摘要：越秀联合央企招商开发的长宁区目前唯一的新盘和樾长宁，计划在9月27日开盘的二批次房源，均价仅12.88万元/平米，较6月开盘的一批次13.88万/平米的均价“怒降”1万/平米！

上海市中心的长宁区，新房价格居然在短短三个月内直接降了1万元/平米！

长宁，是与黄浦、静安、徐汇并称老钱四区的存在，过去十年新房供应总共就800余套，接近于“断供”的状态。

这么一个新房供应稀缺的区域，按照道理，新房应该很好卖。来自广州上的国企越秀集团，却在这里栽了大跟头。

越秀联合央企招商开发的长宁区目前唯一的新盘和樾长宁，计划在9月27日开盘的二批次房源，均价仅12.88万元/平米，较6月开盘的一批次13.88万/平米的均价“怒降”1万/平米！

一批次的业主，估计心都碎了！说好的上海市中心房价不会跌呢？短短三个月，一批次业主近百万元的资产就这么蒸发了……

根据项目上的说法，二批次房源仅22套，位于2幢5单元，只有123平米一种户型，而且楼栋紧邻公租房。

相比之下，一批次房源距离西侧的高架更远，有120平米和146平米两种户型可选，整体均价更高情有可原。

但是，就以上原因，就能让一批次和二批次的价格差距达到1万元/平米吗？

这真的很难让一批次的购房者接受啊。

就目前的认购情况看，降价后的认购数据看起来不错，22套房源总认购数30，认购率超140%。

如果说，和樾长宁历经将近三个月的蓄客，最终只积累了30组认购的客户，你还会觉得这个认购成绩不错吗？

别说二批次了，和樾长宁首批房源6月20日开启认筹，一共有85组有效客户认筹。6月29日开盘，宣称首批房源当日售罄。

从开启认购到开盘，越秀上海连续发了三张海报给自己造势。

结果是，截至9月23日，网上房地产的数据显示，和樾长宁开盘总套数48套，还剩余可售房源35套。

开盘都快三个月了，网签就13套，说好的开盘售罄呢？

和樾长宁项目并不大，一共就173套房源，越秀两次才推出70套房源，小批量试水，也掩盖不了去化困难的现实。

不只是长宁项目，越秀和北京城建在上海杨浦区合作开发翎翠滨江，越秀占股49%，今年3月和5月两次开盘，262套房源只网签了24套，去化速度堪忧。

越秀上海怎么了？

2021年，越秀通过与仁恒合作拿地第一次进入上海市场。从2021年至今，越秀在上海一共布局了12个项目，其中合作开发的项目达8个，和樾长宁这个项目，越秀占股70%。

四年半12个项目，又正值房地产行情处于震荡调整的周期，越秀在上海这样的扩张速度，可以用惊人来形容。

但一直到2023年，越秀在上海拿下静安区中兴社区地块，才第一次在上海独立开发地产项目。

不可否认，越秀对上海市场是很重视的。今年3月，越秀把集团的年度产品发布会放在上海中心举行，并发布了“4×4好产品理念”以及最新的“4 X 产品系”，其中，代表“4 X 产品系”的全国15个新品项目中，上海的外滩樾、和樾长宁两个项目位列其中。

只是，和樾长宁的销售业绩，实在配不上“4 X 产品系”这个名头。

同时，越秀在上海扩张速度太快的弊病很快就显露出来。2024年，越秀上海第一批三个项目都迎来交付期，进入上海的第一个项目天樾园，以及和保利发展合作开发的和樾天汇、嘉悦云上全都因为各种质量问题遭遇业主维权。

可以说是“交付一个，维权一个”。

其中保利越秀和樾天汇，因涉及偷工减料、施工质量存在严重问题等被业主维权举报。另一个与保利发展合作开发的嘉悦云上，因涉嫌虚假宣传被政府部门立案调查。

口碑崩坏还是多少拖累了越秀上海的销售业绩。2023年越秀进入上海的第二年，全口径销售金额一度高达169.07亿元，到2024年却出现断崖式下滑，全年销售金额仅61.09亿元。

为了把丢失的份额抢回来，去年越秀在上海土地市场“大杀四方”，以72.61亿元的拿地权益金额位居上海第四，成功换来了越秀在上海最大规模的土地进账。

今年在上海至少有5个新项目打底的越秀，上海市场的销售又重回巅峰，仅上半年就实现了144.92亿的全口径销售金额，逼近2023年的全年销售金额。

但操盘金额仅50.87亿元，差不多只有全口径金额的五分之一，说明越秀在上海的发展还是非常倚重于合作开发，越秀占股70%的和樾长宁也严重拖了后腿。

越秀在上海还有一个重磅项目——位于虹口北外滩的越秀·外滩樾，这是越秀首次在上海尝试城市更新类项目开发。

看过的朋友都知道，尽管占据了较好的北外滩虹口滨江资源，在产品力上没有太多可圈可点之处，想要快速出货也有难度。

真正考验越秀上海的，还有今年即将到来的越秀上海第二批项目集中交付，其中包括越秀在上海第一个独立操盘的项目。

还有一个隐忧是，越秀已经很久没有出现在上海的土拍市场了。上一次还是今年的2月，越秀联合华润置地以近51亿元拿下浦东新杨思地块，即翡雲悦府二期，华润操盘，越秀在这个项目基本就是个配角。

再不拿地，越秀明年在上海的销售又要再现“滑铁卢”了。

2024年初，闫强空降华东区域联席总经理，与华东区域总经理詹瑞林搭档，同时兼任上海公司总经理。在加入越秀之前，闫强是龙湖南京的城市总，此前还在万科、旭辉等房企工作过，熟悉长三角市场。

今年7月，原旭辉东南区域产品中心总经理李婷婷加入越秀上海公司担任副总经理并主管产品条线。

这个配置，能让越秀今年在上海大放异彩吗？有难度。

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来源：城市地标