摘要：与前面分析的城市逻辑相似，成都楼市的“震荡”也主要源于 “规划概念透支”、“供应量过大”以及“配套落地迟缓” 所带来的价值回调。在市场上行期，这些区域涨幅可能领先；但在市场下行或平稳期，它们的价格支撑也最弱，波动最为明显。
与前面分析的城市逻辑相似，成都楼市的“震荡”也主要源于 “规划概念透支”、“供应量过大”以及“配套落地迟缓” 所带来的价值回调。在市场上行期，这些区域涨幅可能领先；但在市场下行或平稳期，它们的价格支撑也最弱，波动最为明显。
以下是成都最容易出现价格波动（震荡）的几类区域：
1. 概念炒作过热、位置偏远的远郊板块（风险最高，波动最大）
这类区域在规划利好出台时，吸引了大量投资客，房价被迅速推高。但当市场退潮、配套落地不及预期时，价格泡沫最先破裂。
视高片区（眉山市，属天府新区眉山区域）：
上涨期（2017-2018）： 凭借“天府新区”和“成都南拓”的超级概念，打着“成都下一站”的旗号，吸引了大量成都外溢投资客。房价从三四千元一路飙升至一万三四千元，创造了“神话”。
震荡/回调期（2019年至今）： 随着成都楼市降温、严格的限购政策（视高不限购反而成了劣势），以及最重要的——其行政归属不属于成都，导致产业和人口导入远不及预期。配套缺失、通勤距离过长的问题暴露无遗。房价经历了断崖式下跌，目前价格较高点已腰斩有余，是成都周边最典型的“价值崩塌区”，大量投资客被深度套牢。
东部新区（部分区域）：
特点： 作为成都未来的“双核”之一，国家级战略，规划级别极高（天府国际机场、未来科技城）。
波动原因： 这是一个需要极度谨慎区分的区域。东部新区的核心启动区（如三岔湖TOD、未来科技城）有实质性投入，但发展周期会非常长（10-20年）。而新区范围内更偏远的乡镇，则纯粹是概念炒作。当前，整个东部新区都处于“投入期”，二手房市场极不成熟，流动性差，价格完全依赖预期支撑，波动风险极大。 自住客户目前基本无法入住。
黄龙溪、牧马山等别墅/文旅板块：
特点： 主打低密度和生态环境。
波动原因： 这类产品受众面非常窄，流动性极差。在市场下行期，其价格跌幅远大于普通住宅，且非常难以变现。
2. 供应量巨大、同质化严重的新兴居住区
这类区域位于成都的限购圈层内，但因为有大量可开发土地，导致新房集中供应，内部竞争激烈，价格战频发。
行政学院TOD-青龙湖板块（龙泉驿区）：
上涨期： 凭借地铁2号线、行政学院TOD综合开发概念和青龙湖生态资源，房价一度高企。
震荡期： 区域内在售和待售项目众多，产品同质化严重。当市场转冷，开发商为了去化，不得不采取降价策略，导致新房价格体系混乱，并严重冲击了二手房市场的信心和价格。
怡心湖板块（双流区）：
特点： 对标“锦城湖”，规划为产城湖一体化的高端板块。
波动原因： 虽然规划美好，但实际建设进度和产业导入速度存在疑问。同时，板块内楼盘供应集中，与相邻的锦江生态带等板块存在直接竞争。其房价在冲高后，已出现上涨乏力甚至回调的压力。
郫都区（郫筒、犀浦外延）、新都区（大丰外延）等：
特点： 是成都西北和北面传统的刚需外溢区域。
波动原因： 土地和新房供应持续不断，导致市场长期处于买方市场。这些区域缺乏高能级的产业和顶级配套支撑，对主城依赖度高，房价抗波动能力较弱。
3. 主城区内部分“老破小”及“学区属性不确定”的房产
青羊、锦江区的部分老旧小区：
上涨期： 凭借“青羊二区”、“锦江二区”等顶级学区资源，即使房子破旧，房价也极其坚挺。
震荡期： 与全国趋势一致，在“教师交流轮岗”、“多校划片”等教育均衡化政策的预期下，顶级学区的“学位”价值正在被重估。这类房产的价格根基一旦动摇，可能面临巨大的回调风险。
相对抗跌、价值稳固的核心区（作为对比）
理解了哪些区域震荡大，也就明白了成都楼市的“压舱石”在哪里：
高新南区（金融城、大源西）： 成都的产业和财富中心，聚集了大量高收入人群，需求坚实，配套顶级，是成都楼市的“硬通货”和价格天花板。
天府新区中央商务区（天府公园西/东）： 虽然同属新区，但这里是天府新区的“核心区”，有省级、市级资源的持续投入，城市界面新，规划能级高，是高端改善客群的首选地之一，抗跌性较强。
主城核心区（攀成钢、浣花溪、三圣乡等）： 土地稀缺，生活便利性无可替代，拥有成熟的优质教育和医疗资源，价格非常稳定。
成熟的改善板块（如武侯新城南区、锦江生态带成熟区域）： 城市界面好，品牌开发商聚集，居住氛围浓厚，主要以自住改善需求为主，价格支撑力较好。
总结与建议
当前成都房价“大幅震荡”最典型的区域，首推完全依靠概念炒作且不属于成都行政范围的视高。而东部新区、部分供应量过大的近郊板块则存在较高的潜在波动风险。
给您的建议：
1. 坚决回避“飞地”房产： 行政归属不属于成都的区域（如视高），无论概念多好，都要极度谨慎。房产的价值最终要依托于城市的公共服务和产业基础。
2. 区分“核心区”与“概念区”： 对于东部新区这类国家级战略，要聚焦其真正的核心启动区，并做好长期持有的准备。对于外围乡镇概念，保持警惕。
3. 关注真实供需： 在成都“双核”发展模式下，要研究每个板块的土地供应量和未来几年的新房上市量。避免进入供应量过大的“红海”区域。
4. 用自住眼光衡量价值： 在“房住不炒”的总基调下，用自住的需求（通勤、教育、商业、环境）去衡量一个板块的价值，通常不会出错。拥有坚实产业和人口支撑的核心资产，永远是 safest choice。
总而言之，成都楼市正在经历深刻的分化。在做出决策前，请务必深入了解目标区域的行政归属、规划落地情况、产业人口导入以及真实的二手房流动性，避免在震荡中成为“接盘侠”。
来源：高冷饺子d
