摘要：当前，我国城镇化率已达67%，从快速增长期进入稳定发展期。城市发展的核心任务不再是大规模扩增量、“造新城”，而是通过城市更新对现有空间提质增效。党的二十大报告中提出“实施城市更新行动”。今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见

天津五大道小洋楼群里唯一一幢中式建筑——樘院俯瞰图本文图片均由受访者提供

当前，我国城镇化率已达67%，从快速增长期进入稳定发展期。城市发展的核心任务不再是大规模扩增量、“造新城”，而是通过城市更新对现有空间提质增效。党的二十大报告中提出“实施城市更新行动”。今年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出要坚持因地制宜、精准施策。7月，中央城市工作会议再次强调，“高质量开展城市更新”。

近年来，天津加快城市“新陈代谢”，从唤醒小洋楼，到守护城市文脉；从城市“微更新”提升民生温度，到让老旧小区有“面子”也有“里子”。在城市更新进程中，“让群众生活更舒适”的理念，融入城市规划建设血脉中，体现在每一处更新细节中，让城市更有颜值、有活力、有温度。

天津五大道有着被称为“万国建筑群”的小洋楼，其中唯一一幢中式建筑——樘院，是一位“年长的新人”。

飞檐红柱、青砖黛瓦间，咖啡与茶香交织。海棠花开，阳光洒在朱漆大门前，年轻人坐在院子里的中式圈椅上，品味醇香咖啡，青春面孔与古色古香的建筑相映成趣，为这片古老空间注入新的活力。

樘院夜景

这座位于天津市和平区大理道5号的建筑已有近百年历史，它默默见证了世纪变迁：北洋政府时期这里是陆军总长蔡成勋的祭祖祠堂，新中国成立后天津首个挂牌的急救站点设立于此。此后产权单位更迭，闲置达数十年。

一场城市更新的焕新之变，让沉睡多年的大理道5号变得热闹非凡，樘院成为年轻人最喜爱的热门打卡地之一。

近年来，天津立足城市文化资源禀赋优势，启动科技创新、产业焕新、城市更新，盘活存量、做优增量、提升质量。这场城市更新行动通过激活城市经济增长新引擎，满足人民对美好生活的期待，成为拉动内需、改善民生、培育新质生产力、推动城市内涵式发展的重要支点，其宗旨是“让群众生活更舒适”，让城市更有颜值、有活力、有温度。

唤醒沉睡的小洋楼

“北京四合院，天津小洋楼。”天津小洋楼承载着百年来中国文明走向全球化、多样化的历史足迹，蕴含丰富的历史韵味和建筑魅力。

天津五大道首个步行商业街区“花园老街”商业聚落

两年前，推开大理道5号关闭多年的大门时，马涛看到的是一片破败景象：主建筑屋顶常年漏雨，木质承重结构糟朽严重，一棵大树挤压着西南侧承重墙，建筑面临倒塌危险。

马涛是天津城投集团资产管理公司经管事业部总经理，摆在他和团队面前的任务紧迫又艰巨：尽快对文物本体进行抢救性修缮保护，同时也要最大程度释放这处闲置资产独特的文化价值、经济和社会效益。

如何盘活洋楼资产、提升风貌建筑的历史价值，为“沉睡”的小洋楼重新注入生命力，成为马涛和团队面临的挑战。

接手大理道5号后，他们决定广泛引智，在全国范围寻找适合的运营方，共同完成修缮、传承和发展任务。

樘院的方案打动了马涛团队，“主理人对中国传统建筑有深刻理解，对运营有一套独特的理念。”马涛说，一切都按照“修旧如旧”的原则进行，天津大学建筑设计院知名教授领衔设计修缮方案，“出手就是名家的手笔”。

修缮工程精益求精。地面采用故宫正殿的铺砖工艺，主殿屋檐下的横梁用的是当年留下的老物件。主理人专程到南方挑选定制17万片瓦。收货后发现品质不理想，又全部退掉重买。

2024年海棠花盛开时节，沉寂数十年的樘院正式对外开放。马涛说，“开业第一年，不到9个月接待了70万人。”2025年春节期间，这方小小庭院累计接待游客达20万人次。

年轻人的到来为这里注入蓬勃的青春气息。戏剧文化节、非遗展览、摇滚唱片展等轮番上演。在马涛看来，这是盘活风貌建筑的一个典范——“古建筑＋新业态”产生化学反应，让创意穿越时空，在历史空间激发出新时代的文化创造力。

“目前我们运营15处小洋楼，总建筑面积4.6万平方米。”马涛说，这些建筑大多有百年历史，每一栋都有独特故事。

盘活这些小洋楼绝非易事，先要厘清产权，还需科学论证、招商审核、规范施工等一系列流程。“修缮历史风貌建筑费用高，很多小洋楼的修缮费甚至高于重建费。”马涛说，此外，此类建筑的修缮审批严、周期长，很多内部空间局促，使用功能受限，导致投资回收周期长、不确定性高。

盘活小洋楼遵循因地制宜、“一楼一策”的基本原则。不仅要把小洋楼“唤醒”，还要让项目运营可持续，需要争取多方力量共同支持。

团队进行多维度创新探索，设立专业化资产管理平台，整合分散资产，培育小洋楼全周期开放运营能力，提供盘活全链条服务；创新政企联动，建立商户、政府、企业三级响应机制，加快审批流程，吸引社会资本参与保护修缮与经营，努力在社会效益和经济效益之间找到平衡点。目前已盘活的小洋楼年经营收入近3000万元。

“盘活风貌建筑，其实就是守护城市文脉。”马涛带领年轻的团队在政企之间搭建沟通桥梁，为洋楼盘活焕新进行头脑风暴、出谋划策。

五大道核心区域里，有一处院落同样多年闲置失修，但这里楼体之间背靠背、互不连通，给整体盘活及业态引入带来一定难度。

团队设想，打造一个没有围墙的街区，贯穿两条马路，让市民游客可以在洋楼间畅游。他们邀请规划、建筑、旅游等部门开展联建，在多方共同努力下，五大道首个步行商业街区——“花园老街”商业聚落亮相了。

适应当下年轻人的喜好和消费习惯，这里汇聚了青年文创咖啡、特色酒吧、餐厅等多元化综合型业态，文化与商业融合，充分激活文旅市场活力、满足消费需求，让盘活后的新街区实现可持续发展。

和平区花园路5号是民族英雄吉鸿昌故居，如今成为天津市红色教育基地。旧居里复原了书房、密室等历史场景，推出沉浸式展演剧目《国魂》。整栋旧居成为穿越时空的舞台，将吉鸿昌将军的英雄事迹与旧居历史场景融合再现。吉鸿昌故居“保护+活化”模式为天津红色资源利用提供了范例。

让城市历史文脉“活起来、用起来”

在海河畔河西区柳林路上，有着70年历史的天津市总工会第二工人疗养院（以下简称“二疗”）曾是天津市优秀工人代表休憩疗养的场所，如今这里作为海河柳林设计之都城市更新项目的一幢标志性建筑，向市民开放。

70年历史的天津市总工会第二工人疗养院修缮前后对比图

“二疗”重生，是城市更新中守护城市历史文脉的一个缩影。“本着‘在保护中发展，在发展中保护’的原则，我们想尽可能把它恢复原貌。”天津城投集团城更公司产业科技部负责人周建超说，仅门窗配色的恢复，项目团队就反复调试了16次。他们发现20世纪50年代流行的水磨石地面工艺非常精美，经过多次精心打磨与结晶处理，将地面完美复原。

为了让“二疗”真正“活起来、用起来”，团队尝试创新盘活路径：与河西区政府签订20年使用协议，建立全方位工作机制；引入中关村智酷作为产业运营合伙人，借助其创新模式，吸引众多优质产业服务资源集聚。

闲置多年的疗养楼、食堂、洗衣房、治疗楼等，经修缮盘活为办公、论坛、商业、展览等多种空间。今年夏天，柳林城市更新项目创意之城·箱遇BOX商街热闹开街，填补了区域内特色商业集群的空白。

相邻的“三创”基地同步亮相，其前身承载着这座城市的特殊记忆。1973年，为应对城市供水危机，柳林分厂等13座井水厂应时而生，每日输送22万立方米水源，在那个“滴水贵如油”的年代守护着城市生命线。引滦入津工程竣工后，这些泵站逐渐沉寂。如今，3台重达12吨的离心水泵与6棵历经半世纪风雨的大树，构成极具张力的工业图景，成为记录城市工业化进程的“活化石”。

天津市柳林街道龙博花园小区围墙修缮前后对比图（上图为修缮后）

为完整保存这一工业记忆，项目团队采用双层工字钢防砸棚保护与水钻精准开孔技术，让这些斑驳的“钢铁巨匠”重生为泵站文化展厅的“镇馆之宝”。

为保护6棵古树，团队下足了功夫。他们借助BIM技术模拟树冠与建筑布局，通过“吊装挪移+人工撬运”精细操作，实现“院中有树，树覆屋顶”的独特景观。

城市更新不仅是民生工程，还需要产业支撑。柳林城市更新项目打造以数字经济和科技创新为引领的“1+4+6+N”产业体系，与附近多所高校合作，共同探索产、学、研、用、居深度融合的“产城融合”发展模式。

用“织补功夫”为城市“微更新”

在天津另一端的耀华城市更新项目中，改造者探索开展城市更新领域的创新实验——城市“微更新”。

由于历史原因，城市繁华商业区和成熟居民区之间，可能会有一些零散土地被闲置，时间长了有的变成荒地。这些地块如同城市发展蓝图上的“破洞”，给城市管理带来不小的困难。天津城投集团海河建投公司副总经理于大明说，他们要做的，就是“像织补一样，把城市里这些‘破洞’一点点补上”。

于大明解释，不同于传统的大拆大建，“微更新”瞄准那些占地面积几千到1万平方米左右的小地块。它们散落在中心城区，虽地理位置优越，却因体量小、规划落地难度大而长期闲置。

为此，这支“微更新”团队提出“城市织补”理念，旨在激活原本低效零散的地块资源，“我们坚持传承保护与有机更新并重、提高片区颜值与改善人居环境并重、补齐公共服务短板与提升产业能级并重。”于大明团队深知，把好事办好，需要用“绣花功夫”对待每一件小事，“政府、市场、企业、市民形成合力，共同参与社区治理，才能激发全社会活力”。

团队创新运用“政府主导+企业运作+居民参与”模式，改造前开展多轮入户调研，将居民关切的问题纳入改造清单，问需于民。

立兴里小区居民反映最集中的问题，包括楼体保温性能差、长年冬冷夏热，小区停车位杂乱，周边用地常年闲置等。改造团队对症下药，针对这些社区“老毛病”展开“针灸式”改造。

外墙保温改造是此次区域焕新的重中之重。去年，改造人员为小区楼体外墙涂上抗裂砂浆、加装防火保温材料，更换了楼外供暖管道保温层，赶在入冬前全部完工。藏在仿红砖饰面下的石墨烯保温层，如同为这些几十年的老房子加盖了一层“棉被”。改造后的第一个冬天，小区居民真切感受到了民生温度。有居民说，以前冬天“在家看电视都得穿着棉袄”，如今室温实测提升了8℃到10℃。

“推窗见绿、出门入园”的美好愿景在这里成为现实。立兴里东侧5000多平方米的闲置地块，如今变身“口袋公园”，成为周围居民休闲游憩的好去处。公园里保留了原生古树、新植入慢行系统、规划出全龄活动区，打造兼具生态功能与人文关怀的公共空间。

值得一提的是，改造者特意在这里打造了一块摔跤场地。于大明说，他们在调研中了解到，这里原本就是红桥区非遗项目“中国式摔跤”的民间聚集地，“城市更新要因地制宜，要‘颜值’也要‘温度’，从老百姓的实际需求出发，城市‘织补’才能真正凝聚人心”。

中青报·中青网记者 胡春艳来源：中国青年报

2025年10月14日 03版

来源：中国网一点号