摘要：当前，中国商业地产已全面进入存量时代，开发商投建新项目更趋审慎。同时，越来越多资产被折价摆到交易桌上，其中不乏位于城市核心地段且颇具提升潜力的老旧物业。

当前，中国商业地产已全面进入存量时代，开发商投建新项目更趋审慎。同时，越来越多资产被折价摆到交易桌上，其中不乏位于城市核心地段且颇具提升潜力的老旧物业。

越来越多位于城市核心地段却陷入困境的商业项目，正以折价方式出现在交易市场，它们看似是“不良资产”，实则蕴藏巨大的价值重塑空间。谁能盘活这些资产，谁就掌握了存量时代的钥匙。

华润欢乐颂，作为华润资产旗下专注不动产价值修复的运营平台，正凭借其独特的“金融+产业”双轮驱动模式，着眼于风险把控与资产价值修复，已成为市场瞩目的资产破局者。它不仅具备全周期资产管理能力，更以实际案例证明：通过精准定位、灵活运营与多元退出，问题资产亦可焕发新生、兑现价值。

无论是投资者寻找被低估的机会，还是项目方寻求资产处置与盘活路径，欢乐颂正在用专业能力构建信任——让每一个有价值潜力的资产，都有重获新生的可能。

01. 重构资产价值，

欢乐颂的十五年价值修复路

华润欢乐颂品牌诞生于2009年，主要负责承接项目资产运营和价值提升，旗下商业项目定位为社区型购物中心，主要面向家庭消费客群。

2010年10月，华润欢乐颂全国首店于深圳南山开业，项目占地超6万㎡，原为南山区当年急待解决的烂尾项目之一。2013年，华润创业收购TESCO（乐购）旗下的中国项目，包括青岛乐都汇、福州仓山乐都汇等。

随后，华润欢乐颂逐步拓展至合肥、上海，对多个原有停滞或存在问题项目进行盘活和再造。

过程中，华润欢乐颂逐步培育起全周期管理优势，涵盖前中期与集团各事业部协同开展的投前评估、规划开发和资产管理策略制定等，以及中期专业投后管理运营团队的主动管理，同时重视成熟资产的退出与价值释放，既充分保障风险控制，亦持续改善资产运营，创造长盈价值。

2016年，华润欢乐颂启动跨区域布局战略，先后落子青岛、厦门、鞍山、福州等多个城市，初步形成全国化商业网络。

2020年，欢乐颂正式纳入华润集团产业金融板块，成为华润资产旗下专注于不动产价值修复与运营重构的重要平台。华润资产管理有限公司业务范围涵盖资产管理服务、不良资产收购处置、两非两资运营管理、问题机构解困纾困及产融并购协同，通过重组、托管、并购等手段盘活低效不良资产。

在金融资源的赋能下，华润欢乐颂积极推进市场化业务拓展，逐步丰富产品形态，并成功延伸出地产基金、并购重组等多元业务链条，显示出较强的资源整合与模式创新能力。2021年，欢乐颂品牌宣布战略聚焦社区商业、奥特莱斯、物流地产及长租公寓四大赛道。同年，以长沙麓谷欢乐颂OUTLETS的签约落地为里程碑，欢乐颂品牌实现全面升级，进一步巩固其在存量地产价值重塑领域的核心能力。

目前，欢乐颂已形成三条产品线：

社区/区域型购物中心：聚焦年轻家庭客群，打造“家庭友好型社区商业枢纽”；

·广州天河欢乐颂

城市奥特莱斯：城市奥特莱斯产品线，以长沙欢乐颂OUTLETS为代表，突出高性价比的消费体验；

·长沙欢乐颂OUTLETS

创意商办空间：探索存量写字楼与商业融合更新，适配新经济企业需求。

·北京东湖欢乐颂：打造为“灵活创意办公+地铁直连商街”

此外，欢乐颂还涉足长租公寓、物流园区、数字中心等泛地产业务，体现出其运营模式的延展性与跨界能力。

有别于连锁购物中心的规模化复制，华润欢乐颂之所以能做到“点石成金”，有赖于对“标准打底、本地做活”方法论的坚持，通过标准模块保障运营底线，借助本地化内容构建情感连接，实现规模化扩张与地域归属感的动态平衡。

在标准化方面，欢乐颂建立了一套完整的运营与产品管理体系，依托信息化系统与总部技术支持，确保项目在设计、工程、成本、物业等环节高效协同、规范运作，为快速改造和价值提升奠定基础。

而真正让项目“活起来”的，是其强大的本地化适配能力。为避免千店一面，欢乐颂会深度融入本地消费习惯，做到空间场景在地化、营销推广本地化、品牌引进接地气：如福州仓山欢乐颂引进本地代表性餐饮品牌-朱富贵、广州天河欢乐颂项目引进东湖酒楼等。高适配化的调改，让商业空间真正成为有温度、有认同感的社区枢纽。

·广州天河欢乐颂·东湖酒家

·福州仓山欢乐颂·朱富贵

成本控制则是欢乐颂另一大优势。依托华润资产的AMC牌照资源和专业的不良资产处置能力，欢乐颂能够以较低价格获取具备潜力的资产，实现“低获取成本”，获取成本明显低于拿地自建的市场价；在运营端，其坚持“一店一策”，注重“成本适配、高效灵活”，实现“低运营成本”，最终在控制风险的同时实现资产价值最大化。

02. 精准定位、灵活招商，

欢乐颂“拯救”问题项目

在中国内地住宅开发的黄金年代，开发商为提高拿地筹码，以及增加所售楼盘价值，建设有大量配套商业，然而相当一部分开发商自身缺乏商业运营能力，建成的商业无论是在硬件设施，还是在招商定位上都不符合周边客群的真实需求，最终成为压在很多开发商账上的不良资产。

而这类资产正是欢乐颂所投资的目标，十余年的价值修复经验，已为其累积充足的“解困”经验。

如今欢乐颂的明星项目——上海浦江欢乐颂可谓“逆袭典范”。在成为欢乐颂一员之前，该项目曾两度易主，项目最早是由华侨城集团所建的O’mall华侨城商业中心，后由河南新田置业联合瑞威资本收购更名为新田360广场（华侨城店），2022年纳入欢乐颂体系。

欢乐颂接手该项目后，将目光聚焦于项目3公里范围内的核心客群，打出「欢乐由心」的口号，打造精致情调、夜生活社交场景营造起一个善社交、合家欢、享逍遥、精致活、乐青年的多元空间，呼应欢乐颂产品线的核心理念，即引领生活方式的社区型购物中心。

在业态结构上，团队大幅提升餐饮与生活方式业态占比，分别达42%和22%，强化夜间经济与精致社交场景。

在品牌调整方面，L1-L3层清退建面约2万㎡的低效家乐福，引入盒马鲜生、东盛自助烤肉、星河部落、名创优品等高流量品牌；同步汰换引入很久以前羊肉串、山野板扎、季季山、野山桐等特色餐饮，成为项目业绩的重要增长点，促使项目成为板块内引领型的商业空间。

水岸商业街区毗邻水景主体，结合新引入的“人生一串”“千鸣鸟赋”等延时餐饮和娱乐配套，打造“网红水岸”。

硬件改造同样亮眼，外立面升级焕新、增强辨识度的同时，保留了原肌理记忆和红色元素；外立面转角LED大屏升级。L3层改造通过设置环形动线、新增扶梯、打开面向原中庭入口等手法，增加了原卖场区域水平、垂直方向的可达性；对原卫生间、电梯厅也进行了升级装修，增配母婴室、无障碍卫生间等，提高了舒适性。

更值得关注的是，今年6月，以浦江欢乐颂为底层资产的持有型不动产ABS获批，拟发行金额6.7亿元。这不仅标志着欢乐颂在“募投管退”闭环中实现关键突破，也为后续同类项目提供了可复制的证券化样本。

持有型不动产ABS的打通，不仅是欢乐颂团队多年的夙愿，也是集团将欢乐颂纳入大金融板块的初衷。本次作为发行人的私募基金，以“润石”命名，反映出华润欢乐颂向黑石方向发展的战略意图。

持有型不动产ABS被视为公募REITs制度逐步完善的成果，该产品定位为可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品。比Pre-REITs更进一步，比公募REITs更灵活宽松，发行门槛更低。

福州仓山欢乐颂的前身——“浦上乐都汇购物广场”，是福州金山片区开业最早的项目。有着先发优势、占据有利位置，却一度陷入定位模糊、客流流失的困境。随着片区内福州仓山万达广场和福州仓山爱琴海购物中心先后开业，浦上乐都汇的客流表现快速滑落。

2016年，浦上乐都汇经历了转手、大规模改造，包括改造中庭、为儿童业态增加外部消防疏散梯、打造空中阳光乐场等。2018年，项目更名为福州仓山万象里，定位“都市精致生活空间”，约4万平方米体量引入142家品牌。

2019年9月正式开业，开业首日福州仓山万象里营业额超850万元，客流突破8万人次。但在短暂客流高峰后，福州仓山万象里的经营表现急转直下，一年后甚至出现空铺率回升。

彼时受困于定位模糊，品牌不适配社区居民的真实需求等因素，最终项目客流不理想，租户退场。

2021年7月，欢乐颂团队正式接管福州仓山万象里，果断回归“社区商业”，并更名为福州仓山欢乐颂。新团队深入周边14个社区做最真实的市调反馈并启动调改方案，摒弃原全业态布局，转而围绕周边居民真实需求，主打“高性价比餐饮+夜经济娱乐”。

最终，欢乐颂团队敲定以流量餐饮、娱乐配套、儿童体验及数码零售为核心业态，与周边项目形成明显差异化。

尤其在四楼餐饮区，欢乐颂团队通过对本地饮食习惯的调研，摒弃原团队对平价网红餐饮的顾忌，于2023年5月引进本土现象级餐饮“朱富贵”以及大批烤肉、牛肉火锅自助餐等，打造流量餐饮标签。作为福州仓山欢乐颂目前绝对的主力店，朱富贵欢乐颂店为该品牌在福州利润最高的门店，同时也为欢乐颂带来巨量客流。

此外，贝抖KTV、电竞蜂网咖、至潮电影院、KK桌球、24小时健身房舒华等娱乐业态，与夜餐饮形成闭环。一楼原mall外围则悉数打开，呼应网红打卡经济以及非标商业的新消费习惯。

如今的福州仓山欢乐颂已不再是那个“跟随者”，而是以鲜明的烟火气与社区感，在激烈竞争中成功突围，成为集团盘活低效资产的又一成功案例。

作为欢乐颂品牌的首个项⽬，深圳南山欢乐颂的前身“南城购物广场”曾是南山区著名的烂尾项目，纠纷复杂、改造难度极大。欢乐颂团队通过持续焕新与精细运营，成功将其转型为家庭客青睐的“第三生活空间”。

在欢乐颂团队接手后，南山欢乐颂项目通过精细化运营，成功实现从传统社区百货向社区购物中心的转型。项目围绕家庭亲子与休闲社交需求，全面优化业态组合与空间环境，致力于打造高品质的“家门口的第三生活空间”。

在业态调整方面，项目提升餐饮及生活配套占比，餐饮约占41%，服务配套达20%，强化家庭客群黏性。B1层完成华润万家超市腾退重组，引入轻餐与生活配套品牌；L1层优化品类布局；L2层增设户外茶饮区，打造社交空间；L3层聚焦亲子家庭，引入儿童餐饮与娱乐品牌；L4层将原有运动休闲品类整体升级为全球美食餐饮，增强聚客能力。为增强新鲜感，南山欢乐颂保持每年约20%的品牌更新率，持续引入区域首店及特色品牌。

空间升级方面，在东广场及L2层外摆区进行主题化景观营造与灯光亮化，场内外LED大屏全面更新，提升品牌展示与视觉冲击力；项目B1层新增公共洗手间及亲子卫生间，同时进行空调升级、客梯改造，进一步提升运力与顾客体验。

在市场推广方面，主创年度美食嘉年华，并成功与覔书店联合举办各类签售会（嘉宾包括六小龄童、卢思浩等）；联合外部机构承办深圳首届大湾区格斗冠军联赛、王者荣耀电竞赛事等，显著提升客群互动、商圈影响力与线上传播声量。

03. “金融+产业”资管平台，

欢乐颂瞄准存量市场机遇

在中国商业地产步入存量时代的今天，如何盘活存量资产、实现价值提升，成为行业共同面对的课题。欢乐颂以其独特的定位和实践，构建“募、投、管、退”闭环，形成独特竞争力。

近日，赢商网与华润资产副总经理王坚强深度交流，探讨了欢乐颂如何通过专业化运作实现“募、投、管、退”闭环，以及其在存量商业地产领域的独特价值。

“中国商业的未来是以存量深耕为主。”王坚强开门见山表示。在他看来，一线城市核心区域商业发展饱和，城市化进程减缓，存量市场蕴含巨大机会。欢乐颂团队自2010年开始专注于存量不良资产项目盘活，积累了近15年经验。

近年来房地产行业的深度调整，反而为华润欢乐颂这样的专业运营者打开了新的机遇窗口。

在前一轮地产周期中，部分企业依赖高杠杆、高周转模式扩张，积累了大量风险。如今市场出清过程中，不少优质资产也面临流动性挑战，甚至一些核心区域的购物中心，即便折价出售也难寻买家。这一局面，恰恰为具备产业背景与金融能力的平台带来结构性机会。

基于对当前市场的判断，欢乐颂正积极把握资产价格重构窗口，重点关注一线城市如上海、深圳、广州等核心地段的商业物业，适时介入被低估的优质项目。

在其战略规划中，欢乐颂始终依托华润“金融+产业”的双重基因，不追求简单规模扩张，而是专注于风险可控下的资产价值修复与运营提升。凭借在特殊资产并购、复杂项目重组及不动产基金管理等领域积累的经验，欢乐颂正在构建一个真正具备跨周期能力的资产管理平台，持续深化其在存量地产领域的行业地位。

募：依托华润资产及关联基金获取资金支持；

投：通过市场化并购债务重整、以物抵债等方式，低价获取有提升潜力的资产；

管：以“标准化运营+本地化适配”体系实现项目提质增效，涵盖定位调改、招商优化、硬件升级与数字化运营；

退：通过资产证券化（如私募 Reits 、持有型不动产 ABS ）、基金转让、大宗交易等方式实现退出，形成资金循环。

其中，“管”的能力是欢乐颂的价值核心。欢乐颂团队坚持一店一策，结合区域消费特征进行业态重组与场景焕新，显著提升项目的客流与收益。

在退出时机选择上，欢乐颂则通常会选择于成熟周期的中段退出，给下一个投资者留出一定的提升空间。

这种对退出时机的精准把握能力，很大程度上得益于欢乐颂独特的商业模式。相较于金融机构，欢乐颂具备成熟的项目管理、提升经验；对产业方，欢乐颂又更易受到各类机构投资者的认可，做到能募、能投、能退。

在与欢乐颂团队的交流中，我们看到了一个专业资产管理者对行业的深刻洞察：在存量时代寻找价值锚点，在周期波动中把握投资时机，在位置选择上坚持理性判断，在价值兑现时精准选择退出时点。

金融机构和实体产业之间需要“桥梁”做对接，兼顾金融与产业的双重能力的华润欢乐颂，正往专业资产管理机构发展，希望成为这座“桥”。

从“常青树”深圳南山欢乐颂项目，到福州仓山欢乐颂的“逆转胜”，欢乐颂正在用实际业绩证明其在存量商业地产领域的独特价值。在这个充满挑战与机遇的时代，欢乐颂的实践或许能为行业提供一条值得借鉴的发展路径。

在华润欢乐颂“募投管退”的全链条周期中，投资团队负责“募”、“投”、“退”，对标黑石的资本运作逻辑，最终通过多种金融工具实现退出闭环；欢乐颂团队负责“管”（运营能力），学习领展的本地化运营与成本控制能力，学习如何最大程度提升资产价值，这是最核心的竞争力。

在存量时代，欢乐颂正以实际案例证明：通过专业化的资管能力，低效资产亦可焕发新生，并为投资者创造可持续回报。

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来源：赢商网一点号1