摘要：比如营销端保利上海连续2个月稳居第一，4个月业绩达到112.6亿；产品端保利天奕获“全国十大单盘主义项目”；在组织端他们启动“保总上海热线”让领导班子倾听客户的声音。

4月29日，保利发展史上第一次召开了公开的业绩会直播，其中管理层提出：

未来2-3年将重塑一个新的保利发展

事实上，在整场业绩会中，涛哥感到最好奇的就是，保利发展要如何重塑自己？

虽然还不知道集团整体的升级计划，但从涛哥对上海市场的观察看——

保利上海今年已出现非常大变化，从产品力、营销力、到组织力都正在全面焕新。

比如营销端保利上海连续2个月稳居第一，4个月业绩达到112.6亿；产品端保利天奕获“全国十大单盘主义项目”；在组织端他们启动“保总上海热线”让领导班子倾听客户的声音。

据涛哥了解，2025年保利发展内部的年度主题词就是“向新”——

从总部到地方都在创新变革，全面重塑一个更好更强的新的保利发展。

今天，涛哥就结合对保利上海的观察，跟大家讲讲保利发展的这场「重塑计划」。

1

产品焕新，单盘主义引领行业

2025年，当地产行业进入“品质时代”深水区，保利上海率先以“单盘主义”引领行业产品力的焕新破局。

他们打破业界认为的大型房企尤其央国企难以实现个性化单盘的刻板印象——

针对每个地块的独特价值（如地段、客群、文化）进行定制化开发，每一次产品亮相都带来新的突破与进步。

这种模式背后，不仅要摆脱标准化复制的传统思维，更需要投入大量资源基于土地禀赋进行深度研发与客户共创，实现每个项目的唯一性与差异化竞争力。

一方面在产品策划阶段，他们就加强客研推动产品创新升级

比如刚刚荣获“全国十大单盘主义项目”的保利天奕，作为保利发展全新天字系上海首个作品，他们在研发阶段就采用了与过往完全不同的模式——

首先是各部门需求的打通，设计/营销/客服/开发集体共创，并对标行业标杆从一开始就提出顶级要求；接着设计环节建筑/景观/室内3部门同做一张总图，确保产品水准的一致性；同时还引入外部顾问团队与供应链全面参与，形成合力确保产品能引领行业。

据涛哥了解，保利天奕以国际、艺术、智享、松弛为核心理念，将打造颠覆性的“第五代国际社区”，成为致敬上海张江的“灯塔级”作品。

建筑采用巨幅玻璃搭配铝板（局部涂料），公区借鉴了雅典One&Only顶奢度假酒店做法，景观园林对标全球五大最美花园的设计手法，整个产品气质将非常国际化。

同时配有约1300m²度假式会所，除泳池、健身房、会客厅、私宴厅等配置外，还创新引入高压氧舱、保龄球室等罕见设施，引领上海高端产品力的再次飞跃。

类似这样的创新升级在保利上海其他新项目中同样比比皆是。

比如去年曾创造上海年度最高认购率纪录的外滩序系列，今年最新作品保利海玥外滩序98，将已经很优秀的户型与配置再次升级，被称为上海的“户型之王”。

100㎡三房采用“四叶草户型”最大化空间利用率，全屋竟高达“六个飘窗”，其中“两个270°飘窗”，并预留充分“全屋收纳”空间，配置嘉格纳等“顶豪装标”，直接惊艳上海成为同行“抄作业”对象。

近期推出的保利·西郊和煦|领墅，作为上海近10年罕见1.01超低容积率墅区，结合原生水岸天赋，融入上海百年红砖元素，打造低密滨河城市度假社区。

目前的效果图看，项目将采用顶级酒店嘉佩乐式的风貌红砖立面，每个户型都具备奢阔空间尺度，更将引入海派审美的滨水下沉式会所，将会成为今年上海低密产品的标杆之作。

另一方面在产品续销期，保利也不断进行提升保持竞争优势

除了新项目各个都能引领并颠覆行业外，保利上海公司还不忘原有项目的升级，通过持续的产品优化投入，确保每个项目都具备领先的竞争力。

比如百万方超级大盘保利·光合上城，他们持续兑现“公园里的城市”，落实“光合里街区”与“配套公园”，让美好生活逐步实景呈现。

项目在户型与装标方面也与时俱进，全新样板房不仅优化空间体验带来更高实用率，审美也再次提升，持续成为600万级标杆。

还有宝山南大的保利·海上瑧悦，项目目前剩余的房源已经不太多，但是保利却持续在产品上做投入，建筑、园林、车库、架空层进行全面焕新。

比如门口增加超30年珍稀红花继木老桩，地库增加追光系统、矩阵星空顶、进口岩板，架空层的童梦空间也再次做迭新，全面为业主打造更高品质的生活。

涛哥听保利的朋友说，新任上海公司总经理吴劲松到任后，对于产品极其重视，不仅亲自参与新项目的产品研发甚至是图纸细节，而且对续销项目也要求团队不能停下产品的更新。

在这样重视产品的氛围之中，保利上海各项目团队也是铆足干劲，保利天奕的朋友告诉我：“要把天奕做成上海新一代标杆作品”。

保利海上瑧悦朋友则分享：“公司认为家门口的景观投入代表着社区未来的价值”，因此就有了项目对景观公区真金白银的升级。

可以发现，在对产品研发的理解以及投入上，保利上海已经完成了“焕新重塑”：

从前期众人合力“一盘一策”的产品研发，到过程中持续的产品升级，才有了保利上海去年至今的持续引领，成为业绩领先的根本保障。

2

营销创新，多维破局勇争第一

在产品成为核心竞争力的同时，保利上海在营销力方面同样展现出了出类拔萃的“市场敏锐度”与“创新能力”。

事实上涛哥去年就发现，保利在逆市下很会把握市场机会，每个政策窗口期都会成为业绩爆发的破局点。

比如去年二季度时利好政策频出，保利发展实现季度去化1104亿的业绩爆发，保利上海去年5月推出“好上加好”购房节，以多重福利促销接力上海新政。

进入2025年，保利上海的营销逻辑更迎来全面升级，当同行还在用渠道促销带流量时，保利上海已经开始全方位加强主动获客能力。

首先，是建立强大的“数字化营销空军”，摆脱渠道依赖

据涛哥了解，保利发展自2021年11月就建立起获客准、传播力强、转化率高的线上营销团队，以“新速度”和“新模式”打响了数字化营销之战。

保利上海公司近年将“线上营销+线上获客”作为营销重头戏，线上营销已能够每月贡献10-15%的业绩，例如去年他们就通过线上实现近40个亿销量。

2025年，保利上海公司更加大对线上的投入，计划把“空军”做到80-100亿的业绩，如果实现将成为绝对的行业标杆水平。

涛哥看到，今年一季度保利上海世博天悦、外滩序、虹桥和著三大项目登上保利全国线上营销精准投放红盘榜，合计实现9.3亿业绩。

据悉他们今年还将搭建自己的MCN团队，自己做直播获客，比如在五一期间他们开启5天5盘直播，自建的多个账号已开始发挥重要作用。

通过不断探索线上营销新模式，打通从线上到线下的营销链路，助力公司实现高质量增长的发展目标。

其次，是通过“圈层、社群与服务”运营，助力了老带新

2024年4月首开的保利世博天悦，至今一年时间已6次开盘，热销约200亿，收获近600位业主藏家，成为上海豪宅市场的现场级作品。

项目最高成交单价达27.2万/㎡，洋房顶复总价更突破9233万，创下保利住宅产品成交纪录，其最近一次开盘均价竟然大涨1.88万/㎡，成为今年楼市的一个越买越好、越买越贵的案例。

而保利世博天悦成绩的取得，一方面来自线上营销的导入，另一方面也离不开他们对圈层、社群与服务的积极打造。

涛哥注意到，保利世博天悦几乎每个月都会举办高质量圈层活动，从艺术展览、美食品鉴、瑜伽体验、花艺活动、中秋答谢、国庆游园、圣诞聚会等，将未来美好的社区生活场景提前具象化。

他们还推出YUE TIMES业主专属特权，实现会所前置化运营，业主可以提前享受会所权益，举办私人派对、生日宴会、商务宴请、艺术个展、或者来健身游泳，无需等到房子交付就能提前享受多种类的服务。

去年10月，保利世博天悦还召开《全球高奢生活服务设计峰会》宣布“东方礼遇高端服务体系焕新升级”，以高端物业服务为恒产、尽恒心、通恒力。

通过“好产品+好服务+好生活”，保利世博天悦收获业主群体越来越高的口碑认可度，很多业主都推荐朋友来参观购买，帮助其越卖越好。

这样的理念在保利其他项目也同样践行，比如保利光合上城从项目启动时就全力投入圈层与社群活动。

2024年举办12场城市大型活动，70余场日常活动，2025年又升级推出了“光合生长计划”，让业主在参与中找到生活的归属感。

通过积极主动的“营销渠道破局”，真诚投入“圈层、社群与服务运营”，使得保利上海在同行普遍觉得难度较大的2025年，率先拿下了业绩的开门红。

在涛哥看来，保利上海的营销重塑本质是对于“人-货-场”关系的重构：

当同行在依赖渠道时，他们用数字化营销重建流量主权；当市场陷入价格战时，他们用生活方式提案创造溢价空间，持续书写业绩传奇。

3

组织向新，一切以客户为中心

从涛哥观察看，不管是产品的焕新还是营销的创新，归根结底可以总结为保利发展自上而下在推动的“以客户为中心”的组织重塑。

在不久前发布的《保利2024-2025年不动产行业白皮书》中，保利发展提出要重塑“以客户为中心”的核心价值观，从“生产者思维”转向“客户思维”。

这种对“客户思维”的重塑绝非口号，而是被保利落实在了经营管理方方面面。

一方面，他们在管理的每个动作上都“以客户为中心”

保利发展今年业绩会面向全行业直播，本身就是“客户思维”的体现，作为上市公司客户的投资者希望知道企业现状，保利发展选择与投资者们直播沟通，这是集团高管对“客户思维”的响应。

到了各城市公司的层面，保利今年正在全国推进“保总热线”：如五一前启动的“保总上海热线”，高管0距离倾听、30分钟快速响应、24小时内解决方案，构建起 “客户需求-决策响应-执行落地”的极速通道。

像这样自上而下公开的客户沟通模式及承诺，业内其他房企很少有全国层面能够落实的，但保利就要求全国落地“保总热线”，体现重塑“客户思维”的决心。

这种站在客户视角思考产品与项目管理的逻辑，也渗透到保利上海日常经营的方方面面，涛哥最近在跟保利上海的朋友交流时，就发现他们时刻不忘客户。

比如今年要迎来交付的保利世博天悦，说实话目前呈现的实景已经非常强大了，随时可以让客户现场检验，但他们还在每天探讨产品服务如何提升，交付力如何保障，将品质兑现放在了极高的位置。

另一方面，他们努力推动基于“客户思维”的组织重塑

在涛哥跟保利的朋友聊起外滩序系列三个产品的持续爆火时，相关负责人指出：

产品的成功是基于对客户的持续关注，从前期客研、产研、投研一体化，到后续不断听取客户反馈在每个产品细节上优化并且升级，这才确保了产品持续引领。

与此同时，保利还不断优化内部考核体系与激励机制，让创造价值大的优秀人才以及年轻人才获得更多机会与更多收获，以“价值创造”为核心留人、激励人。

并且内部也打破了过去各部门各自为战的传统思维隔阂，比如营销、设计、成本全面打通都是以把项目做成作品为目标，部门间的协同配合也大大提升了。

据说，保利上海今年还要组织设计师见面会、项目经理见面会等开创性举措，真正自上而下让每个人都养成客户思维。

这些令人印象深刻的动作背后，正是保利上海对“以客户为中心”的深度践行。

行业调整周期中，保利上海通过组织向新实现“逆市突围”，真正将“客户思维”嵌入到组织基因，才实现“品质时代”的超前领先。

在涛哥看来，从产品力的“单盘主义”到营销力的“多维破局”，再到组织力的“客户导向”，保利上海的一系列重塑计划揭示了一个真理——

唯有“以客户为中心”彻底变革重塑，才能在“品质时代”穿越周期、实现领跑

来源：涛哥谈地产