海淀西四环双子北京隅海岄VS中建壹品海宸元境如何选择？

摘要：最近这两天，宝山0016地块和0017地块都正式推出了案名金隅宝山0017地块案名——北京隅·海岄。隔壁的中建壹品宝山0016地块案名——海宸元境，提前两天出炉。

随着嘉华天珺认怂调规，宝山双子已经不是海淀新房买入的最低门槛了

但如果综合对比学区，交通以及产业覆盖度，我觉得宝山双子还是比永丰北要更好

最近这两天，宝山0016地块和0017地块都正式推出了案名金隅宝山0017地块案名——北京隅·海岄。隔壁的中建壹品宝山0016地块案名——海宸元境，提前两天出炉。

海淀新房之战正式西移了。

在此之前，我们深度挖掘过两个项目的产品规划信息。海淀认怂，刚需小户型进击四环外800万买海淀地铁书包房，还是五环内的小洋房综合整理下

01海宸元境产品信息剧透

0016地块海宸元境11栋7-11F洋房，总计414户，套均面积123㎡；主力户型建面约95-130㎡区间，以及少量140-180㎡大户型。

这个户型有点类似黄杉木店的紫金宸园，起步户型比隔壁小，但是也有大户型彰显品质

产品方面比较靠谱的剧透，90多平米的小户型是南向两面宽三彩光，270度转角飘窗，都位于边户，采光会很好

因为海淀不批阳台，所以宝山两个项目主要靠飘窗增加得房率。据了解，海宸元境做的都是整面的飘窗，得房率可以达到85%以上。

另外，海宸元境大户型都分配在最南侧楼栋，因为南侧不临街，临的是一个大型的绿地公园，长在公园里的房子，你能想象有多爽吗？

并且，海宸元境也会利用南侧的绿地公园，跟社区内部的园林景观结合起来，打造总面积超 1 万㎡的景观体系。包括约 3300㎡中央 "园中园" 景观、7000㎡南侧市民公园及北花园，形成三进式园林格局。

中央下沉庭院约 900㎡，将打造泛会所空间，满足业主会客、健身等需求。

02北京隅·海岄产品剧透

0017地块北京隅·海岄则规划13栋6-11F洋房，总计458户，套均面积120㎡。

主力户型建面约105/130/145㎡，分别占比20%、50%和30%，中小户型占比比较高

海岄105㎡小户型是南向三面宽的设计，比较典型的三叶草户型。145㎡大户型层高3.1m，客厅落地窗，5米面宽，G形厨房，大开窗比，边户主卧有270度转角飘窗。北京隅·海岄是金隅北京打造的“北京隅”产品系列的第三个产品。

园林的关键词是【立体】，【山海】。

会所打造面积1800平的运动主题会所，壁球、羽毛球、篮球、儿童体测馆、瑜伽馆、健身房，非常符合海淀人的生活需求

031000万上车海淀西四环的机会来了

目前开发商传出来的消息宝山要卖9万左右，如果按照这个价格

海宸元境最低855万海岄最低945万1000万上车海淀新房的机会来了。而且我觉得开发商不会卖这么高的价格大概是85000~88000左右，因为哪怕是海淀今年这批新房供应还是比较多的，大部分卖的并不好。

今年海淀新房一年时间供应了过去5年总量的两倍。从北边永丰，永丰南，功德寺，朱房，树村，半壁店，宝山，以及还没有供应的，四季青西郊机场，四季青西冉，上地0072地块

一时间，海淀给人一种供不完地的错觉。提醒大家请珍惜现在的供应大年，2025，2026年就是在海淀买房的最好时机，过了这两年海淀可能又重新回到那种挤牙膏式的供地。

然而今年海淀的新房一定好卖吗？前两天我们说了，嘉华天珺第一个认怂，调规了，东区调成了小户型。查了下网签，目前嘉华天珺西区网签了25%，均价8.5万元

海淀卖的比较好的就是功德寺和永丰南。和樾玉鸣，和樾望云都还只剩下顶层和底层的房源，望云网签率超过95%，玉鸣慢一点，往前也超过了82%

永丰南颐海雲颂网签率72.3%，均价9万多，朱房双子的网签慢了一些，海晏网签率不到50%，臻澐网签率只有14.4%。不过海淀新房都不会轻易降价的，价格控制的比较高

回到宝山，开发商存在的压力不小，我认为小户型为了快速去化价格压的会比较低，通过大户型来制造溢价

04宝山的性价比体现在哪儿？

宝山的性价比比永丰北可要强不止一星半点，交通有阜石路和6号线，无论自驾还是地铁，去中关村和金融街这样的核心产业区都非常的便利，半小时之内通勤可达。

商业算是宝山的一个痛点，离这块儿不远的锦绣大地批发市场可以满足日常所需，但是如果需要逛大型商业，就要靠石景山路谷的配套，山姆会员店，石景山大悦城等等。

学校方面，宝山地块北侧400米的空地，在今年4月宣布即将配建36个班的九年一贯制学校，由首师附承办，纳入集团校。学校预计26年10月开工，28年6月竣工。

另外按照海淀学区划分，宝山大概率划到永定路学区，小学不太好，但是中学划片有十一学校，十一晋元学校等等，小升初的通路还是比较稳的

这也是宝山最大的杀手锏。

海淀新房市场终于迎来了久违的宝藏楼盘——位于西四环外、紧邻地铁6号线廖公庄站的金隅和中建壹品宝山项目，以低密洋房、中小户型和高性价比优势，为西部区域刚需刚改家庭提供了难得的上车机会。

一、地块与项目名称

9月19日，金隅宝山0017地块发布案名——北京隅·海岄，两天前，隔壁的中建壹品宝山0016地块案名率先出炉——海宸元境。至此，海淀宝山双子双双上桌，也正式宣告海淀西时代来临。

二、产品规划

1、北京隅海岄

规划13栋6-11层洋房，总计458套，容积率2.1，户型面积约105/130/145平三居、四居，分别占比20%、50%和30%，得房率约80%以上，部分户接近90%，层高3至3.1米。

项目打造立体式园林，融入大量山海元素。东西两侧分别设置人行出入口及车行出入口，其中东侧入口衔接下沉式会所，5#10#之间设置有下沉庭院。

2、中建壹品海宸元境

规划11栋7-11层洋房，总计414套房源，容积率2.1，户型面积90-100平三居、120平四居及少量140-180大户型，层高3—3.1米，得房率85%以上，部分户型接近90%。

小区整体呈中轴对称格局，规划了3300平方米的园中园和900平的下沉庭院，居住环境十分宜人。

三、区位优势

宝山双子位于海淀区四季青西南部，距西五环700米，距阜石路仅180米，距地铁6号线廖公庄站600米。无论是自驾还是轨道交通都堪称海淀通勤王者！

四、购房建议

1、海宸元境有90平小三居，总价可能更低，更适合刚需客户；北京隅海岄主打106-145平户型，更适合改善型家庭。

2、北京隅海岄规划有下沉式会所，注重社区配套；海宸元境强调得房率和空间赠予。

3、北京隅海岄规划有下沉式会所，注重社区配套；海宸元境强调得房率和空间赠予。

4、两个项目均可享受海淀优质教育资源，北侧400米有规划中的36个班九年一贯制学校，拟由首都师范大学附属中学承办，纳入首师大附中教育集团。

5、两个项目均临近地铁6号线廖公庄站，但具体楼栋位置会影响出行便利性，需关注具体户型的位置关系。

五、总结

金隅和中建壹品打造的宝山双子项目，凭借其优越的位置、高品质洋房、合理的户型设计、逐步完善的配套设施以及高性价比，在竞争激烈的北京新房市场中具有很强的竞争力。对于想在北京西部购房的朋友来说，绝对是不容错过的优质选择。

海淀宝山村中建壹品海宸元境和金隅北京隅·海岄案名公布了，公布的信息越来越多意味着项目启动销售的步伐越来越近。

宝山村海宸元境和北京隅·海岄两个项目旁边还有西黄村中海瑞文里、玉华玖章两个项目几乎在同一时间段拉开帷幕，虽然分处海淀和石景山两个区但是他们的距离实在太近，地铁只有一站地的差别，他们之间的竞争在所难免。

先说说兄弟之争。

中建壹品海宸元境是0016地块，户型面积98-181㎡，主力户型98-125㎡占比80%，大户型（139㎡、181㎡）占比20%，其中181㎡30套。看来海淀楼市压力也很大，大户型豪宅项目现在的去化率也不好，建发海晏和华润臻澐现在网签速度也慢下来了，中海树村项目迟迟没有动静，中建海宸元境的产品定位是明智的。

容积率2.1，规划11栋7-11层洋房，共414套房源，居住体验应该不错。

劣势：赠送面积少，东西向楼间距很小。

价格：目前传出来的8.5-8.8万小编感觉是烟雾弹，很可能这只是起步价，备案价估计会在10万左右。

金隅北京隅·海岄是0017地块，北京隅·海岄则规划13栋6-11F洋房，总计458户，套均面积120㎡。主力户型建面约105/130/145㎡，分别占比20%、50%和30%。产品定位和户型设计也是以刚需改善人群为主跟海宸元境定位差不多，户型面积相对很平均。

容积率2.1，6-11层洋房，470套房源，居住体验不错。

劣势：东西向楼间距很小。

价格：目前传出来的价格9万左右，估计也是开发商的烟雾蛋，很可能也是起步价备案价估计会比元境高一点点。

海宸元境和北京隅·海岄地块位置、大小、小区规划、产品定位、价格定位基本都很接近，最终差距还得看具体的户型设计和装标。售价目前都是放的烟雾弹，宣传的时候报的低一点能吸引更多的看房者到售楼处，最终的备案价小编个人判断还得在10万左右。（文化宣传和烘托情绪价值马上会就要走起来，看看那个项目的文案做的更好）

强敌就是西黄村中海瑞文里和玉华玖章。

瑞文里本来是对标石景山第一个好房子璟悦长安的，没想到宝山村两个项目放低了姿态做刚改项目，他们的户型面积肯定有重合也形成了竞争关系。

好房子的肉搏战——中海瑞文里VS璟悦长安