摘要：你很难说是因为话题事件，想去玩玩，还是因为商业水准，想去品品，在我看来，GATE M 西岸梦中心流量和实力两者兼备。这也是为什么过去一年，但凡有朋友问我到上海来有什么项目值得一看，我仅推此一家。
过去一年，滨水商业的受关注度飙升，如果要有一个具象的表达，可以指名道姓说，归功于GATE M 西岸梦中心的亮相。
你很难说是因为话题事件，想去玩玩，还是因为商业水准，想去品品，在我看来，GATE M 西岸梦中心流量和实力两者兼备。这也是为什么过去一年，但凡有朋友问我到上海来有什么项目值得一看，我仅推此一家。
互联网时代，我们渴望流量，但也许有项目会“谈流量色变”，惧怕它“转瞬即逝”，会怕人误以为，自己只是个流量场，一旦流量过后就会一路下沉。但换个角度说，如果流量一直在，那么实则已成实力派，这点，GATE M 西岸梦中心的第一年即达成完美诠释。
本文，以“流量”为媒，解读GATE M 西岸梦中心是如何从获取流量到凭实力取胜的。
1、初期流量人人有，接得住的项目一般不会差。
我在项目筹备期就曾开玩笑说，GATE M 西岸梦中心凭借独特的滨水区位优势，结合当下人们对于户外休闲环境的趋之若鹜，初期流量不用担心。
事实的确如此，项目在去年8月底亮相，赶在入冬前完成“热身”，据悉在此期间，工作日日均客流就有3-4万，而周末则更达6-8万。
之所以说项目承接住了这波打卡流量，得归功于扎实的商业内容基底，让消费者不止是为景观、氛围买单，而是能够从言之有物的招商、企划、运营中获取丰富和稀缺的消费和体验内容，并为之流连忘返。
这点，我在“教科书式”打造非标项目，Gate M西岸梦中心解析报告一文中就有做过详细分析，虽然是看似“随意”的非标项目，但商业打造具有完整的逻辑体系。
反之则是很多不乏空间、场景，但缺乏内容的商业一波流量褪去后再无回潮的原因。
更重要的是，这一年间，GATE M 西岸梦中心似乎拆了刹车片，持续完善并精进。在零售品牌招商方面主要可梳理为以下5个侧重点：
（1）首先GATE M 西岸梦中心的品牌形象展示作用随着运营的深入愈发强烈，这也使得类似PUMA、On昂跑、lululemon、Bape Gallery等“以店为展”理念的品牌彰显前瞻性，成为了更多后进者的表率。
成熟连锁品牌本身并不稀缺，因此在助力项目确立定位的同时，如何借这一特殊选址打造门店的‘唯一性’，便成了它们最有价值的回馈。
（2）近年在主流项目内占据核心权重的美妆及户外运动生活方式业态，在GATE M 西岸梦中心被共同归为“时尚生活方式”大类，这与项目与生俱来的自在生活感更为贴切。一年来引入的闻献DOCUMENTS珑宫概念店、Lavas上海旗舰店，以及Wilson等品牌均为其中代表。
如今，在大多数商业项目中，已很难对细分品类进行过于精细的区域划分。本质上，这正体现了商业项目对大众主流生活方式消费的统筹与引领。
（3）原创设计师品牌，是GATE M 西岸梦中心精准切入品牌端和消费者诉求的最大差异化看点。这里既能够成为当下炙手可热的韩流品牌的首选“据点”，也为国内众多独立及线上品牌提供了一个与目标消费者密切接触的“桥梁”。
除了多个首店、唯一店外，项目和品牌也非常乐意将这里打造为限时试水空间。例如前不久刚开出首家正式门店的Cotemp早先就已在GATE M 西岸梦中心开设过限时店；而近期TRINITEstudio和FAX COPY EXPRESS以及旗下CDOU则在项目北区先后开出稀缺的线下店。
就个人而言，这可能是最贴合项目的年轻时尚调性细分市场。启幕初期，一位朋友曾评价道——GATE M 西岸梦中心做得不错，只是特色品牌还可以更多一些。我认为这位前辈说的正是这类品牌，相信未来它们仍将是项目的重点招商方向。
（4）主流品牌的常换常新为项目带来活力。其中就包括LANCÔME、POP MART等品类头部。
它们都是能够轻松开出正式店的品牌，但在GATE M 西岸梦中心，这些品牌显然希望能够为消费者带来更多新鲜感，焕发出更强的生命力。某种程度上与上文所述的策展理念异曲同工。
（5）我在此前写主流购物中心中也有提及，若一个商场主动线多经点位都塞满了中岛品牌，那项目的招商大概率是向好的；在GATE M 西岸梦中心，以快闪盒子形态打造的“DREAM BOX”则成为此论点的变体和延伸，其中包括SWAHILL、显愿、予调、AR、POPSCENTS、sfsg、LeSpecs、STANCE、RayBan等品牌接踵而至，令人应接不暇，是项目吸引力最为直观的印证。
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餐饮作为项目的优势品类更是在不断纳新，野渡WildDock首店、BROWN STONE VIEW、桂芭蕉GBJ BISTRO新晋开业，其中位于筒仓4层BROWN STONE 享有独特观景视野，难怪以“VIEW”作为后缀。
此外，一年内还引入了包括进入必吃榜的三清谭、圈儿、点都德，以及新京熹、NEED上海首店、桂满陇（江南流水席）等人气品牌，成为了项目日常客流的基本盘。
综上可见，对于GATE M 西岸梦中心而言，最大商业价值在于，无论何时入驻的品牌，结合滨水属性打造独特店型是刚需，某种程度上比规格等级更为重要。
这种定制感，让GATE M 西岸梦中心与品牌之间相互成就；这种良性循环，让项目定性，足以配上文旅标签，延展至全客层，突破商业项目在距离层面的束缚，成为目前至少在上海市场人们追求某种特定消费心境的独家场域。
就我个人感受而言，最大的变化在于日常市调栏目，GATE M 西岸梦中心成为近年为数不多几乎每期都有动态报道的新晋项目。
原因如上文所述，不论是商业内容还是流量事件，实在太多，规格也高，时不时还会有新灵感带来单篇分享，不容错过（但依旧难免错过很多）。
2、理解流量后，让项目运营更有条理和策略。
这里说的理解流量，就不是狭义上的客流了，而是随着运营的深入，项目越来越深谙流量的来源和意义，明晰西岸作为区域发展的特色以及项目自身的差异化优势，理解品牌等合作伙伴的诉求以及消费者的喜好。
西岸的原始优势在各个领域的观察中已被反复赘述，类似滨水文化、体验、内容的输出，在有了GATE M 西岸梦中心商业空间作为载体后得到了更有规划和条理的兑现，能级也在持续提高。
从我作为土生土长上海人的视角来看，近年的城市发展，让人们对沿黄浦江滨水的理解从狭义上的外滩延展至了西岸、北外滩、前滩、后滩、黄浦滨江、杨浦滨江等众多片区，各个区域都在竭尽所能挖掘滨水价值，不能说其他片区没好好打造，只是各自的定位方向有所不同，例如类似北外滩更具历史厚重感、观光标签更浓，但不能简单地以优劣为分。而西岸的艺文、松弛、生活方式调性，与现阶段大众生活理念最为同频，在商业、产业、生活的平衡感方面恰到好处——空间尺度、原始风貌、现代内容、人文场景的融合，在如下画面中得到了完美诠释。
短期流量靠场景，持续流量靠内容。实体商业的内容，脱不开时间、空间等物理范畴。GATE M 西岸梦中心的运营策略，这一年的梳理可以归类为3个主题。
基于空间划分，一是街景和江景的融合。
街景，是项目的结构特色——开放式商业街区；江景，则是项目的独有环境特色——上海最具滨水感的商业，他们可以统称为项目多点位的开放式公共空间。
之间的差异，在于位置和尺度。
大尺度空间的运营方面，最具代表性的案例，来自去年冬季在“剧院广场”带来的“奇幻水岸嘉年华冰场”，提供了传统商业项目无法承载的大面积，以及滨水巨物仪式感。
中型尺度的公共空间，则呈现于滨水及内街的多个点位，更类似于主流商业项目中庭的职能，在GATE M 西岸梦中心，他们是市集广场、小仓广场，以及滨水及内街等多个点位。
这些案例，多以品牌快闪店、路演甚至纯装置的方式进行呈现。得益于滨水优势，不论是品牌自身还是项目要求，几乎都带来了有别于传统购物中心的独特作品。
令人印象最深刻的案例，相信去年10月由闻献DOCUMENTS呈现的“红房子”限时店作品会获得较高票数，从烟囱升起的香气烟雾绝对堪称神来之笔，与西岸遗留的工业风、滨水的区位、冬日的暖意完美契合。值得一提的是，品牌此后也顺利转为正式店继续与项目的“故事”。
近日，又一调性香氛品牌观夏to summer的限时店案例同样出彩，打造了一栋有故事的“迷藏”房间，能感觉到品牌们也是卷起来了。
二是与场景结合再利用。
GATE M 西岸梦中心保留的工业痕迹，为项目营造了先天场景优势。
船坞、梦工场、筒仓，是这一年出镜率最高的“三剑客”，激发着项目和品牌的的灵感，让老工业建筑焕发出全新的生命力，有室内、有室外，有高度（筒仓），有延伸（船坞），吸引的品牌纷至沓来。
船坞，是滨水商业甚至是GATE M 西岸梦中心独一份的空间载体，在这里，项目呈现过水幕光影秀、露天音乐会等体验活动。9月初郎朗的现身，让项目持续了一个夏季的音乐会触及到了天花板。
如果说项目方的策划，更注重与消费者的互动，那品牌活动既然以船坞作为场地，自然“再造”性就更强。其中野兽派与Hello Kitty的联名案例，我甚至有做过一个单篇案例评述，堪称现象级范本。
野兽派在三里屯太古里的同款活动，我去北京的时候也正好遇见，同样是人山人海，但因为滨水的空间调性加持，这种微妙的差异，使得当我们沉浸于氛围中时，会有种“only 梦中心 can do”的错觉，绝！
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梦工场，作为一个多功能室内空间，NIKE的广告装置就如同展示的气垫一般，“挤破”了想象边界。
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当今年的乐高世界玩乐节选址于此后，彻底焕发梦工场的空间能量，完美诠释了什么叫一发而不可收。近日伊丽莎白雅顿、丝芙兰等美妆品牌轮番接档，特殊空间的魅力背书愈发强大，再次诠释了何为流量转实力。
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GATE M西岸梦中心 乐高®“世界玩乐节”
相对而言，位于南区的筒仓在启幕初期稍显低调，如今频繁利用周边各种区域挖掘商业价值，大有厚积薄发之势。NIKE的外墙投影广告，与筒仓形态完美契合，是传统外墙LED无法营造的氛围效果；近期的上海国际光影节更是让其出圈了一回。
POP MART在筒仓下方打造的「围困计」主题空间展，对毛坯空间的再利用也同样令人刮目相看。
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从项目的小程序会看到，GATE M 西岸梦中心可能是我见过唯一一个商场导览板块里有“场地”分类的，这已经最显著地展示了空间运营对于项目的权重之高。
综上，我们能看到各种品牌都带来极为特色的作品。品牌不是没有想法，而是在传统的商业空间内很难产生最融洽的效果，会限制想象，这也就是为什么品牌近年来越来越多喜欢在街区做活动。
GATE M 西岸梦中心不仅避免束缚，甚至可以凭借建筑载体延展、突破想象，不仅有街区的开放性和自由感，同时又具备正统开发商的统筹和管理能力。在非标状态下践行底层商业逻辑层面，成为了平衡感营造的最佳范本之一。
以上涵盖了策展、美陈、事件营销、节日营销等各个方面，跨越一年四季，在时间维度得到了“圆满”，打破上海不适合做开放式商业的固有说辞，通过营造冬日暖意情调和夏日纳凉氛围，让人们忘却了严寒酷暑。
夏季的延时营业，又进一步突破了传统商业10小时的营业框架，让人们能够错峰出行，让项目完美补足烈日午后相对的客流缺失，更重要的是夜间氛围足够惬意，是主流商业项目单纯商户延迟营业时间所无法提供的。
在一年运营时间内，项目几乎成为开放式多元化商业项目打造活动内容的集大成，其中诸如观影、音乐会、骑行、光影秀、戏剧演出……等等单项拿出来看，在商业发展长河中都不会只是GATE M 西岸梦中心独享，但体感不同。
3、用实力成为流量本身，并带动周边共荣。
运营一年后，GATE M 西岸梦中心不经意间已成为流量本身，而这种效应，正潜移默化中产生着更为宏观的影响。
首先是时间方面的持续性。
一年的积累，为新的未来带来了更为进阶的出品，这是时间的魔力。
进入到今年8月，项目在梦工场2层，全新打造edge street百货空间，引入超过10个服饰配饰、香氛、数码配件等生活方式零售品牌，活化空间的同时，承接了年轻顾客的消费活力。
此外，据悉项目结合一整年的招商运营情况，会进一步加强对设计师品牌、韩流品牌等细分品类的招商工作，打造出独有的街区调性，如果说lululemon、i.t等品牌为项目树立基准定位，那第二年将是强化差异化的好时机。
运营企划层面同样在寻求突破，据悉项目的第二个冬日季依旧会引入冰场，但与去年相比品牌加持的能级将有重大升级，大家可拭目以待；而在去年贡献了经典限时店案例的闻献DOCUMENTS也将会再次回归。
再则是空间方面的影响力。
能力越大、责任越大。如果说第一年的GATE M 西岸梦中心是以做好自己为己任，那未来，项目的野心还不止于此。毕竟西岸的整体发展依旧任重道远，现有的西岸凤巢、传媒港加上未来的西岸中環，在建立一个全新大商圈的道路上目前只是迈出了坚实的第一步。
而对于GATE M 西岸梦中心而言，成为商圈的核心和起点，带动片区商业共荣，可能是其更大的使命和愿景，以及西岸凤巢的重塑调整等，在一年流量的积累转化为实力后，有望落地。
这将会是置于西岸更为宏大的议题，而现阶段，在GATE M 西岸梦中心一周年之际，项目可先尽享来自业内外的各种褒奖。
来源：商业咔