摘要：城市更新作为推动城市高质量发展的重要途径，已成为国家新型城镇化战略的核心环节。根据《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》，城市更新不仅是改善人居环境的民生工程，更是优化城市空间格局、提升城市综合承载能力、促进经济转型升级的战略举措。沈阳市沈河区作为辽

依据《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》和搜索结果，撰写沈阳市沈河区城市更新改造研究报告。报告的主要内容如下：

- 引言：介绍城市更新在国家战略中的定位及其对沈河区发展的重要性。

- 总体要求与基本原则：阐述沈河区城市更新的指导思想、工作目标和核心原则。

- 重点任务与实施策略：从八个方面详细阐述沈河区城市更新的具体任务和策略。

- 政策保障与实施机制：从组织领导、资金筹措、政策支持等方面介绍保障措施。

- 挑战与对策建议：分析实施过程中可能面临的问题并提出解决方案。

- 结论与展望：总结沈河区城市更新的总体思路，展望未来发展前景。

沈阳市沈河区城市更新改造战略研究报告

1 引言：城市更新的背景与战略意义

城市更新作为推动城市高质量发展的重要途径，已成为国家新型城镇化战略的核心环节。根据《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》，城市更新不仅是改善人居环境的民生工程，更是优化城市空间格局、提升城市综合承载能力、促进经济转型升级的战略举措。沈阳市沈河区作为辽宁省会城市的核心城区，是国家历史文化名城和东北地区重要的金融商贸中心，其城市更新实践对于引领老工业基地城市转型升级具有示范意义。

沈河区是沈阳市具有深厚历史底蕴的老城区，近年来在城市化进程中面临着老旧小区设施滞后、历史建筑保护与现代开发矛盾等挑战。根据最新数据，沈河区共有住宅小区数量众多，其中老旧小区占比相当高，更新改造任务艰巨。与此同时，沈河区作为沈阳市的核心区域，拥有沈阳方城、沈阳金融商贸开发区等重要功能区，是展示城市形象的重要窗口，其城市品质直接关系到区域形象和发展竞争力。

在此背景下，沈河区城市更新不仅是一项城市建设任务，更是贯彻落实国家实施城市更新行动战略部署的重要实践。通过城市更新，沈河区有望实现从传统老城区到现代化宜居城区的转型，探索出适合老工业基地城市高质量发展的新路径。沈河区计划利用三至五年时间，狠抓八项建设，实施十大工程，全面推进城市内涵式发展，打造宜居宜业宜游的"品质新沈河"。

2 总体要求与基本原则

2.1 指导思想

沈河区城市更新工作坚持以人民为中心的发展思想，全面贯彻落实《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》精神，以绿色发展为导向，以创新驱动为动力，以文化传承为灵魂，以智慧治理为手段，构建多元协调的空间发展格局，推动城市结构优化、功能完善和品质提升。沈河区在实践中坚持"市级统筹、区级主导、街道实施"的工作原则，明确各部门职责分工，形成工作合力，确保城市更新工作有序推进。

2.2 工作目标

沈河区城市更新的总体目标是：到2030年，基本完成全区重点更新区域改造，建成"宜居、宜业、宜游、宜学、宜养"的"五宜"城市标杆区。具体目标包括：

- 宜居目标：完成所有2000年底前建成的老旧小区改造，住房保障体系覆盖率达到95%以上，形成"300米见绿、500米见园"的生态格局。

- 宜业目标：盘活低效用地1000亩以上，闲置楼宇50万平方米以上，打造东北地区数字经济发展高地。

- 宜游目标：构建"历史文化+生态休闲+城市休闲"多元旅游体系，年接待游客量突破1.3亿人次。

- 宜学目标：新改扩建中小学校，增加学位，与名校开展全方位合作办学。

- 宜养目标：建成区级居家养老服务指挥调度平台，每千名老年人拥有养老床位35张以上。

沈河区确立了"长计划、短安排、立即干"的策略，提出以"黄金三角，两轴四廊"为片区空间结构，完善城市功能，明确更新改造方向。2025年确定重点项目，完成总体规划，启动街路改造、历史建筑保护和老旧小区改造等旗舰项目；到2027年，全面启动"233+1"工程，街路、庭院、广场、老旧小区等重点项目形成示范样板；到2030年，实现全面复兴，将沈河区打造成为"东北亚消费枢纽、城市风貌重塑地、东北亚文化融汇区"。

2.3 核心原则

- 以人为本，民生优先：坚持"人民城市人民建，人民城市为人民"的理念，将群众满意度作为衡量更新成效的首要标准。在改造过程中，充分尊重居民意愿，针对不同小区的特点，采取"一小区一方案"的精准改造策略。

- 生态优先，绿色发展：将生态文明理念全面融入城市更新，构建城乡一体的生态网络系统。大力推进海绵城市建设，采用下沉式绿地设计理念，改造提升公园绿地，实现雨水净化、低碳运营管理。

- 文化引领，特色彰显：保护历史文化遗产，延续城市文脉，塑造"崇文沈河"特色风貌。沈河区坚持展示历史文化，彰显特色风貌，建设富有时尚魅力活力的特色街区。

- 市场主导，可持续运营：推广城市运营理念，将政府投入与项目收益有机整合，实现"以城建城、以城兴城"。建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式。

- 智慧创新，精细治理：运用大数据、物联网等信息技术，提升城市治理现代化水平。建设数字物业、智能社区，推出"有声方城"，运用AR、MR等数字技术实现虚拟导游上线，提升智能服务。

3 重点任务与实施策略

3.1 历史文化保护与特色彰显

沈河区拥有丰富的历史文化遗产，沈阳方城区域内有152处文物及历史建筑，每座建筑都是一段城市历史。在城市更新过程中，坚持保护与发展并重的原则，处理好城市改造与历史文化保护的关系。对中山路沿线文物历史建筑进行修缮保护，保住文化根脉，同时盘活周边区域，通过洽谈出租、筛选商户，引入文艺酒吧、特色餐厅等业态，形成古今对话的特色街区。

沈阳方城作为沈阳2300年建城之始、城市文明之源，是东北地区历史文化资源最集中的区域。沈河区坚持"不大拆大建""微改造'绣花'功夫""保护好传统街区"的原则，通过五年多的综合保护利用，完成了27个提升改造工程、200余个子项目，实现了景区、街区、社区的和谐交融。沈阳路业态综合提升项目以文化展场为肌理，以高端商业为支撑，分为东、中、西三段打造"世界橱窗""礼遇之地""国潮秀场"主题片区，汇聚极致品牌、艺术、体验等资源。

在实施历史建筑更新改造时，坚持"修旧如旧"的原则，外表修旧如旧，内部翻新创新，形成建筑风貌新旧关系的多元统一。结合业态调整升级，打造成为艺术化的特色建筑IP，实现现代与传统大融合，塑造历久弥新、永远鲜活的城市街区。这种"老城活化微更新"模式，既保护了历史文化遗产，又注入了现代商业活力，实现了文化传承与经济发展的双赢。

3.2 老旧小区综合改造

沈河区将老旧小区改造作为城市更新的重中之重，坚持"基础类应改尽改、完善类能改多改、提升类积极推进"的原则，形成了完善的工作机制。针对不同小区的特点，采取精准改造策略，重点解决路面坑洼、管网漏水、屋顶渗水等突出问题。

2024年，沈河区改造老旧小区23个（含独体院）、57栋楼，受益居民4700户。在改造过程中，特别关注"一老一小"需求，推进社区嵌入式服务设施建设。风雨坛街道在推进老旧小区改造时，坚持因地制宜，满足居民改善型生活需求，不断完善环境及配套设施改造建设，拆除违建，改善小区周边绿化、照明等环境。

沈河区在推进老旧小区改造中，坚持"一拆五改三增加"为目标，即拆除违建，改造水、电、气、路、绿化，增加公共空间、服务设施、文化内涵。通过开展评选"人民规划师""人民设计师"等活动，积极引导居民参与小区改造全过程，提升居民对改造成果的满意度和珍惜度，有效提升小区改造后续管理水平，为人民打造真正长久宜居的良好生活环境。

3.3 城市功能完善与韧性提升

沈河区着力补齐城市基础设施短板，增强城市综合承载能力和安全韧性。在交通系统方面，畅通"微循环"，提升道路通行能力，计划实施市府大路、大西路、中山路、敬宾街、东陵路5条街路改造，总投资5000万元。针对"停车难"问题，计划在迎宾东街、皇城地区、闽商大厦、北方大厦等处新建、改建社会停车场，不断完善停车设施、疏导交通压力。

在市政设施方面，全力实施"温暖工程"，计划改造供热一次网管道2万米、二次网管道7.3万米，总投资1.6亿元。改造"吃水难"小区，解决非正规电网供电问题，惠及数万户居民。在安全韧性方面，实施城市生命线安全工程，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级。改造积水点位5个，总投资8000万元，逐步化解"城中看海"现象。

沈河区坚持"两优先、两分离、两贯通"原则，实施街路更新，协同推进交通系统停车，建筑立面改造及环境整治，建立清晰的交通标识系统，做到步行舒适、骑行顺畅、乘车便捷、停车有序，完善功能品质。同时，统筹道路沿线建筑风格、色彩、轮廓、天际线等空间环境，通过水系、绿化、步道和广场建构公共空间体系，优化街路绿化，增设景观小品、口袋公园等，确保一年四季都有"看点"。

3.4 生态修复与环境提升

沈河区坚持生态优先战略，实施系统性生态修复工程。全面推进海绵城市建设，采用下沉式绿地设计理念，改造提升公园绿地，实现雨水净化、低碳运营管理。到2025年，计划建成110个口袋公园，改造50块小型绿地，打造10块精品绿地、10处高标准立体精品景观，新增绿地5万平方米。

实施水系生态治理，开展河道综合整治工程。全面落实"河长制"，常态化开展"四乱"整治，改善水质状况。通过生态修复，提升区域生态环境质量，为居民创造更好的生活环境。沈河区还实施"绿满沈河"工程，提升改造32座口袋公园，栽植乔灌木11万株，增绿补绿40万平方米，形成"300米见绿、500米见园"的生态格局。

在实施积水点改造项目过程中，通过雨、污水管线的持续升级，沈河区的内涝点位持续减少，5个积水点改造工程全部完工，在汛期中发挥了很大作用，暴雨过后很多以往容易积水的街路很快便恢复通行功能，城市内涝现象得到有效改善。

3.5 产业升级与空间优化

沈河区积极推动产业转型升级，通过城市更新释放发展空间，培育新经济增长点。借助沈阳作为区域中心城市的战略定位，依托区位交通、数字基建与科技创新载体优势，成功盘活了闲置楼宇，打造了数字经济发展高地。多福湾·生态农科新质创新区于2023年9月动工，项目总投资约110亿元，规划面积1.15平方公里，发展定位为创新农业科技发展区。园区建成后可入驻企业100余家，形成以现代化大农业核心驱动，以科技服务、绿色服务、文旅消费、品质人居、优质教育、医疗服务、扶持政策多点支撑的产业格局。

对旧工业厂区进行创意改造，实现空间功能置换。沈河区推动方城内政府机关办公场所"腾笼换鸟"，加快传统产业更迭，释放文旅产业活力，休闲住宿产业群和博物馆产业群也已开始崭露头角。这种改造模式既保留了工业遗产的历史记忆，又赋予了新的产业功能，实现了空间价值的提升。

沈河区还大力发展现代服务业，释放消费活力。五爱市场商圈焕新工程重点实施场景重塑、文体商旅融合、促消费惠民生等七大行动，共37个项目。发展首店经济，引进仰望汽车、安踏体育等首店、旗舰店20家。发展线上经济，做强五联、玛莎电商基地，直播活动同比增长87.6%，带动营业额百亿元。发展烟火经济，彩塔夜市、小河沿早市品牌不断擦亮。

3.6 公共服务提质与幸福城市建设

沈河区坚持以人民需求为导向，全面提升公共服务质量，打造幸福城市。在教育领域，第七中学东部高品质学校投入使用，新增学位4020个。二十七中学录取分数线回升至全市区属公办高中前五强。获评全省唯一"全国'双减'改革项目核心实验区"，19所学校获评全国"家校社协同育人项目"实验基地。

在医疗卫生领域，建设医联体专科联盟，打造"互联网+护理"服务新模式。组建家庭医生签约服务团队123个，国家优质服务基层行达标率100%，位列全市第一。新生儿访视率达100%，孕产妇产后访视率达99.5%。

在养老服务领域，政府购买居家养老服务实现全覆盖，升级改造25个"嵌入式"养老服务综合体，打造125处社区养老服务站和96处小区养老服务点，养老服务体系建设全市领先。打造幸福长者食堂52个，工作经验入选全国城乡社区高质量发展典型案例。

在文体服务方面，举办烧麦美食大会、歌唱祖国合唱节等大型群众性活动30余场，开展基层文化惠民活动180余场。

3.7 智慧城市建设与精细治理

沈河区加快推进城市数字化转型，建设智慧城市。启动智慧皇城建设，搭建中街调度指挥中心、景区智慧化设备、大数据平台服务等智慧街区应用体系，实现了街区5G信号全覆盖，通过对中街地区客流量进行24小时不间断监测，实现分析视频流量数据功能。

在政务服务中心打造了企业开办、民生服务、工程建设项目审批等标准化服务专区，实现关联事项集中于专区办理，方便企业和群众办事。有效推动"放管服"改革和"一网、一门、一次"工作落地，提高了办事效率，降低了办事成本。

沈河区还推动数字城管平台全面接入"城市大脑"。巩固提升农村人居环境整治成效，完成村户建筑节能改造，推动小区纳入城市供水管网，城市管理日趋精细。推出"有声方城"，运用AR、MR等数字技术实现虚拟导游上线，提升智能服务。

3.8 城乡融合与区域协同

沈河区积极推进城乡融合发展，以县域为基本单元推进城乡协调发展，推动城镇基础设施和公共服务向乡村延伸覆盖，促进县乡村功能衔接互补。全面推动乡村振兴，培育特色优势产业，学习运用"千万工程"经验，扎实推进和美乡村建设。

深入实施农村人居环境整治提升五年行动，养护农村公路170公里，铺设供排水管网6.5公里，完成2个水厂和34个村供水水质提升工程。实施大黑河两岸8个村综合改造，"联营入股"建设桃花源、湖畔雅居民宿，种植五彩藜麦、向日葵、油菜花1000亩，贯通北堤顶路至三环路5条通道，实现与主城区互联互通。

沈河区还全面推进文旅项目，围绕浑河滨水休闲空间等生态文旅资源，推出精品旅游线路。浑河滨水休闲空间工程吸引力日渐增强，农大多福湾农科创新园区工程加快推进，农文旅融合带动乡村振兴效果显现。

4 政策保障与实施机制

4.1 组织领导机制

沈河区成立了由主要领导负责的城市更新工作领导小组，建立健全高位协调机制。坚持"市级统筹、区级主导、街道实施"的工作原则，明确各部门职责分工，形成工作合力。建立城市更新项目库和项目推进机制，对重点项目实行"一个项目、一个领导、一个团队、一抓到底"的工作模式，确保项目高效推进。

创新治理模式，建立社区党委领导下的业委会、物业等联动机制。在改造过程中，充分尊重居民意愿，针对住户诉求各异、改造难度大的局面，积极做好群众工作，耐心解释，发动居民力量。风雨坛街道坚持党建引领，完善城市基层治理组织体系，深化街道"大工委"、社区"大党委"做法，引导驻区单位、设计施工单位、物业服务企业党组织深度融入城市基层党建大格局。这种深入细致的群众工作方法，确保了改造项目精准对接民生需求。

4.2 资金筹措机制

沈河区积极探索多元化投融资模式，推广城市运营理念，将政府投入公用设施与项目收入、产业收益有机整合，以收益反哺投入。通过鼓励企业投资、政企合作、申请专项贷款、争取国家和省市级资金支持等方式，确保建设资金充足。多福湾·生态农科新质创新区总投资约110亿元，通过多元化投融资模式保障项目顺利推进。

沈河区还加大地方政府专项债券等资金对城市更新项目的支持力度，将项目整体纳入省级重大项目清单。建立"市区配比专项资金拨付机制"，保障古城地区更新改造。同时，发挥财政资金的引导和放大效应，充分利用政策性信贷资金，积极吸纳国有企业、民营企业等社会资本，努力形成政府引导、社会各界广泛参与的城市建设投资新格局。

4.3 政策支持体系

沈阳市在东北地区率先出台全市级别的城市更新管理办法，为沈河区城市更新提供了制度保障。沈河区参考先进地区工作经验，编制了城市更新行动方案和实施办法，同时抓紧编制城市更新专项规划、城市更新单元规划和城市更新项目库。

建立以亩均效益为导向的土地差异化供应机制，推动零散工业用地向园区集聚，加大力度盘活存量土地和低效用地。定期对古城地区进行"拉网式"全覆盖排查，梳理汇总商务楼宇、商业综合体、沿街底商等经营现状，分类建立数据翔实的闲置资源信息库，及时更新发布闲置楼宇及铺面信息，让"沉睡资产"变"增收活水"。

完善财政农业转移人口市民化奖励资金制度，落实财政性建设资金向吸纳农业转移人口落户数量较多城市倾斜政策，发挥城镇保障性安居工程等领域财政补助资金对吸纳农业转移人口较多城市的支持作用。

4.4 公众参与机制

沈河区坚持"问需于民、问计于民"的理念，建立健全公众参与机制。在城市更新项目启动前，通过多种沟通渠道，对居民需求进行了地毯式大摸排，居民对此非常满意，并形象地说此次改造是居民自己点单、政府派单、施工方接单。

在项目实施过程中，充分尊重居民意愿，坚持精准改造原则，在政府规定改造内容的基础上，多次召开居民代表大会、楼栋长会议、征询会，就改造内容、形式等各个环节充分征求居民意见，鼓励居民参与改造方案制定、全过程监督和后续管理。风雨坛街道结合工作实际，坚持党建引领，完善城市基层治理组织体系，引导各方力量参与城市更新。

在项目完成后，建立反馈评价机制，由居民对改造成果进行评价，确保更新效果符合群众期待。从"政府觉得该咋改"转向"居民说要咋改"的治理逻辑变革，真正实现了人民城市人民建，人民城市为人民。

5 挑战与对策建议

5.1 主要挑战

尽管沈河区城市更新取得了显著成效，但仍面临诸多挑战：一是资金平衡压力大，城市更新项目投资规模大、回报周期长，社会资本参与意愿不足；二是历史遗留问题复杂，特别是产权不清、违法建设等问题处理难度大；三是利益协调难度大，不同主体之间的利益诉求多样，平衡困难；四是长效管理机制不健全，重建设、轻管理的问题仍然存在；五是人才技术支撑不足，特别是缺乏既懂城市更新又懂产业运营的复合型人才。

5.2 对策建议

针对上述挑战，提出以下对策建议：

创新资金筹措机制：设立城市更新专项基金，探索REITs等金融工具应用，吸引保险资金等长期资本参与。建立政银企合作平台，推出针对性金融产品，降低融资成本。利用中央预算内投资等相关资金，对符合条件的数据产业项目予以支持。

完善政策法规体系：出台城市更新专门法规，明确各方权责利关系，建立产权认定和利益分配机制。针对历史遗留问题，采取"一事一议"方式妥善解决。建立健全数据交易规则，鼓励探索多元化数据流通交易方式。

健全利益协调机制：建立多元主体参与的利益协商平台，完善补偿和利益共享机制。采用"协议搬迁"等方式，提高更新效率。充分发挥街道和社区优势，广泛征求居民意见，通过实地调研、深入走访、分类研讨等方式，共商复兴谋划新思路。

强化长效运营管理：推行"EPC+O"模式，将建设与运营捆绑实施。引入专业城市运营商，通过产业导入和功能置换实现可持续运营。构建"管委会+街道办事处+理事会+事业中心+平台公司"管理服务体系，整合政府、市场、社会等多方力量，实现"建、管、服"于一体的治理格局。

加强人才队伍建设：引进和培养城市更新专业人才，建立专家智库。加强与专业机构合作，提升更新项目的策划和运营能力。实施"兴沈英才"计划，为高校毕业生发放人才补贴，吸引高校毕业生来沈河工作。

6 结论与展望

沈阳市沈河区的城市更新实践，是贯彻落实中央关于城市高质量发展战略的具体行动，也是探索老工业基地城市现代化治理路径的重要尝试。通过历史文化保护、老旧小区改造、功能完善、产业升级等多措并举，沈河区正在实现从"城市管理"向"城市治理"、从"粗放发展"向"精细运营"、从"物质更新"向"全面发展"的深刻转变。

未来，沈河区应继续坚持以人民为中心的发展思想，紧扣"五宜城市"建设目标，全面推进城市内涵式发展。重点在以下几个方面持续发力：

一是强化系统观念，推进片区整体更新，改变单项化、碎片化的点线更新模式，重点推进综合化、系统化的面状更新，打造可持续的城市更新示范片区和亮点工程。沈河区将通过推进沈阳方城、金融商贸开发区、浑河滨水休闲空间等重点区域城市更新，将沈河区打造成为东亚文化融汇区、东北亚消费枢纽、沈阳现代化都市圈活力中心。

二是深化数字化转型，建设智慧城市，利用大数据、人工智能等先进技术，提升城市治理现代化水平，实现城市全生命周期管理。沈河区将运用AR、MR等数字技术实现虚拟导游上线，提升智能服务品质。

三是创新治理机制，完善共建共治共享的社会治理制度，发挥群众主体作用，推动城市治理体系和治理能力现代化。沈河区已建立政府引导、市场运作、公众参与的可持续实施模式，这一模式已被实践证明是行之有效的。

四是突出文化特色，构建人文城市，将历史文化保护全面融入城市更新全过程，建设人与自然和谐共生的现代化城市。沈河区将充分注重对文化元素的提炼和展现，用好老建筑、老字号，积极培育新业态、新模式，创造新的消费场景，体现时尚风韵，打造标志鲜明的城市核心发展板块。

沈河区的城市更新不仅关乎本地居民的福祉，也为类似地区提供了可借鉴的经验。通过持续探索和实践，沈河区有望成为老工业基地城市高质量发展的典范，为建设美丽中国贡献沈阳智慧。

来源：湘论