摘要：上海GDP高于深圳、人口更多，但是深圳经济增速更高，近年外贸和工业产值已经超越上海，而且深圳面积仅为上海的约1/3，人口密度是上海的2.3倍，全国第一。

淘哥提醒，楼市拐点快到了，因为9月已经发生两件大事：1、美国降息；2、深圳松绑限购。

目前，上海核心区地价20万/平，深圳核心优质房产普遍10万+/平，已经被严重低估。

淘哥认为，接下来，在美国降息、限购松绑的叠加推动下，深圳楼市半年到一年内就会迎来牛市，开启新时代。

01.深圳房价已被严重低估取消限购+美国降息核心资产即将起飞

深圳现在的房子有多便宜？我们和上海来对比一下。

上海GDP高于深圳、人口更多，但是深圳经济增速更高，近年外贸和工业产值已经超越上海，而且深圳面积仅为上海的约1/3，人口密度是上海的2.3倍，全国第一。

可以说，同为国内四大一线城市之一，深圳和上海的基本面不相上下，房价应该相差无几，但现在却有巨大价差。

今年，上海徐汇、黄浦、陆家嘴滨等龙头区域，豪宅备案均价17-20万/平，7月25日，徐家汇一宗宅地，土拍楼面价甚至都去到了20万/平。

反观深圳，和上海外滩—陆家嘴地段媲美的宝中—前海，新盘均价约在8-12万/平，土拍楼面价则在5.9万-8.4万/平，整体和上海差了一倍，非常不合理。

为什么会这样？原因在于上海底蕴深厚、老钱多，投资偏稳健保守，很多人都是全款购房，决策不太受大环境影响；而深圳年轻，新钱多、爱冒险，容易追涨杀跌，造成这一轮楼市周期中，房价回落的较为剧烈。

这恰恰是机会所在，因为不合理跌幅、价值错估迟早会得到修正，而深圳核心资产重估节点可能很快就会到来，契机就是深圳松绑限购+美国降息。

先看深圳松绑限购。

9月5日深夜，深圳突发松绑限购，具体细则见下图。

整体来看，非限购区几乎等于全放开：盐田大鹏随便买，罗湖宝安（不含新安）龙华龙岗坪山光明外地人也可以买2套。 限购区只剩福田南山宝中 。

其实，非限购区再次松绑意义相对不大，因为市场已经形成共识：越限购的地方越稀缺、越值钱。

另外，本次政策叠加了成年单身人士限购区可买两套+二套执行首套最低利率+符合条件企业限购区随便买，等于福田南山宝中也放开了一定的准入条件，这对深圳核心资产是大利好。

随着政策一步步放开，未来深圳核心优质资产很可能进入【笋盘被快速消化—成交量上升—信心回升—价格上涨】的良性循环。

再看美国降息。

此前，摩根大通预测，未来的4次议息会议（今年9/10/12月及2026年1月），美国将接连降息，累计100基点。

而就在9月17日，美联储如期宣布降息25个基点。

这意味着，从9月开始，美国大概率将进入降息快速通道，美元流动性狂潮即将来临。

美国降息和中国资产表现息息相关，具体逻辑传导如下：美国大降息→中国有更大空间降息降准等大力刺激经济→人民币升值+股市牛市→中国股市、楼市优质资产重估（股市先于楼市，楼市持续性强于股市）。

历史上，美国每次大降息都会推动中国资产起飞：2007-2008年，2019-2020年降息，中国资产分别于2009、2020年迎来大牛市。

本次美国降息周期是从2024年9月开启，持续到12月，正是这次降息，才有了我们去年9.29的史诗级救市，从而推动股市疯涨、深圳楼市一夜反转，二手房月度成交站上8000-9000套，福田南山部分优质物业房价快速反弹10-30%。

所以，如果9月以后美国真的再连续降息4次，淘哥推测中国资产会出现以下变化：

股市很可能9-12月就有反应，率先进行优质资产重估（A股最近已经创近十年新高）→明年上半年，楼市进行优质资产重估→2025年9月-2026年6月，楼市牛市初期。

因此，个人判断，未来半年到一年，深圳房地产有很大概率步入上行周期，迎来新时代。

届时，深圳和上海有巨大不合理价差的核心资产，就像A股中的科技优质股，会快速起飞，价值修复到应有的高度。

02.楼面价8.4万 城市面貌今非昔比前海是楼市新时代龙头

深圳核心资产起飞前，具体到实操层面，应该怎么选？淘哥建议，优先考虑南山前海（注：本文前海指的是扩容前的前海，即前湾+桂湾+妈湾）。

最直接的原因是前海房价有了稳定锚点。

7月14日，前海桂湾宅地拍卖，成交楼面价约8.4万/平，溢价率高达86%。

8.4万/平，这个价格，是2021年桂湾土拍宅地的2倍，未来如果要卖，保本价就需要10万/平。

面粉快贵过面包，这等于直接宣告，前海房价稳了。

其次在于前海已经“今非昔比”。

很多人对前海的印象还停留在“一个规划的新中心”，殊不知，如今的前海，已经一派欣欣向荣。

1、重大配套逐渐落地。

前海综合交通枢纽，亚洲在建规模第二大的地下综合交通枢纽，总建面约 200 万平，集“海、陆、 空、铁”于一体，汇集深圳地铁 1/5/11号线+穗莞深城际线+港深西部铁路，未来有望兼备深港过境口岸功能。

建成后，前海可便捷通达南山、福田、宝中、深超总等深圳各大中心，以及广州、珠海、香港等大湾区各城。

目前，前海枢纽的换乘大厅已经封顶，其它工作正在稳步推进中，据规划，枢纽换乘大厅将与穗莞深城际线实现同步开通。

前海国际枢纽中心建设实景

前海石公园，串联妈湾-前湾-桂湾-宝中欢乐港湾-大铲湾企鹅岛，整体面积约4.3平方公里、拟投资约50亿，是深圳市中心前所未有的环海湾、无缝亲海公园。

根据最新规划，前海石公园所有滩涂都要改造成人造沙滩，实现一线亲海（首段沙滩已开放），其中的4公里骑行绿道，可一路看海。

截图自深圳晚报、创新南山视频号

可以说，不管是规模还是沿途景色、亲海程度，前海石公园都会超越串联深圳湾-红树湾的深圳湾公园。

如果说，过去十几年，深圳湾公园是深圳湾房价突破30万、成为深圳最强豪宅区之一的重要支撑，那么，未来十几年，前海石公园或许将会成为前海迈入30万+时代的重要引领。

此外，前海嘉里中心、前海卓悦INTOWN、前海万象城、前海壹方汇等大型商业已经全部开业，并已经成为深圳的知名商圈。

2、国际人才聚集。

截至目前，前海注册企业数量超20万家，集聚独角兽企业11家、国家高新技术企业2084家。

2022年以来，前海通过“人才”战略引进超22万名人才，其中香港团队占比近九成，此外，在前海生活的外国人才占深圳市的20%，人才结构非常“国际化”。

3、生活氛围日趋成熟。

如果在前海坐过地铁，会发现前海湾、桂湾几个地铁站，早晚高峰已经需要等位，很多风靡年轻人朋友圈的文化娱乐活动，都是在万象城、前海石公园等地方发生。

可以说，前海因为国际化视野的规划，正在成为新一代深圳人的生活主场。

淘哥提醒，前海是深圳一路向西的最后一个龙头中心，规划和制度极具前沿性、国际性、领先性，是深圳乃至全国城市打造、城市管理最高水平的体现。

这种领先优势过去可能不太明显，因为过去前海和香蜜湖、深圳湾、宝中这些豪宅区的对比关系是：40%成熟的新中心VS90-100%成熟的成长型中心，前者很难占上风。

但是现在开始，前海成熟度已经上了一个新台阶，来到了60-70%，等再过5年、10年，它们的对比关系就变成了：90-100%成熟的新中心VS慢慢老去的旧中心。

所以，接下来，风华正茂、充满国际吸引力的前海，很可能超越深圳湾，成为深圳遥遥领先的龙头，价值空间非常值得期待。

03.前海最低调的 豪宅 王者

一线永久无遮挡海景

前海有什么优质豪宅可以买？淘哥今天为大家推荐一个非常低调，但是综合禀赋堪称前海之王的豪宅——前海嘉湾。

1、开发商深耕高端豪宅，品牌实力过硬。

当下这个市场，买房人最怕的是什么？亏损。比如自己10万/平买的房子，过了一段时间，开发商降价求生，借着各种名义打折，只卖7-8万/平，房子还没到手，成本就比别人高了20-30%，亏到心痛。

在前海嘉湾，则不可能发生这样的事情，因为前海嘉湾的开发商是深耕高端豪宅，坚守长期主义的嘉里。

最近两年火爆全网、平均成交价超60万/平、9月10日成交价再创新高（约合人民币69万/平）的香港九龙半山豪宅缇外，就是嘉里开发。

上海今年两开两日光的金陵华庭（一期均价18.9万/平、套均总价6000万、3小时卖完；二期首批房源均价20.5万/平、套均总价8200万、当天售罄），也是嘉里开发。

如此低迷的楼市，能在香港、上海开出两个创纪录的顶级豪宅，绝非运气使然，而是嘉里长期践行稳健经营+布局稀缺性资产战略，所带来的必然结果。

这种坚守长期价值的房企，拥有非常坚定的品牌共识，不仅很难调价销售，其资产远景往往还更加优越，可以买的更加安心、放心。

2、极致地段，前海之心，永久一线海+公园+摩天轮+城市景观。

下图这个建面约40万平，集商务、公寓、商业、酒店于一体的综合体，是前海嘉里中心，其中首排临海公寓就是前海嘉湾。

前海嘉湾的占位非常特别，位于前海石旁。

前海石是什么样的存在？它位于前海中间的前湾，三面环海，2012年，领导人在此发表深情寄语，自此，前海石成为新时代改革再开放的标志性象征，也成为前海的地理+精神坐标。

前海嘉湾位于前海石旁，等于立在了前海之心，不仅占位高，还拥有无敌稀缺视野：一线永久海景和前海石公园景观，还能一览腾讯全球总部、摩天轮、宝中CBD、桂湾、妈湾、珠江口、深中通道。

深圳最精华的城市建设成果、最优越的景观资源，全都在俯仰之间，而且是一线、永久、270°视野，稀缺性拉满。

淘哥最近看到一段嘉湾门口的实景视频，忍不住发朋友圈感叹。

3、海陆空轨交通体系环绕，便捷触达世界。

前海嘉湾步行可达前湾地铁站，舒适的车行距离内，还汇聚前海综合交通枢纽（在建）、宝安机场、蛇口邮轮母港、深中通道等海陆空轨交通体系，可便捷通达深圳各大中心，香港、广州等大湾区各城以及世界各地。

而且，前海嘉里中心的JEN酒店可以办理香港值机，拿着行李在这里办理好托运，直接去香港搭乘飞机即可。

住在这里，生活半径是全世界。

4、下楼即享国际化生活：一步大海、一步繁华。

远可便捷触达世界，近可将国际化生活纳入怀中。

前海嘉湾下楼就是前海石公园，沙滩晚风、椰林树影、运动跑道、骑行绿道……近在咫尺。

所在综合体（前海嘉里中心）打造的公园街区式商业，入驻商家多为知名榜单上的高品质品牌，氛围私密安静，颇具格调。

前海嘉里中心引入的HOTEL JEN，是香格里拉集团旗下华南首家年轻时尚活力酒店，拥有全深圳最大的五星级健身空间、室内外双游泳池、KOAN酒吧。

此外，前海嘉湾附近还有前海万象、欢乐港湾、山姆等高端商圈，按三甲标准打造的泰康国际医院，荟同、哈罗、前海国王等国际学校。

一步大海、公园，一步城市繁华，住在前海嘉湾，享受的是真正的国际化生活。

5、产品稀缺：一线海景大平层，仅20多套。

前海嘉湾在售建面约233-316平4房，仅剩20多套。

户型设计可圈可点，户户带阳台，最大拥有约12.3米超宽景观面，享一线永久无遮挡海景。

样板房由知名设计团队CCD打造，淘哥实地参观时，一眼就被其极致景观视野和高超美学标准所折服。

而且，前海嘉湾引入嘉里物业管理团队，拥有和香港亿级半山豪宅群一脉相承的高端服务品质。

淘哥认为，在任何国际大都市，前海嘉湾这种拥有城市顶级地段+永久无遮挡海景的豪宅，本就是极致稀缺的存在，再加上品牌开发商、综合体、多元国际化配套等价值背书，前海嘉湾堪称“六边形战士”，注定要成为能在国际豪宅史上留名的传世作品。

这种作品，大概率是深圳核心资产再次起飞阶段的龙头引领，也是前海未来楼市天花板的代表者之一，感兴趣的朋友一定要亲临现场，感受一下前海王者豪宅的魅力。

来源：文杰淘楼