摘要：观点指数2025年三季度，REITs市场报告显示，C-REITs呈现规模扩张与结构优化并进的特征。截至三季度末，全市场上市REITs达74只，总市值2212.31亿元，较2024年末增长41.43%，形成“新发+扩募”双轮驱动的格局，如南方万国数据中心REIT

观点指数 2025年三季度，REITs市场报告显示，C-REITs呈现规模扩张与结构优化并进的特征。截至三季度末，全市场上市REITs达74只，总市值2212.31亿元，较2024年末增长41.43%，形成“新发+扩募”双轮驱动的格局，如南方万国数据中心REIT等首批数据中心REITs首日涨停，凸显稀缺资产与科技属性双重价值。

二级市场表现方面，中证REITs全收益指数三季度累计跌2.06%，受股市走强及10年期国债利率上行的影响，呈现“先高位震荡→中期下行→震荡回升”三阶段特征。分板块看，产业园区REITs二级市场分化显著，优质项目如创金合信首农REIT首日涨28.47%，但二线园区面临出租率下降的压力。

政策供给优化，外资首单入局，新上市项目中金唯品会奥莱REIT首日涨26.81%，运营指标稳中有升；住房租赁REITs（8只，市值占比8.3%）受租金回调与利率上行双重压力，板块跌幅达7.76%，但核心城市需求仍存支撑；仓储物流类REITs通过扩募提升抗风险能力，如嘉实京东仓储REIT扩募覆盖西北、华东节点，二级市场新项目首日溢价成焦点。

香港及海外市场方面，美国REITs市场三季度波动上升（标普地产投资信托指数涨2.34%），板块分化明显，写字楼、工业、零售、酒店涨幅显著，住宅及自助仓储下跌；京东产发筹备新加坡超10亿美元REIT，印证亚洲资本对东南亚市场长期看好。香港市场恒生REITs指数涨1.92%，11只REITs总市值1520亿港元，领展占七成份额，市场分化显著，零售物业收入承压，但酒店旅游逆势增长，融资成本下行缓解分派压力。

整体而言，REITs市场在政策破圈、资产类型立体化、运营韧性修复中迈入规模扩张新周期，同时面临利率上行、供给扩张、运营效率分化等挑战，各板块表现分化但长期增长潜力受市场认可。

C-REITS篇

市场综述

总量突破与结构优化并进，REITs市场迈入规模扩张周期

市场整体数量方面，据观点统计，截止2025年9月中旬，全市场上市的REITs产品达到74只，在6月5日首次突破2000亿元大关，持续上涨。截至三季度末，总市值达到2212.31亿元，较2024年末增长41.43%并持续增长。

期内，一共有6只REITs上市，合计发行规模57.67亿元，呈现“新发+扩募”双轮驱动的格局。作为首批上市的数据中心REITs，南方万国数据中心REIT与南方润泽科技数据中心REIT即便身处市场震荡期，仍实现上市首日即封涨停板的亮眼表现。这两只产品凭借底层资产的稀缺属性脱颖而出：其底层项目均位于国家战略级算力枢纽——长三角、京津冀国家枢纽节点，区位优势显著；同时具备行业领先的高能效表现，PUE值远低于行业平均水平。

作为兼具不动产稳定收益属性与科技成长潜力的创新型资产，这类新型基础设施REITs在“资产荒”背景下展现出双重属性：既可依托不动产特性获取稳定持有收益，又能通过科技属性分享数字经济红利，成为明确增长驱动、前景广阔的稀缺投资标的。

其中仓储物流REITs与消费基础设施REITs均为10只，分别约占13%，保障租赁住房8只约占11%，园区基础设施19只，约占25%。

数据来源：WIND，观点指数整理

多维政策破圈扩容，从传统基建向消费、文旅、数字经济等场景延伸

报告期内，我国在基础设施不动产投资信托基金（REITs）政策层面呈现多维度、跨领域、常态化的推进特征，政策覆盖消费、文旅、数字经济、养老、体育等民生与新兴产业，并形成“中央统筹+地方试点”的协同格局。

政策覆盖范围显著扩大。本季度政策突破传统仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型，向消费基础设施、冰雪旅游景区（如黑龙江4A级以上冰雪景区）、人工智能及数字经济项目（如广西AI/数字领域）、文化旅游设施（河南文旅项目）、体育场地（如国家体育产业高质量发展意见）等新场景延伸。国家发展改革委《常态化申报推荐工作通知》更明确将市场化租赁住房、专业市场、养老设施等尚无发行案例的资产类型纳入探索范围，形成“成熟资产加速申报+新兴资产试点突破”的梯度推进模式。

区域特色与产业导向紧密结合。地方政策凸显“因地制宜”特征——北京聚焦消费基础设施，契合国际消费中心城市建设；黑龙江依托冰雪经济资源，推动景区基础设施证券化；广西结合数字经济与旅游养老产业，广西金融惠企三年行动方案（2025—2027年）支持人工智能（AI）、数字、旅游、养老等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）；河南则侧重文旅消费场景的REITs应用。这种“一省一策”的布局既激活地方特色资产，又通过跨区域经验交流形成全国统一市场的协同效应。

金融创新与实体经济深度融合。政策明确将REITs作为拓宽资金来源、盘活存量资产的核心工具。例如，《关于金融支持新型工业化的指导意见》提出通过REITs支持数字基础设施建设；《关于释放体育消费潜力 进一步推进体育产业高质量发展的意见》则强调以REITs丰富体育场地供给。这种“金融工具+产业需求”的对接，既解决了基础设施“融资难、退出难”的问题，又通过市场化机制引导社会资本向战略性新兴产业聚集。

常态化与制度化推进机制成型。国家发展改革委文件从申报流程、资产类型扩展、审核标准优化三方面构建常态化机制，如明确加快成熟资产申报、加大数据中心等潜力资产组织力度、探索新资产类型发行路径。这种制度设计标志着我国REITs市场从“试点探索”向“成熟运行”阶段过渡，为市场参与者提供更清晰的预期和操作框架。

资产类型立体化布局，首发扩募覆盖产业园、清洁能源、商业地产等传统与新兴领域

本季度REITs市场呈现多元资产扩容、扩募生态成熟的特点，首发与扩募项目在资产类型、产业领域、资产组合上体现了政策引导与市场需求的双重驱动。

资产类型覆盖全面，新兴产业与民生领域成重点。首发项目涵盖产业园（如沈阳国际软件园、北京电子城）、清洁能源（新疆喀拉喀什河-波波娜水电站）、商业地产（佛山映月湖环宇城、长沙凯德广场）、仓储物流（广州/东莞三项目）及消费基础设施（苏州相城天虹购物中心）等传统与新兴资产。扩募项目则聚焦光伏（中航京能光伏）、奥特莱斯（杉井奥特莱斯）、高速公路（大广高速麻城至浠水段）及智造园（南通/重庆东久智造园），形成“传统基建+新兴产业”的立体布局。其中，新能源项目（如光伏、水电）因符合“双碳”目标备受关注，消费类商业地产（如购物中心）则通过高出租率（如电子城产业园88.28%）和稳定现金流（如天虹购物中心预测分派率4.53%-4.92%）展现抗周期优势。

扩募生态趋于成熟，资产组合优化成趋势。本季度扩募项目（如中航京能光伏、国泰君安东久新经济产业园）均通过购入同类型优质资产实现规模扩张，形成“首发-扩募-再融资”的闭环。例如，中航京能光伏扩募纳入云南水电站，与原云南保山光伏项目形成“水电-光伏”互补；东久新经济产业园扩募则通过长三角与成渝经济圈的智造园布局，强化区域产业协同。扩募项目的快速通过（如中金唯品会奥特莱斯首发与扩募同步推进），反映了监管对成熟资产扩容的鼓励态度。

指数波动中显分化，中证REITs全收益指数三季度累计跌2.06%

报告期内，受股市走强和10年期国债利率收益率上行影响，中证REITs全收益指数变化趋势在波动中下行，指数呈现“先高位震荡→中期下行→震荡回升”的三阶段特征。

第一阶段为高位震荡期，自7月初至7月中旬，指数在1100-1116点区间内维持高位运行，市场表现相对平稳。

进入中期下行阶段后，自7月下旬起，指数开始逐步走弱。8月15日，人民银行发布货币政策执行报告，明确提出“提高资金使用效率，防范资金空转”的政策导向，导致市场对降息的预期显著降温。受此影响，次一交易日（8月18日），中证REITs指数单日下跌1.7%，创下年内最大单日跌幅。此后，指数延续下行趋势，于8月19日探底至1054.03点形成阶段低点。

自8月下旬起，指数进入震荡回升阶段。至9月17日，中证REITs全收益指数收于1071.32点，较报告期初累计下跌2.06%，但整体呈现企稳回升的态势。

同期，三季度A股市场呈现高弹性上涨特征，沪深300指数累计涨幅达15%，显示出较强的市场活力。另一方面，10年期国债收益率显著上行，截至9月19日已升至1.87%，回升至年内较高水平，对固定收益类资产及REITs市场形成持续压力。

数据来源：WIND，观点指数整理

市场数据显示，三季度仓储物流类区间累计涨幅最大为3%，次之为消费基础设施类，为2.22%。跌幅最大的为保障性租赁住房板块，下跌约7.76%，园区基础设施微跌1.73%。

换手率上，园区基础设施、消费基础设施、仓储物流、保障房这四类REITs的平均区间累计换手率比较接近，在43.97%到48.91%之间。

数据来源：WIND，观点指数整理

在投资者结构上，战略投资者以74%的平均配售比例占据绝对主导地位，网下专业机构投资者占比18%，公众散户占比7.8%。这种分层结构既保障了项目资金的稳定性，又通过网下机构的专业定价能力和公众投资者的广泛参与，形成了市场化的价格发现机制。

从资产类型维度观察，消费基础设施（74.8%）的战略投资者占比最高，体现这两类资产对长期稳定资本的强需求；而园区基础设施（10.3%）的公众投资者参与度显著高于其他类型，反映散户对成熟产业园区的投资偏好。新型基础设施（如数据中心）网下投资者占比达21%，显示市场对创新型资产的参与热情；生态环保类项目战略投资者占比76%，凸显政策导向型资产对机构资金的特殊吸引力。

这种结构化特征印证了基础设施REITs“机构主导、分层参与”的市场设计初衷，既保障了国家战略项目的资金安全，又通过市场化机制实现了风险分散和价格发现，为后续产品创新和投资策略优化提供了坚实的数据支撑。

经营韧性修复与压力并存，出租率与利润率回升

整体而言，资产运营质量在波动中展现修复能力，但盈利端压力与杠杆水平仍需警惕。

产权类公募REITs近三年经营表现呈现波动中趋稳的态势。出租率2023年短暂下滑至88.75%后，2024-2025H1回升至90%左右，显示资产运营韧性；收缴率2023年降至88.33%后快速修复至98%以上，资金回笼能力显著改善。

核心盈利指标EBITDA利润率持续承压，2022-2024年从80.38%降至69.94%，2025H1回升至75.48%，反映成本压力与运营效率的动态调整。现金分配率保持3.86%-4.92%的区间波动，分红稳定性较好。基金杠杆率维持108%-111%高位，财务杠杆风险需持续关注。

产业园区REITs

一线城市表现领跑，新上市与扩募项目双轮驱动资产扩容

产业园区REITs一级市场活跃度显著，新上市与扩募项目双轮驱动资产的扩容，但出租率波动凸显运营压力。截至目前，板块已上市19支REITs，总市值374.81亿元，占REITs市场的16.9%，体现市场对产业园区资产的配置需求。创金合信首农REITs作为国内首个聚焦“总部经济”的科技创新产业园项目，以36.85亿元的发行规模、超94%的三年平均出租率及2316亿元总认购金额（网下发售比例0.78%、公众发售比例0.26%）创下北京市属企业REIT发行新高，首日涨幅28.47%，更是印证了它的稀缺性与来自市场的认可度。

国泰君安临港创新智造产业园扩募项目则以标准厂房为基础资产，募集17.23亿元购入漕河泾科技绿洲康桥园区，该园区围绕上海“3+6”重点产业布局，近三年平均出租率超95%，租约结构健康稳定，持续运营能力与增长潜力强劲，成为首单上海市属国企REITs扩募及标准厂房基础资产扩募的标杆案例。此外，东北地区首单公募REITs中信建投沈阳国际软件园REIT获批。

二级市场分化显著，优质项目受青睐

二级市场呈现显著的分化格局，新上市优质项目与存量项目表现冰火两重天，市场情绪偏谨慎。从2025年7月1日至最新收盘日区间涨跌幅来看，18支园区基础设施REITs中仅中金联东科创REIT（4.75%）、招商科创REIT（7.16%）、创金合信首农REIT（34.17%）录得正收益，其余15支均下跌，其中华泰南京建邺REIT（-12.23%）、中金湖北科投光谷REIT（-11.29%）跌幅超10%，博时蛇口产业园REIT（-5.52%）、华夏合肥高新REIT（-3.29%）等亦表现疲软。

创金合信首农REIT因“总部经济+科技创新”的稀缺定位及高出租率支撑，成为二级市场明星；核心城市的科技园区（如北京大兴、海淀、杨浦科创）继续受到产业集聚效应的支撑，表现较好；但二线园区面临出租率下降、租金压力等问题。产业园区REITs的表现受运营方的招商能力和政策落地力度的影响较大。随着2025年集中解禁和新增供应的入市，部分中小园区可能面临现金流压力。

运营指标波动加剧，盈利压力持续显现

近三年产业园区REITs运营指标波动加剧，出租率、收缴率及EBITDA利润率呈现“先升后降再企稳”的复杂态势，盈利压力持续显现。2022年出租率88.80%、收缴率86.54%、EBITDA利润率86.07%；

2023年出租率飙升至103.07%（因租户提前缴费），收缴率微降至85.00%，但EBITDA利润率大幅跃升至96.94%；2024年各项指标骤降，出租率78.03%、收缴率69.53%、EBITDA利润率70.58%，反映新增企业租赁需求趋弱，运营机构采取以价换量，导致租金压力增加。

2025年Q1-Q2数据有所修复，出租率回升至82.67%-84.59%，收缴率从88.57%升至93.09%，EBITDA利润率从78.17%微升至78.71%，但整体仍低于2022-2023年的水平，显示运营效率提升与成本压力并存，需持续关注租金收缴能力恢复及“以价换量”现象对盈利空间压缩的长期影响。建信中关村REIT在2025年中期业绩会上说明，上半年业绩亏损的原因之一是，租金价格降低，“以价换量”现象较为明显，导致租金收入有所下降。

消费基础设施REITS

政策端供给持续优化，外资首单消费REITs入局

消费基础设施REITs一级市场呈现强劲扩容，新上市项目凭借稀缺定位与运营韧性获资金热捧。已上市的10支REITs总市值386.06亿元，占REITs市场17.4%，中金唯品会奥莱REIT以34.8亿元的募资额创年内消费类REITs新高，首日涨幅26.81%，印证了市场的认可度。

其底层资产宁波杉井奥特莱斯运营超14年，出租率稳定在98.8%，2022-2024年运营收入与净收益CAGR分别达8.7%和10.69%，租金坪效394元/月/平方米，居同类前列，凸显“新零售+奥莱”模式的长期竞争力。9月22日，华夏中海商业REIT取得中国证监会准予注册批复及深圳证券交易所无异议函，同时等待上市的外资首单REITs——华夏凯德商业REIT等项目进一步丰富供给，形成“成熟资产+新兴业态”的扩容格局。

刺激政策叠加节日消费复苏，底层资产业绩驱动REITS提升

二级市场呈现“新上市REITs领涨、存量REITs分化”的格局，消费复苏与政策利好构成上涨核心动力。2025年7月1日以来，消费基础设施REITs区间涨跌幅分化显著：中金唯品会奥莱REIT以26.47%的涨幅领涨，华夏华润商业REIT（4.99%）、华夏金茂商业REIT（5.26%）亦录得正收益，而部分存量项目如中金中国绿发商业REIT（-6.49%）承压。

新上市项目因高出租率、稳定现金流及“新零售”稀缺标签受资金追捧，反映市场对消费基础设施长期价值的信心。随着国内经济回暖，居民消费信心增强，消费支出增加。2025年五一，全国出游3.14亿人次，同比增长6.4%，总花费1802.69亿元，增长8.0%；端午购物中心日均客流2.43万人次，同比大增13.5%。消费热潮直接带动消费基础设施REITs底层资产业绩提升，验证了市场对其长期价值的认可。

高出租率源于优质底层资产项目的贡献，例如：中报披露华夏华润商业REITs的底层资产青岛万象城收缴率达100%。出租率维持在99.03%的高位，租金单价水平提升至418.40元/平方米/月，较上年同期增长9.18%，体现租金收缴能力优异，利润率提升则反映了成本管控与收益增长的协同效应。

运营指标维持高位稳定，出租率、收缴率及利润率呈现“稳中有升”的态势，彰显资产质量与运营效率。2024年出租率97.68%、收缴率99.45%、EBITDA利润率62.59%；2025Q2出租率97.13%、收缴率99.50%、利润率67.21%，显示运营韧性持续增强。

此外，9月15日，商务部联合国家发展改革委、财政部等九部门发布《关于加力推动城市一刻钟便民生活圈建设扩围升级的通知》，明确将社区商业基础设施纳入REITs优先支持范围。

通知提出，优先支持保障基本民生的社区商业综合体、邻里中心、百货商场、菜市场等消费基础设施项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。观点指数认为，未来，我国有望进一步加大对消费类基础设施项目REITs发行和基金重组的支持力度。

住房租赁REITS

租金回调预期叠加利率上行，二级市场板块承压下滑

租赁住房行业目前已上市8支REITs，该板块总市值约184.45亿元，占REITS市场的8.3%。此外，短期内，10年期国债收益率显著上行，截至9月19日己升至1.87%，回升至年内较高水平，保租房作为长久期资产，对利率调整敏感性高，房租价格持续回调与保租房供给持续大增，对住房租赁REITs未来租金收入与分红率的影响较大。

住房租赁REITs市场面临“供给扩张+利率上行”的双重挑战，市场情绪偏谨慎。已上市8支REITs总市值规模相对较小且扩容受限。10年期国债收益率升至1.87%高位，保租房作为长久期资产对利率调整高度敏感，资金成本上升直接压制估值。

同时，保租房供给持续增加与房租价格回调形成“供给过剩-租金承压”的负向循环，导致投资者对未来租金收入与分红率预期悲观，一级市场发行及扩募难度增加。地域上，一线及强二线城市保租房项目虽受益于人口流入需求支撑，但供给放量导致局部区域租金增速放缓；政府虽持续推动保租房建设，但租金管控、土地供应政策等约束了项目的收益空间，加剧一级市场压力。

其中跌幅在9%以上的REITs为：华夏基金华润有巢REIT（-9.62%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（-9.66%）。二级市场呈现“无差别下跌”的态势，市场对保租房REITs短期运营风险集中释放。2025年7月1日以来，所有保障性租赁住房REITs区间涨跌幅均为负值，跌幅从-3.77%至-9.67%不等，反映投资者对保租房租金回调、利率上行等风险的担忧。

地域上，不同城市项目表现分化且整体承压，但核心城市（群）仍具增长动能。从一线城市看，近五年除北京、上海外，多数一、二线城市保持人口净流入状态；参考海外经验，在城镇化率增速放缓阶段，核心城市（城市群）因产业集聚、资源集中仍具备较强人口吸引力，未来人口增长动能持续。

此外，青年群体晚婚晚育、高购房压力导致租赁周期延长，进一步催生租赁住房需求；而二线城市项目则面临更大的供给压力与人口流入放缓风险，需关注区域供需平衡及政策导向对项目运营的影响。

保租房供给压力仍存，部分市场化项目探索多元收入

运营指标呈现“出租率回升、收缴率稳定、利润率承压”的波动特征，资产质量与运营效率存在区域差异。出租率2024年降至91.39%后，2025年Q2回升至96.13%，显示需求端有所修复；收缴率持续高企（2025Q2达99.17%），体现租金收缴能力优异；但EBITDA利润率从2022年的86.16%持续降至2024年76.66%，2025年Q2仅微升至77.25%，反映成本上升或收益增长放缓的盈利压力。

地域上，一线城市项目依托人口流入与产业集聚，出租率与租金水平相对稳定；二线城市项目则受供给增加影响，租金增长受限。政策层面，保租房“保基本”定位下租金管控政策持续，叠加土地、税收等成本刚性，需长期关注盈利空间的压缩问题。

同时，部分市场化项目探索多元收入（如配套商业、社区服务），或为运营效率提升提供新路径。例如：华润有巢REIT中报显示项目公司通过自有房屋租赁、商铺管理费、停车场经营等多元收入模式，实现服务收入230万元，占本期总收入的比例达12.55%。

仓储物流REITs

首单民企仓储物流类REITs正式启动扩募，提升抗风险与成长性

仓储物流行业目前已上市10支REITs，该板块总市值约258.30亿元，占REITs市场的11.66%。

7月4日，首单民企仓储物流类REITs正式启动扩募，嘉实京东仓储REIT拟扩募并新购入西安、合肥两个成熟智能物流园区，合计建面25.28万平方米，此举是基金对投资策略的深化实践。通过覆盖西北、华东核心物流节点，既补充了现有资产组合的区域空白，又实现了“成熟资产+战略区域”的双重布局。

西安项目依托国际港务区区位优势，可承接中欧班列物流需求；合肥项目受益于长三角经济圈产业升级。两项目均具备稳定现金流与成长潜力。此轮扩募不仅可分散资产组合风险，更通过“存量+增量”的资产组合优化，使基金在获取稳定租金收入的同时，获得区域经济成长带来的资产增值机会，符合仓储物流REITs“现金流稳定+成长性”的核心逻辑。

此外，全球最大物流REITs安博发起的华夏安博仓储REIT于9月22日获批，首发资产来自安博中国旗下的三个优质仓储物流项目，分别为安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心。这三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，辐射广州、东莞、佛山、中山等多个大中城市。

该产品也是目前已上市及申报中的仓储物流类REITs中唯一全部资产均位于大湾区的REITs。三处资产均主要用于城市配送，服务于周边居民和产业的刚性需求，受外贸政策波动影响较小。三处物流资产的目前评估总值约21.71亿元。

二级市场表现分化显著，新项目首日溢价成焦点

仓储物流REITs二级市场呈现明显分化格局，中银中外运仓储物流REIT以26.3351%的区间涨幅领跑，主要得益于其作为国内首单央企仓储物流REITs的身份——发行溢价16.16%、首日开盘价4.00元、首日涨幅达22%，市场对其稀缺性与资产质量给予高度认可。

嘉实京东仓储REIT亦表现稳健，涨幅8.94%，反映市场对京东物流运营能力与资产质量的长期信心。

而部分项目如中金普洛斯REIT（-5.43%）、中航易商仓储物流REIT（-6.37%）则出现负增长，主要受经济周期波动、资产运营效率差异等因素影响。

整体来看，二级市场表现既反映了投资者对不同资产质量、运营能力的差异化定价，也体现新上市项目因发行溢价与首日涨幅成为阶段性市场焦点，而存量项目则需通过持续稳定的运营表现维持市场信心。

运营市场在波动中显韧性，强周期属性与效率提升并存

仓储物流REITs运营指标呈现“出租率波动、收缴率稳定、利润率周期性调整”的特征，行业强周期属性与运营效率提升并存。

依据仲量联行数据，2025上半年全国高标仓平均有效租金同比下降7.4%至0.89元/平方米/天，反映市场短期调整压力。这一趋势与仓储物流REITs整体EBITDA利润率波动相呼应——2024年升至83.04%后，2025Q1降至68.83%，Q2回升至73.87%，体现“租金下行-成本控制-利润率修复”的动态平衡过程。全国层面需求端受经济周期、电商渗透率增速放缓影响，但核心区域高标仓需求韧性仍存，如长三角、大湾区净吸纳量增长。

收缴率2023年达99.51%后降至2024年的94.49%，2025Q2回升至94.89%，体现租金回收能力受经济环境冲击但逐步修复，发行人自租比例较高起到下行周期缓冲的作用。

EBITDA利润率波动显著：2024年升至83.04%，因成本控制与租金调整；2025Q1降至68.83%后Q2回升至73.87%，反映运营效率提升（如自动化设备、绿色改造）与成本压力（如土地、能源成本）的动态平衡。

行业韧性主要得益于头部运营商的资源整合能力突出、资产组合分散度较高、核心区域物流需求的长期稳定性以及发行人自租比例较高（如京东系REITs），下行周期缓冲效果明显等因素。

海外及香港篇

海外篇：海外REITs市场现结构性机会，REITs内部板块显著分化

2025年三季度，美国REITs市场在宏观经济与政策调整的交织影响下，呈现波动上升的态势，标普美国房地产投资信托指数自7月初346.74点起步，至9月18日收于354.86点，累计涨幅约2.34%，期间虽经历了多次调整，但长期上行趋势未改，反映出市场对房地产板块的信心修复与结构性机会的挖掘。

数据来源：WIND，观点指数整理

经济环境与政策驱动，降息预期落地支撑现金流敏感型资产。本季度市场核心逻辑围绕美联储货币政策转向展开。8月非农就业数据远低于预期，叠加通胀压力缓和，强化了市场对9月降息的预期并最终落地。降息直接降低REITs融资成本，尤其利好对现金流敏感的消费类（如零售购物中心、体验式商业）和仓储物流类REITs——这类资产依赖持续现金流覆盖利息支出，利率下行可显著提升其净营运收入与估值水平。

总体来看，三季度美股REITs市场呈现“商业地产强、住宅弱，物流稳、科技基建分化”的格局。尽管整体指数上行，但REITs内部呈现显著分化。写字楼REITs在三季度表现最为突出，涨幅达13.96%，主要受益于商业地产市场的回暖及办公空间需求的持续释放。远程办公常态化背景下，优质写字楼因配套完善、地段优越成为企业首选，租金与资产价值同步提升。

工业REITs以8.13%的涨幅位列第二梯队，其底层资产对应仓储物流与产业园区，充分受益于电商物流持续扩张及制造业升级带来的仓储需求增长。

零售REITs以7.09%的涨幅紧随其后，直接映射了居民消费复苏与线下零售回暖的宏观趋势。商场、购物中心等消费场景在场景创新、体验升级的推动下，客流量与销售额双增，带动租金与资产估值上行。酒店及度假村REITs以10.89%的涨幅同样抢眼。

负增长板块中，多户住宅REITs与单户住宅REITs分别下跌4.14%与4.77%，这主要受通货膨胀超预期，高利率环境抑制购房需求、租金增长放缓的影响。

自助式仓储REITs下跌2.30%，一方面是因为前期市场估值过高，存在回调压力；另一方面是因为全球关税政策叠加效应引发需求放缓，美国自7月中下旬起陆续确定与其他国家的对等关税税率，虽大部分国家最终税率低于4月2日初次提出的水平，但仍有相当数量国家税率高于当时预期；从整体关税调整幅度看，美国对全球所有国家平均上调约15ppt，进一步加剧了市场对仓储需求增长放缓的担忧，最终反映在市场的下跌情绪中。

数据来源：WIND，观点指数整理

值得关注的是，据路透社消息，中国电商巨头京东旗下基础设施投资与资产管理平台京东产发，正携手瑞士合众集团及亚洲投资机构高瓴支持的易达希尔地产，共同筹备在新加坡设立资产规模超10亿美元（约合72亿元人民币）的房地产投资信托（REIT）。这将是新加坡REIT市场逾一年来最大规模的新晋基金。

这一动作不仅印证了亚洲资本对东南亚房地产市场的长期看好，更侧面反映全球投资者对REITs作为资产配置工具的认可度提升——尤其是在低利率环境下，REITs的高分红特性与抗通胀属性更显稀缺。

展望后市，美联储货币政策节奏、经济增长动能及通胀粘性将成为关键变量。若经济实现软着陆，商业地产需求有望逐步复苏；但若衰退风险上升，部分高杠杆物业可能面临再融资的压力。

香港篇：市场分化显著，物业收入承压与融资成本下行并存

恒生房地产信托基金指数在波动中呈现上行趋势，8月12日收于3308.7点后回落至3164.91点，较期初上涨约1.92%，反映市场在短期调整中仍实现净增长。这种波动既体现了投资者对香港REITs短期情绪的复杂性，也凸显了融资成本下行对市场压力的缓解作用，整体呈现“稳中有升”的态势。

数据来源：WIND，观点指数整理

截止2025年三季度末，中国香港共有11只上市REITs，香港11只上市REITs总市值突破1500亿港元，市场集中度极高，其中领展房产基金占据近七成份额，凸显其作为亚洲最大房地产信托基金的主导地位。

越秀房产信托基金作为首个内地物业REITs，与招商局商业房托在三季度末涨幅显著，分别达9.19%和9.34%；而富豪产业信托、顺丰房托则跌幅靠前，分别为-3.44%和-2.75%，市场分化源于底层资产类型及区域布局差异，如领展以零售物业为主巩固规模优势，部分REITs因酒店、物流等资产类别或区域经济压力表现弱势。

物业收入普降与零售物业主导。中报显示，越秀房产基金上半年收入总额9.66亿元人民币，同比下滑6.6%，物业收入6.79亿元人民币，同比下滑8.6%；置富产业信托收益8.55亿港元，同比下滑2%，物业收入净额6.13亿港元，同比下滑3.2%；阳光房地产基金收益3.91亿港元，同比下滑4.8%，物业收入净额3.07亿港元，同比下滑5.4%。

零售物业虽占市值超七成，且主要由领展贡献，但受消费疲弱、租金调整影响，收入普遍承压，写字楼、物流业亦面临租金下行压力。

物业类型表现分化，酒店旅游逆势增长。尽管写字楼、零售物业承压，酒店及旅游业却实现量价齐升。越秀房产基金旗下广州IFC雅诗阁服务式公寓上半年经营收入6030万元人民币，创历史新高；广州四季酒店客房收入1.9亿元人民币，平均入住率80.1%，同比增长1.1个百分点。

汇贤产业信托旗下北京东方君悦大酒店平均入住率由2024年上半年的54.8%跃升至2025年上半年的71.5%，沈阳威斯汀酒店平均入住率由49.7%上升至52.3%。这种分化源于展会经济（如广交会）及消费场景复苏对酒店旅游的拉动作用，而物流业虽出租率稳定，但受关税战影响，大湾区跨境电商客户扩张谨慎，租务市场面临压力。

融资成本下行缓解分派压力，融资成本普降成为纾缓REITs分派压力的关键因素。越秀房产基金报告期内融资成本4.03亿元人民币，同比下降13.5%，节省6300万元人民币，平均融资成本降至近三年低位；阳光房地产基金加权平均融资成本3.7%，去年同期为4.2%；

置富产业信托融资成本按年减少12.6%至1.73亿港元，2024年上半年为1.98亿港元。融资成本下降主要得益于香港银行同业拆息回落及流动性改善，直接减轻REITs财务负担，提升可分派收入空间，反映宏观货币政策对REITs财务健康的积极影响。

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