摘要：2025年，中国商业地产步入结构重塑与价值回归的关键之年。随着行业从规模扩张向质量提升转型，AI赋能精细化运营、消费圈层深化与业态跨界融合成为驱动增长的新引擎。

编者按：2025年，中国商业地产步入结构重塑与价值回归的关键之年。随着行业从规模扩张向质量提升转型，AI赋能精细化运营、消费圈层深化与业态跨界融合成为驱动增长的新引擎。

在此时代节点，观点机构继续聚焦商业地产与消费市场的动态演进，将于11月12-13日在上海举办2025观点商业年会，并同步推出年度系列报道——“向上的信心”。

我们将通过深入调研、交流和采访，呈现一批在不确定环境中主动破局、以创新定义未来的企业与人物，以此记录他们在行业在高质量发展阶段的思考与行动。

观点网 秋日的广州，暑热未消，长隆万博商圈车流与人潮因一座新鲜亮相的建筑而汇聚。

这座建筑整体采用“流线型叠盒”布局，多组功能区块以有机错落的方式相互堆叠，高透玻璃幕墙与金属线条勾勒着不规整的外立面，呈现出如同“生长中的聚落”般的视觉效果—— 这是“轻盈感”与“未来感”双重表达的经典K11式造型。

9月29日，广州汉溪K11购物艺术中心（下称，汉溪K11）盛大启幕。

作为新世界发展布局广州的第四座综合体，以及第二座K11，汉溪K11被赋予特殊意义：不仅是新世界在广州“东南西北”战略的收官之作，亦为K11品牌发展注入新动能。

启幕活动当日，新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚在广州周大福金融中心办公室内接受包括观点新媒体的采访。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚

黄少媚于2015年加入新世界，拥有超过20年房地产地产经验，是为数不多的管理香港头部企业核心业务的女性高管之一。在这段约1个半小时的对话中，我们得以窥见新世界发展旗下重要商业品牌K11的未来走向。

品牌再革新

作为风格强烈、极具辨识度的零售商业品牌，K11的辨识度不仅来自时尚先锋的商业空间设计——包括采用复杂的装置造型元素，例如香港K11 MUSEA螺旋形的如星系般的中庭，还包括定期举办的文化活动展览所构建出的别具风味的文化商业氛围，以及进驻商业体的或高端或小众设计师品牌，为消费者提供了独特的购物体验。

过去17年，K11凭借这套经营方法论收获了巨大的市场成功；然而市场诡谲、充满挑战，商业经营策略也无法一成不变。

“接手集团（的业务）以后，我当然也接手了K11。”黄少媚表示，K11未来的发展思路要有所改变。她的态度是有所坚持，亦有所改进。

“过去我们发展的K11相对来说还是追求'塔尖'，在经济波动时很容易受到冲击。”黄少媚指出：“我个人觉得，疫情之后年轻一代追求更多体验型的、更适应当地市场的、更具时代IP的内容。”

黄少媚透露，目前K11团队已完成整合，有了更多年轻的成员。新世界会推动团队大胆尝试，并给予一定的容错空间。

未来，K11品牌旗下项目在名称上也不打算做太多区分，将做进一步聚焦，让品牌更突出。毕竟“K11这三个字就代表了很多东西”。

每一个项目会通过加强适应当地市场、加强在地化挖掘，做出不同项目的特色，每个K11都应反映所在城市的性格。

据了解，目前新世界发展旗下原沈阳K11 Select、宁波THE PARK by K11 Select两个商业项目，名称已变为沈阳K11和宁波K11。

黄少媚也提到，针对广州番禺汉溪K11 select，团队也在研究是否推动更名。但同时，K11原有的商业定位和文化艺术基因并不会丢失。在此基础上，K11项目也会更偏向潮流，贴近年轻人群，在文化与艺术传播上亦将更落地。

汉溪K11人流、车流汇聚，为广州长隆万博商圈注入新活力

模范的作用

至于实操层面，黄少媚介绍，位于香港的K11 MUSEA和K11 Art Mall，将会是内地项目的模板。

K11 MUSEA是新世界发展高端零售项目的标杆，于2019年8月开业，建筑面积11.15万平方米，汇聚了众多高端一线奢侈品牌、首店品牌、国际化多元品牌。

据了解，K11 MUSEA从去年7月份至明年，陆续迎来多个国际高奢品牌，以及约50个不同业态品牌的进驻或扩店。包括国际级奢侈品牌PRADA、劳力士等将进驻，爱彼Audemars Piguet扩充了AP HOUSE，Van Cleef & Arpels、LOEWE、Saint Laurent都升级了店面。

据悉，未来两年内，K11 MUSEA将会完成逾十个奢侈品牌的进驻及升级计划，奢侈品牌零售面积将扩展一倍。

其他品牌方面，泰国高端健康及美容品牌PA？PURI、英国雨靴品牌Rockfish Weatherwear、瑞士高级朱古力品牌L？DERACH、韩国时尚生活品牌 Discovery Expedition落地了首店。

另外，时尚品牌山本耀司Yohji Yamamoto、韩国潮牌Mardi Mercredi、lululemon也扩充了店铺面积。

“K11 MUSEA也在变革。”黄少媚回顾项目过去一轮品牌调改动作：“品牌来到K11 MUSEA必须要紧跟消费动向，要做不一样的东西。”

她提及爱彼Audemars Piguet对AP HOUSE的扩充。据悉，AP HOUSE拓展的新翼以boudoir（闺房风格）为灵感，结合东方元素，为尊贵客户提供静谧雅致的空间。

“劳力士也不只卖手表，还会讲劳力士故事，会科普陀飞轮转动的原理，是钟表'教育基地'。”

K11 MUSEA在今次国庆黄金周中，各项销售表现亮眼

与K11 MUSEA相比，坐落于尖沙咀的K11 Art Mall则更偏向年轻化定位。

项目近年看准“谷子经济”、“户外经济”商机，积极引进泡泡玛特、卡游、集换式卡牌及藏品品牌HobbyX Plus等多个动漫、潮玩品牌，以及网球品牌 Wilson、Salomon、Arc'teryx始祖鸟、The North Face等户外品牌。

数据显示，2025财年K11 Art Mall动漫潮玩类商户销售额同比提升65%，主要运动时尚品牌销售额，也有40%升幅。

同时，K11 Art Mall是各大品牌的主题活动热选之地，从文化创意快闪，至美妆护肤品牌，以至新世代生活品味品牌，上个财年共举办近60个各式快闪活动及期间限定店，全方位满足Z世代的体验式消费文化需求。

“无论是经济上行还是下行，年轻世代、家庭客群需要的商场就是K11 Art Mall这样吃喝玩乐、体验丰富的K11。”黄少媚表示。

在这一层级的项目，K11当然还是要坚持“艺术·人文·自然”的内核。

在黄少媚看来，文化消费仍是未来商业的核心竞争力，“年轻人不再为logo买单，但他们为LABUBU而狂热、愿意为哆啦A梦展支付数百元的门票。”

Z世代的消费逻辑已发生根本变化，这种判断催生了K11的文化战略转向——从高端艺术展转向大众文化体验：“过去我们强调高大上的高端艺术，现在希望艺术能够融入到民间市井，也要有更多中国文化的表达。”

今年第二季度，上海K11就大胆创新，承办了展览“久仰了苏东坡”。该展览以苏轼亲述口吻，通过画作、故事、艺术装置、光影动画等多种艺术表现形式，介绍了苏轼一生中十个重要的节点事件和他的重要文学作品，展览大受欢迎。

岭南新篇章

更年轻化的购物体验，更接地气的艺术表达，汉溪K11便是这一理念的重要实践者。这座广州城市新中轴南端的商业综合体，从诞生之初就带着突破基因。

约8.1万平方米的建筑空间里，汉溪K11进驻了众多特色餐饮、时尚零售、生活方式、3C、黄金珠宝、美妆护理和汽车等品牌阵容，构建起“全时段、全客群”的多层次消费网络。

落户的品牌也不乏全国、广州、番禺首店，包括瑰彤記香港烧鹅濑粉·茶餐室全国首店，鮨青岚及竹 SUSHI TA·KE广州首店， the eating table、東園·广州味·点心与烧鹅、山缓缓番禺首店。

还有设计师品牌集合店Planetary System行星系统、LC-CMCH及Open Dialogue广州首店，GAP番禺首店；以及宠物品牌酋长潮宠部落番禺首店、文化零售品牌朱炳仁·铜广州首店、丹麦家居品牌HAY广州限时快闪店和高端香氛品牌闻献广州首店。

同时，项目以“与自然无界共生”为理念打造了森林市集、鲸鱼花园、野餐营地和屋顶花园四大主题露台花园，打破了传统商场的空间界限。同时，引入宠物友好理念，设置宠物专属通道、宠物友好电梯、宠物休息区，提供宠物推车租赁等设施和服务。

汉溪K11最具颠覆性的尝试是对“非遗文化”的现代化转译，在4层HERITAGE专区，青年艺术家宋亮亮的巨型竹编牡丹悬空垂落。与此同时，艺术家“大橘子”的“什么是现代艺术啊？你好啊，大艺术家”华南首展以治愈系画风解构艺术史，传统竹艺与当代艺术碰撞出奇异张力。

更具象征意义的是，汉溪K11将西西弗书店置于一层最佳位置。尽管“书店通常难以承受太高租金”，但黄少媚认为：“我们不会为了租金而牺牲文化元素，它（西西弗）是最重要的租户，因为文化引领很重要。”

数据印证了策略的成功，9月29日开业的汉溪K11在十一黄金周表现卓越，艺术展览和多元零售业态协同联动，共同营造出全场景沉浸式体验，开业仅一周累计吸引客流接近70万人次。

汉溪K11艺术展览和多元零售业态联动，取得市场惊艳亮相

以汉溪K11为最新注脚，新世界8个已开业运营的K11项目，如2025年4月起陆续开业的深圳太子湾K11 ECOAST，以及即将落地的上海K11 ELYSEA、杭州K11等项目都将走上各自的创新之旅。

其中，深圳K11 ECOAST作为K11在内地首个旗舰项目，总体量22.85万平方米，定位为“海滨文化艺术区”。

尽管面临市场变化的挑战，项目除不断完善零售、餐饮业态外，还通过引入NBA主题场馆、酷骑骑行旗舰店、d'strict浪美术馆等特色业态，荷兰国宝级环境戏剧首秀《漂浮歌后》、非遗鱼灯巡游、非遗彩灯秀等文化活动成功塑造了差异化吸引力。

荷兰国宝级环境戏剧首秀《漂浮歌后》在深圳K11 ECOAST精彩上演

上海K11 ELYSEA项目在某种程度上寻求与K11 MUSEA对标，基于上海本地文化和消费潜力，瞄准更高端的市场。黄少媚透露，项目目前已与某奢侈品牌洽谈合作，在项目推动服饰箱包、珠宝、博物馆、餐饮等多元业态的落地。

对于华东区域的另一个重点项目杭州K11，黄少媚畅谈：“杭州K11离西湖很近，是游客很多的地方，我们会做得更年轻、更潮。”

多地开花，K11正试图在艺术与商业、高端与亲民、传统与潮流之间，踏出一条属于自己的路。

以下为观点新媒体对新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚女士的采访实录（节选）：

观点新媒体：注意到在业绩发布会披露的简报中，沈阳K11 Select、宁波THE PARK by K11 Select商业项目的名称都已变为沈阳K11和宁波K11。接下来新世界发展是否会对K11品牌和产品线做一定的调整、升级或者焕新？

黄少媚：过去市场普遍将K11视为高端线，而K11 Select则定位为更年轻或中端的商业产品。然而，在当前经济环境下，商业运营投入高、回报周期长，我们认为无需过度细分产品线。

未来K11将更注重品牌整体一致性，也可能保留如K11 MUSEA与K11 Art Mall这类具有辨识度的名称。Art Mall这一称谓更贴近我们的品牌调性，也更容易为大众所理解与接受。

但这并不是一次简单的品牌焕新，而是希望以更贴近本土语境的方式，增强K11与消费者之间的连接。

观点新媒体：在业绩会上，您也提到会继续提高租务回报，这包不包括会继续推动更多K11项目落地？或者现阶段还是会专注现有的项目？

黄少媚：作为上市公司，任何商业决策都需以盈利为基础。所谓盈利，不仅是开源，更需节流。目前商业环境下，增收不易，过度节流又可能影响项目品质，因此关键在于找到平衡点。

我们正致力于提升运营效率，例如将原本分散的K11、住宅及写字楼团队整合为一体化管理。以汉溪项目为例，过去三类业态各自独立，如今统一管理，不仅实现人力资源的灵活调配，也强化了成本控制。

近期，我们刚就国庆期间的管理安排召开会议，通过整合住宅与写字楼的安保及清洁资源，集中支持商场运营，实现高效协同。

更重要的是，我们会推行“单一总经理负责制”，将利润与成本管控权责统一，从而增强团队责任感与执行力。这种管理模式在行业中已有成功先例，我们正在积极提升效率和优化管理。

观点新媒体：K11品牌未来还会不会继续推进轻资产？

黄少媚：我们尚未将轻资产作为近期发展重点，但将持续评估其可行性。新世界发展的策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市场而导致资源分散。

如有相关计划，我们必会在团队与策略准备周全后审慎推进。

观点新媒体：K11 MUSEA从去年到现在品牌阵容有一个全面升级，特别是有些国际高奢品牌落户，我也看到上海K11 ELYSEA项目，爱马仕已经成为了首批意向客户，这两个项目有什么更多的进展可以分享？

黄少媚：K11 MUSEA运营已近六年，我们正依据商场生命周期规律推进其焕新升级，未来两年奢侈品牌零售面积将扩展一倍。一般而言，购物中心需在三至五年内进行业态与品牌调整，以保持对消费者的吸引力。

目前，包括劳力士、PRADA在内的众多国际品牌正以全新概念店形式亮相。例如，爱彼Audemars Piguet在此设立了VIP沙龙，打破传统腕表零售模式，通过多元场景增强客户互动。

上海K11 ELYSEA位于淮海路历史风貌区，我们将公园景观、历史建筑与商业空间有机融合。为延续场地文脉，我们亦移植了数十棵梧桐树，呼应霞飞路时期的文化和历史。

目前，爱马仕已确定入驻项目写字楼顶层。但这一项目不仅吸引爱马仕，也正与多个顶级品牌洽谈，推动其以创新业态落地。

K11从不将自己定义为固定模式的商业产品。我们认为，每一座K11都应根植于所在城市的在地文化，K11是流动性的，在什么地方就有什么个性。中国每个城市皆有其独特韵味，而K11正是要成为这种韵味的当代载体。

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