福利房换住遇查封郭某夫妻凭四条件胜诉

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节目介绍

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福利房换住遇查封

郭某夫妻凭四条件胜诉

内蒙古诚誉律师事务所苏晶

今天聊一个房产纠纷案例，郭某夫妻均为铁路职工，2000 年获铁路福利房 4 楼认购指标。因资金紧张，他们得知同事刘某分得 6 楼，而且刘某嫌楼层高，因此，2001 年双方签订换房协议，约定各担换房后房款，等待能办产权时过户。此后郭某夫妻一直住 6 楼。2023 年福利房可办不动产权证，郭某多次催刘某过户遭拖延。2024年5月，郭某家突然收到法院向刘某下达的通知，方才得知在刘某被法院强制执行程序中，6楼房产被当做了刘某的财产而查封，甚至后期存在被拍卖房屋的风险。由此，郭某夫妻二人已向执行法院提起执行异议，后经执行异议一审、二审诉讼，法院最终判决支持二人诉讼请求，解除对房屋的查封、中止对该房屋的执行。闫律师，在法律上属于什么类型的争议？

内蒙古东方玉德律师事务所闫惠茹

他们这个案子是金钱债权执行程序中特别常见、也很典型的争议类型，也就是案外人对执行标的提出执行异议。大家要知道，房屋实行 “不动产登记外观主义”，表面看登记在谁名下就是谁的，但实际中常出现登记和真实权利人不符的情况，比如二手房买卖没及时过户、买一手房没签网签等，都可能出现这种登记和实际权利不符的情况。郭某夫妻就是这种情况。

内蒙古诚誉律师事务所苏晶

从程序上来说，这类案件一般有两个环节。权利人首先要在第一时间向执行法院提起执行异议，这时执行法院会依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行形式上的书面审查。如果对结果不服，就得在收到裁定书之日起 15 日内提起执行异议之诉，也就是一审，后续可能还有二审，这阶段会进行进一步的实体审查。那郭某夫妻最后能胜诉，是不是满足一些特定的条件？

内蒙古东方玉德律师事务所闫惠茹

郭某夫妻确实需要满足相应条件，像郭某夫妻这种类似二手房购买的情况，根据刚才提到的《异议与复议规定》第二十八条，一般要具备四个条件。第一个是在法院查封之前，已经签订了合法有效的书面买卖合同，郭某夫妻 2001 年就和刘某签了换房协议，这就满足了；第二个是在法院查封之前，已经合法占有该不动产，他们从 2001 年就住在 6 楼，住了二十多年，这也符合；第三个是已经支付全部价款，或者按照合同约定支付了部分价款，并且把剩余价款按照人民法院的要求交付执行，他们当时约定各自承担房款，应该是履行了付款义务的；第四个是非因买受人自身原因没办理过户登记，郭某夫妻多次催刘某，是刘某拖延导致没过户，责任不在他们，所以这四个条件他们都满足了。