摘要：在成都成华区双庆路附近，一套电梯房的出现打破了房产市场的平静，它以 26.6 万元的起拍价在司法拍卖平台亮相，而其市场价竟高达 165 万元 ，这样巨大的价格落差，无疑像一颗投入平静湖面的石子，激起千层浪，更让人惊讶的是，这套面积约 89.7 平方米的精装修套

便宜没好货，好货不便宜，真的就不能有便宜有好货吗？法拍市场到底了解多少？普通人到底能不能通过法拍捡到漏？法拍房到底是哪些人在买？

在成都成华区双庆路附近，一套电梯房的出现打破了房产市场的平静，它以 26.6 万元的起拍价在司法拍卖平台亮相，而其市场价竟高达 165 万元 ，这样巨大的价格落差，无疑像一颗投入平静湖面的石子，激起千层浪，更让人惊讶的是，这套面积约 89.7 平方米的精装修套二电梯房，被贴上了 “凶宅” 的标签，在拍卖页面上，“存在非正常死亡事故，请谨慎购买” 的红色字体格外醒目，也正是这一特殊属性，让它在多个社交平台引发了广泛关注。

消息一经传出，迅速吸引了大众的目光，房产中介公司将该法拍信息搬运至网上后，视频播放量随即突破 10 万，网友们纷纷在评论区留言，有人好奇 “凶宅” 到底有多 “凶”，也有人对 “非正常死亡” 的原因充满探究欲，中介人员只是简单回应 “就是凶宅，法拍房，26 万元就是总价” ，与此同时，也有理性的网友提出警告，认为商业拍卖加上 “凶宅” 的双重属性，其中隐藏着诸多未知风险，比如存在顶价和请托竞价的可能性，。截至 10 月 15 日下午 1 点，虽然该法拍房已有 9952 次围观，500 人设置了提醒，但仅有 2 人报名，这种高关注度与低参与度的反差，也从侧面反映出人们对于购买 “凶宅” 的谨慎态度。

在房地产领域，“凶宅” 并非一个陌生的词汇，从专业角度来看，“凶宅” 通常是指在房屋本体结构内发生过自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件的房屋 。

这种特殊的经历，让 “凶宅” 被蒙上了一层神秘而又忌讳的面纱，由于人们普遍对死亡存在恐惧心理，加之传统文化中一些鬼神观念的影响，“凶宅” 在市场上的接受度一直较低，这种心理忌讳使得 “凶宅” 的价格往往会大幅低于同区域、同类型的正常房屋，就拿杭州富阳区富春街道丁香花园蓝庭小区的那套 “凶宅” 来说，其建筑面积为 200.73 平方米，因 2015 年发生过跳楼自杀事件被标注为 “凶宅”，评估价为 222.79 万元，最终在 14 轮竞价后以 160 万元成交 ，折合单价约 7971 元 / 平方米，不仅远低于小区近期 16733 元 / 平方米的挂牌均价，与 3 月 10405 元 / 平方米的成交均价相比，也有大幅下降，鲜明地体现出 “凶宅” 在市场中明显的折价规律。

据相关数据统计，在过去的房产交易案例中，“凶宅” 的价格普遍比正常房屋低 25%-30% 。这一巨大的价格落差，让一部分人看到了 “捡漏” 的机会，但更多人还是对其避之不及，在某房产论坛的一项调查中，约 80% 的受访者表示，无论价格多低，他们都不会考虑购买 “凶宅” ，这种态度充分反映出大众对于 “凶宅” 的普遍心理，即心理上的忌讳远远超过了对价格优惠的心动。

在房产交易的复杂体系中，法拍 “凶宅” 有着独特的交易流程，这类房屋的拍卖由法院主导，法院依据相关法律程序，对被执行人的房产进行强制处置，以实现债权人的权益 ，在这一过程中，资产公司承担着上传房屋信息的重要职责，他们会将房屋的基本情况、拍卖条件等详细信息，准确无误地呈现在司法拍卖平台上，让潜在竞买人能够初步了解房屋状况 ，而辅拍公司则在拍卖过程中扮演着辅助者的角色，为竞买人提供诸如尽职调查、协助贷款、公证委托和腾退清场等一系列服务 ，旨在帮助竞买人更顺利地参与竞拍。

然而，法拍 “凶宅” 背后却隐藏着诸多风险，需要竞买人谨慎对待，首先是流拍风险，由于 “凶宅” 的特殊属性，大多数人存在心理忌讳，导致其市场接受度低，流拍的可能性大幅增加，就像重庆姐弟坠亡案涉事房产，评估价 107.98 万元，起拍价 60.4688 万元，即便价格大幅低于评估价，仍因无人报名而流拍 。北京顺义区那套原房主屋内跳楼身亡的商品房，第一次拍卖起拍价 179.5 万元，同样因无人报名流拍，第二次拍卖起拍价降至 143.6 万元，截至发稿前仍无人报名 。

信息不对称也是一个突出问题，虽然法院和资产公司会在拍卖公告中披露部分信息，但可能存在不全面或不准确的情况，竞买人很难全面了解房屋的真实背景和潜在问题，比如房屋内发生的非正常死亡事件的详细经过、是否存在其他未披露的纠纷等。在一些案例中，竞买人拍下房屋后，才发现房屋存在漏水、墙体裂缝等严重质量问题，而这些问题在拍卖公告中并未提及 。

后续纠纷风险更是不容忽视，即使成功拍下 “凶宅”，也可能面临一系列后续问题，比如原房主的户口未迁出，导致竞买人无法顺利落户；房屋存在长期租赁，根据 “买卖不破租赁” 原则，竞买人即使取得房屋所有权，也无法立即入住 。曾经有竞买人购买了一套法拍房，入住后才发现原房主与邻居存在长期的土地纠纷，导致竞买人不断受到邻居的干扰，生活不得安宁 ，还有税费问题，若拍卖公告注明 “所有税费由买受人承担”，竞买人可能需要承担原房主应缴纳的增值税、个人所得税等，这无疑会增加购房成本 。

在成都这套 “凶宅” 的拍卖中，辅拍公司宣称的 “零风险过户” 引起了人们的关注 ，从实际操作来看，辅拍公司所说的 “零风险过户” 有着具体的内涵 ，当客户与辅拍公司签订委托服务合同后，辅拍公司便会启动一系列服务流程 ，在前期调查阶段，他们会深入了解房屋的产权状况，确认房屋是否存在产权纠纷、是否有多个共有人等情况 ，同时，对房屋的抵押、查封等限制交易的因素进行全面排查，以确保房屋在产权方面不存在阻碍过户的问题 ，比如通过查阅房产档案、与相关法院和执行机构沟通，获取最准确的产权信息 。

在看样环节，虽然法拍房不像二手房那样可以随时预约看房，但辅拍公司会尽力协调，为竞买人争取实地查看房屋的机会，让竞买人对房屋的实际状况有更直观的了解 。协助参拍过程中，辅拍公司会为竞买人提供专业的竞拍指导，包括如何合理出价、如何把握竞拍节奏、如何应对竞争对手的出价等 。他们还会密切关注竞拍动态，及时提醒竞买人重要的竞拍时间节点 。

腾退环节是 “零风险过户” 的关键之一，如果房屋存在原住户拒不搬离的情况，辅拍公司会利用自身的资源和专业手段，通过合法途径解决腾退问题 ，他们可能会与原住户进行沟通协商，也可能会借助律师团队，通过法律诉讼等方式，确保竞买人能够顺利入住 。

然而，“零风险过户” 并非绝对的零风险 ，在实际案例中，即使有辅拍公司的协助，也可能出现一些意外情况 ，比如，在尽职调查过程中，可能存在一些隐性问题难以被发现 ，曾经有案例显示，房屋虽然表面上产权清晰，但存在未公开的债务纠纷，原房主的债权人在房屋拍卖后提出异议，导致过户流程受阻 ，在协助贷款方面，虽然辅拍公司会尽力协助竞买人申请贷款，但银行的贷款审批受到多种因素影响，如竞买人的信用状况、收入水平等 ，如果竞买人贷款申请未通过，而又无法在规定时间内筹集到全款，就可能面临违约风险 。

从专业律师的角度来看，辅拍公司的 “零风险过户” 承诺存在一定的局限性 ，在法拍房交易中，即使有辅拍公司参与，竞买人仍需仔细研读拍卖公告，因为公告中可能包含一些对后续过户和使用房屋有重大影响的信息 ，比如房屋是否存在拖欠物业费、水电费等费用的情况，这些费用可能需要竞买人在过户后承担 ，而且，“零风险过户” 主要侧重于解决房屋交易过程中的一些常见问题，但对于一些不可预见的特殊情况，如政策调整、不可抗力因素等，辅拍公司也难以完全规避风险 ，所以，对于购房者来说，不能仅仅因为辅拍公司宣称 “零风险过户” 就盲目相信，而需要保持理性和谨慎，充分了解其中的风险 。

对于购房者而言，在考虑购买 “凶宅” 时，有诸多法律要点需要特别关注 ，在合同约定方面，务必谨慎细致 ，要在合同中明确约定房屋的具体状况，包括是否为 “凶宅” 这一关键信息 ，若卖方故意隐瞒房屋为 “凶宅” 的事实，根据《民法典》中关于欺诈的规定，买方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销合同 ，像在一些实际案例中，卖方未告知买方房屋内曾发生过自杀事件，买方在入住后得知真相，最终通过法律途径成功撤销了购房合同，并获得了相应的赔偿 。

“凶宅” 买卖，犹如一场充满未知与挑战的冒险，既有着诱人的低价，也隐藏着诸多风险 ，它不仅仅是一次简单的房产交易，更是一次对购房者心理、经济实力和法律知识的综合考验 ，在面对 “凶宅” 时，我们必须保持理性的态度 ，不能仅仅因为价格低廉就冲动购买，也不应完全因忌讳而错失可能的机会 ，要全面权衡其中的利弊，结合自身的实际需求、心理承受能力和经济状况做出决策 ，如果你是一个对居住环境的心理感受较为敏感，或者有着特定宗教信仰和文化观念的人，那么 “凶宅” 可能并不适合你 ，但如果你能够理性看待，将其仅仅视为一处普通的房产，并且有能力承担可能出现的风险，那么在充分了解情况的前提下，也可以谨慎考虑 。

作为专业的房产博主，我希望大家在房产交易中都能保持清醒的头脑，不被一时的利益冲昏头脑，也不被无端的恐惧所左右 ，如果你对 “凶宅” 买卖还有其他疑问，或者有相关的经历想要分享，欢迎在评论区留言交流 ，让我们一起在房产知识的海洋中探索，共同做出明智的购房选择 。

来源：大龙哥的哥