摘要：金九银十马上就要到了，老王的朋友圈里除了150W-200W的初改找不到心仪的楼盘，再就是300W-400W的中产，同样寻不到一个改善的答案。

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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文/观察员老王

金九银十马上就要到了，老王的朋友圈里除了150W-200W的初改找不到心仪的楼盘，再就是300W-400W的中产，同样寻不到一个改善的答案。

而且，很多朋友向老王抱怨：都已经拿出了半生积蓄了，但是现在在售的楼盘和需求差距太大。

今天这篇文章，我将带着那些平时忙于工作、没有时间了解楼市的朋友们，熟悉当下青岛的价格体系和土地市场，从而能制定出一个3-5年的置业计划。

三个“普通”条件

二手房只能“百里挑一”？

首付100W-200W，月供1万元左右（25年期），在青岛这个城市里，你很棒了！

所以，在二手房跌跌不休的市场中，你可以提出这样“普通”的要求，好像也合理：

预算300W到400W，市南、老市北、崂山，要通勤好一点的次新房或者新房，四居室。

我们先不说新房，我们先看二手房，在有12W+的二手房平台上，选定“300W-500W”、“四室”、“房龄10年以内”三个条件：

市南在售的，只有四套房子，最便宜的460W，当然可以讲价，但是再讲加上税费和中介费也不会低于450W。

市北区，加上老四方，和二手房的供应大户世纪公馆，一共105套房子；

大家勉强能看上的浮山后和市北CBD，一共有22套套四户型在售，挂牌价最低430W。

崂山区，23套房子，主要集中在依山伴城、海尚府、东宸府、翡翠云城等要么品质很差，要么位置很偏的楼盘上。

为什么会是这样？原因很简单，2015年到2020年这段时间的房子，虽然改善盛行，但主要以三居室为主，哪怕是麦岛海信·君澜这样的顶豪，宽厅三居室也是主力，现在银丰·玖玺城尾盘剩的最多的也是三居室。

第一个现实，次新房里，四室房子占比很少。

其次，三居室的房子总价高。青岛规划红利，也就是最近两年才放开。没有四阳台的赠送，以前你要买个套四，143㎡必然有一个北卧只能勉强放下一张床，大多数情况都是155㎡起步，正常情况要166㎡，才能做出疏阔的四居室。

市北、崂山大户型精装房，我们就按照3万元/㎡的价格去算，那是不是也要500W？

第二个现实，在大面积，高总价的现实之下，四室改善房，二手上车的价格至少也要450W以上。

第三，就需要你了解一点青岛市场了。虽然青岛新盘也不少，低总价四室并不多，我们将老四方和李沧都算上，在350W-450W老王能想到的楼盘也只有两个：

海信·悦澜山的楼王和君一·金茂府。

不管你认不认可这两个楼盘的地段，这俩盘都在很多人没有反应过来的时候，就快速售罄了。

对于现在持有四房的改善族来说，卖了房子没有负担更低、产品更好的选择，他们没有换房需求，所以也没有买房，更不用说低价卖房的需求了。

所以，二手房市场，你要买老房子，你要买小户型，有的是房源可以选，但是你要买传统三区买四居室的房子，只能在这100多套房子里面权衡。

更为关键的是，和老破小的房东急于脱手不同，这100多套房子的房东，很多人真的不着急，议价空间不大。

好，二手房没有，我们看新房。

解决不了你的痛点

楼下有地铁，门口有商业mall，从配套上看，瑞海地符合很多购房者的需求。然而，瑞海地的入门级小套三都要360W左右，更不用说150㎡的大套三了。

这也就是为什么瑞海地最后把金条都拿出来了，每天半屋子中介半屋子客户，但是依然发不出一张像国信·和悦首开那样的“满堂红“照片了。

在不限制预算的情况下，在市南、市北、崂山一线都能买到什么房子，我们可以盘点一下。

市南和市北，主要的选择集中在湾区，市南区如果要买前排海景精装现房，预算还是在560W以上；

如果到欢乐滨海城，175平方米的大平层，精装现房，而且社区配有泳池、私宴厅，价格在450W以上，随着山姆封顶和地铁M5号线顺利推进，最近这房子卖得非常好；

老市北目前没有太多在售的房源，逸安居那种房子套三不能买，套四更不能买。老市北主要还是看今年下半年的选择，我们将在第三段里给大家讲。

张村河上周末老王刚刚陪朋友复访了一次，现在128㎡的宽厅套三产品，竟然也所剩不多了，目前来说采光很好的二楼特价房，单价在450W左右。

简单来说，在三区买在售新房，哪怕是增加10%的预算，那么也是要买宽厅三室去改造。

在崂山，你要买四室就只能沿着松岭路往北或者到沙子口片区；

在市北，要买四室欢乐滨海城和老四方是目前的选择。

当然，老王还有两个性价比很高的推荐：西海岸的金沙滩和世园会板块，400W可以买到品质非常好的宽厅四居。

在产品力时代，改善区的西进和北扩是城市发展的必然。如果你的工作性质在通勤上没有问题，或者可以接受“5+2”的生活，那么你率先接受这些地方，就像15年前买浮山后的改善族一样，在节省大笔购房资金的同时，率先抓住时代发展的风口。

也许很多人这些盘都看完了，那么，最后一个问题：

我再等等，未来两三年会有什么选择？

都要全面权衡利弊

如果一定要把通勤时间，作为买房要考虑的首要配套因素，那么从现在开始，我们能等来哪些产品？

瑞海地，在地铁和商业的加持之下，可以作为一个选择。但是这448套房子里，只有两个户型可以买，而且一定不是现在这个价格。

瑞海地单价全线降到3万元/平方米以下，才能成为我们权衡的选项。因为交房尚早，所以未来两年我们可以观察这个盘的动向。

对于在市南工作的人而言，最为理想的盘是百安居地块。

图片来自克而瑞

百安居地块在今年8月11日确定了控规：容积率2.9，住宅不超过5.29万㎡，住宅的高度不超过80米。

目前在市场上找一个类似的产品，就是海信悦澜山，容积率为2.9，计容建面4.9万㎡。

后排三个小高层+前排三个高层，大概率也会是百安居地块的搭配，唯一可能不同的是百安居地块143㎡及以上的户型占比更多。

如果要买山东路地块的四室小高层，你要准备多少钱？

我们以市北元鼎地块作为参照，元鼎楼面价为1.3万元/平方米左右，没有大烟囱的视觉不利因素，位置更靠南一些，可以沿着山东路直达政务中心，楼面价1.5万元/平方米很保守很保守了吧？

那么参考润府，小高层的售价应该在550W-600W之间。

接下来，是元鼎地块。

因为有地铁3号线、4号线和新业广场的加持，位置和通勤很多人是没问题的。但是大家的抗性来自于前面的烟囱和后面的高架桥。

所以，很多开发商也不敢碰这块地，只有低成本、低价走量的中海，最为合适。

如果买这个楼盘，一个是入手的价格和楼座选择要做到十分精准，另外一个你要有一个概念：

这房子，住到退休就卖掉，不可能是半生之宅。

18层小高层预估价格是多少？毛坯的极限值，老王认为是400万，当然中海作为利润之王，可能会有自己的想法。

选项D，果品市场地块。虽然有地铁的加持，但是这个地段对于很多在市南工作的人来说，就有一些抗性了，而且紧邻主干道，噪音问题会是很多人考虑的。

在瑞海地没有达到预期的情况下，保利&青铁如果想完成年度指标，那么在这个项目上将更加务实。

只是，第一版流出来的户型并不算太理想。在不考虑临路因素的情况下，这个盘如果买小高层套四，老王认为极限值也是400W。

提醒一点：这个区域，就要更加谨慎了，因为长沙路一线，浮山后和新都心次新房比较多，未来出手的时候，周边次新房低价抛售，会影响楼盘的流通性。

所以，市内四区买房改善能不能等等？当然可以等，但是400W是极为理想状态下的上车线。

未来三五年，不可能在传统三区买四室小高层，甚至可以说，在几乎没有土地供应的情况下，永远都不会有这样的选项。

对于300W-400W预算的朋友来说，2025年面临着两个选择：

要么早“出去”，金沙滩或者东李，先人一步布局高品质半生之宅；

要么至少等到年底，以尽可能小的代价，买一套改善“过度”房，解决退休前这十几年的通勤和大面积改善的问题。

而且，我希望你明白：青岛有类似需求的人很多，所以你要提前做好对比选择，因为有些盘你觉得价格咋舌，但是一旦产品和价格对了，开盘后去化速度也会超出你的预料。

不知道如何提前规划，做好AB两个预案的人，可以评论区里留言，老王根据你的需求帮你参谋一下。

来源：调侃的颜笑