摘要：战略层面：过度依赖高杠杆与周期误判：万达的成功得益于其高杠杆模式，但在2017年行业调控收紧后，此前的海外大规模收购（如35亿美元收购传奇影业）成为负担。与李嘉诚提前变现资产不同，万达未能预见周期转折，战略上出现了误判。

阿基点评：王健林和万达集团的现状，是高杠杆扩张模式在行业转折点与自身战略误判共同作用下的结果。

①万达陷入困境的深层原因

战略层面：过度依赖高杠杆与周期误判：万达的成功得益于其高杠杆模式，但在2017年行业调控收紧后，此前的海外大规模收购（如35亿美元收购传奇影业）成为负担。与李嘉诚提前变现资产不同，万达未能预见周期转折，战略上出现了误判。

资本层面：对赌协议引爆债务危机：为寻求上市，万达签订了带有回购条款的对赌协议。然而，珠海万达商管四次冲击港股均告失败，直接触发了年息高达8%的股权回购条款，这成为压垮万达现金流的关键一步。

行业层面：商业地产竞争加剧与模式变革：外部环境上，各城市商业综合体数量激增，同时电商、直播带货也分流了大量线下客流，万达广场的租金收入增速放缓，使其传统模式的盈利能力面临挑战。

②行业难题与出路

万达的困境是整个房地产行业转型阵痛的缩影，普遍面临负债率高企、现金短债比低（半数房企无法覆盖一年内到期债务）、融资渠道收窄等难题。

解决之道在于：

1.从“开发商”转向“运营服务商”：学习华润、龙湖等企业，大力发展持有物业运营和轻资产管理业务，这些业务能贡献超过60%甚至90%的利润，抗风险能力更强。

2.全力去库存、保交付、建“好房子”：加快销售回款，并响应政策，在住房品质、配套设施、智慧社区等方面提升产品力。

③王健林如何东山再起？

盘活剩余资产，精细运营：万达仍运营着数百座万达广场，商业管理面积巨大。坚守并精细化运营这些存量资产，利用其稳定的出租率（仍保持98%）持续产生管理费和租金分成，是恢复造血的基础。

推进深度轻资产化：即使广场出售，万达仍可凭借其品牌和运营经验继续负责管理。彻底转向输出管理、品牌和技术的轻资产模式，虽单笔收入降低，但能以更低的成本和风险扩大规模。

引入战略投资，化解债务：寻求与国企或实力雄厚的长期资本合作，是解决巨额债务、恢复市场信心的可能路径。

地产行业由盛而衰的洗牌局面应该给每个企业老板敲醒警钟，风险意识永远是第一位，你过往所谓的成功经验那都是过去，持续关注政策变化，持续学习，跟紧时代趋势，别盲目自信！

这么多上市公司人家背后各种融资、律师、分析等团队背景够牛逼了吧，在经济周期和时代趋势面前，哪里起来，就从哪里跌倒，很现实！

超强的风险意识和充足的现金流+良好的融资规划是企业生存发展的第一要义！

来源：新生代作手阿基