米及2180平方米配套设施，额外投入的成本较低，利润空间充足且确定性高，成为吸引房企积极参拍的重要原因。

深圳共有2宗地块成交，无涉宅用地。主要为工业用地，成交土地面积4.18万平方米，成交总价1.76亿元。

成都市30宗成交地块中，11宗为住宅用地，土地面积为32.64万平方米，规划建筑面积为64.87万平方米，成交价为67.93亿元。其中，位于天府新区华阳街道香山村1、10组的两宗地块，规划建筑面积12.66万平方米，容积率2.0，起始价17.72亿元。由“中国铁建、成都产投”联合体竞得，成交楼面地价1.63万元每平方米，溢价率16.4%，总价约20.6亿元。

2025年，天府新区仅在2月出让万安街道的两宗宅地，并以底价1.1万元每平方米成交。此次土拍，为今年内天府新区的第二次宅地出让，是成都新规后麓湖板块的第一次供地。

期内，上海、杭州分别成交16宗、17宗地块，无涉宅用地成交。

而10月20日，上海2025年度第八批次土拍落幕。本批次共推出6宗地块，最终，3宗地块实现溢价成交，3宗地块以底价成交，共计成交金额198.77亿元。其中，溢价成交的3宗地块，刷新板块地价单价纪录，但溢价率均低于20%。

其中，位于核心地块的徐汇区WS5单元188N-I-21地块该地块，最终由中海以44.65亿元竞得，成交楼面价高达14.85万元／平方米，溢价率10%。而位于宝山区的BSP0-0801单元地块被金茂与宝冶联合体以17.51亿元底价拿下。整体而言，本轮上海土拍中，房企的参拍决策较为理性和谨慎。

上述城市的地块成交价格情况相较上月有所回落，但重点城市的热点区域地块依然有较高的热度。例如北京的太阳宫地块，因稀缺的地理位置和高效通勤规划，吸引了房企激烈竞争，溢价率较高，显示出优质地块依然具有较强的市场吸引力。

5000亿元政策性金融工具落地，城市更新效能快速释放

近期，中央及地方密集出台城市更新政策，5000亿元政策性金融工具的落地成为关键引擎。国家发改委9月29日宣布设立该工具后，安徽、江苏、山东、内蒙古等12省迅速完成首笔资金投放，合计超110亿元，政策效能快速释放。

同日，工信部、发改委、财政部、住建部、交通部、卫健委六部门联合印发《机械行业稳增长工作方案(2025-2026年)》。加快推动城中村改造、城市更新、老旧小区改造、智慧停车设施等惠民工程。自然资源部同期发布《城市存量空间盘活优化规划指南》等13项行业标准，从规划层面规范存量空间的优化路径。

10月中旬，住房城乡建设部等9部门联合发布贯彻落实《贯彻落实＜中共中央办公厅、国务院办公厅关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见＞行动方案(2025—2027年)》，文件提出要发展智慧住区，包括推进住区智慧化建设、推进城市社区嵌入式服务设施建设、强化住区安全隐患防治、支持城市商业智慧化转型。

地方层面，上海划定40个商务单元并启动10个试点单元，首次对商务楼宇进行大规模更新，首批试点包括小陆家嘴、虹桥商务区、苏河湾、大宁、大柏树、虹桥开发区、五角场、真如、漕河泾和世博园区等10个片区。

此次披露的更新方案中，面积最小的苏河湾商务单元仅1.2平方公里，涵盖大悦城、万象天地等。该单元靠近苏州河河口段，涵盖居住和商务两个板块的功能。区域内28处商务楼宇新旧混杂，有的建成时间超过20年，通过改造可以完善生活配套服务体系，打造创意研发、滨水居住、时尚商业混合的世界级滨水活力街区。

9月24日，山东省政府正式印发《关于持续推进城市更新行动的实施意见》，提出今年将加快推进120个片区综合更新改造，高标准完成开工城中村改造安置住房14.02万套、改造844个城镇老旧小区的年度任务目标，并提出建立“投入产出平衡、政府财力可承受、项目运营持久”的可持续融资模式，直击城市更新资金来源少、融资难的核心痛点。

“十四五”改造目标稳步推进，民生效益与经济拉动效应显著。据住建部数据，“十四五”期间，全国计划实施城中村改造2387个、建设安置住房230余万套，改造城镇老旧小区24万个、惠及1.1亿居民。2025年1-8月，全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，完成年度2.5万个目标的86.8%，河北、辽宁、重庆、江苏、安徽及新疆生产建设兵团已提前100%开工，改造效能持续释放。

项目实践呈现多元化创新，民生需求与产业升级深度绑定。在项目层面，城市更新实践呈现三大典型模式：

其一，轻资产运营赋能老城区活化，如旭辉商业与上海绿邹商管签约松江乐都·旭辉里项目，通过全周期运营管理服务推动老城区商业升级。

其二，智慧养老与城市更新融合，天津红桥区依托高老龄化区域特性，规划建设1万平方米专业养老院，并搭建智能化服务系统，实现新建片区与老旧区域智慧联动，满足“家门口养老”的需求。

其三，自筹资金推动片区改造，广州天河科技园科韵园区启动35万平方米升级，首期道路沥青铺设由业委会自筹资金完成，探索“业主主导、市场参与”的新路径。此外，广州荔湾山村采用“依法征收、净地出让”的模式，推进67.03公顷城中村改造，深圳南山区加速首个大型旧住宅区棚改项目征收，均体现政策执行层面的创新探索。

观点指数认为，从老旧小区到城中村，从危旧房到智慧养老设施，城市更新正从“单一改造”向“系统优化”升级，既解决了居民住房安全、生活便利等民生问题，又通过产业升级、智慧化改造拉动投资、促进消费，形成“民生改善-经济拉动-城市活力提升”的良性循环。

政策工具、项目实践与数据成效共同印证：城市更新已成为推动城市高质量发展、满足人民美好生活需要的关键抓手。

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来源：观点小知