摘要：如果今年，房东正琢磨把出租房卖掉，先别急，看看房产君今天给大家准备的文章。

如果今年，房东正琢磨把出租房卖掉，先别急，看看房产君今天给大家准备的文章。

真正决定你口袋里能装下多少钱的，是扣掉一大堆费用、还清贷款、再交了资本利得税（CGT）之后的净现金。

先说最新的税率：

2025年住宅类出租物业，CGT在基本税率带里的部分按18%征税，超过基本税率带的部分按24%。

每个人每年有3,000英镑免税额（Annual Exempt Amount，AEA），大多数信托是1,500英镑，这个免税额用不完也不能结转到下一年。

什么情况下你得交CGT？

简单说，只要是买房出租、第二套住房，或者继承来的大多数出租房，都跑不掉。

除非这套房曾经是你的唯一主要住所，否则私人住宅减免（PRR）用不上。

出租减免范围现在非常窄，几乎只有你和租客同时住在房子里才可能用得上，一般买房出租根本不符合。

计算增值税的方法有点像做账。

把出售价格减去中介费、律师费这些卖房成本，再减去当初的买价、印花税、购房时的律师和中介费，还要减掉能提高房产价值的资本性改造费用——比如扩建、换一套能提升价值的厨房。

刷墙这种日常维修不算。

最终，得出的数字就是增值部分。

接下来用以前年度的亏损抵掉，再用掉当年的AEA。

剩下的金额，先看看你有多少还在基本税率带内按18%算税，超出的按24%算。

要是两个人共同持有，就各算各的份额，分别用免税额和税率带。

时间点也很关键。

英国税年是按“交换合同”那天算，而不是房子“完成交易”的那天。

这一点在你想把出售分摊到两个税年以用两次免税额时特别重要。

另外，完成交易后的60天内，如果你是英国税务居民并且有CGT要交，必须在线申报并支付。

没有产生CGT的，就不用交60天申报表。

非英国居民无论有没有CGT，都得报。

别忘了，有些费用是可以抵扣的，很多房东会漏掉。

像中介费、律师费、搜索费、合理的营销费用、以及与房产价值提升有关的资本改善支出，只要有发票，都能算成本。

涉及租约延长或购回永久产权的费用，也能按比例扣除。

想少交税，还有一些合规的小技巧。

比如，如果市场允许，你可以把部分合同安排在4月5日之前交换，部分在之后，这样等于用到两个税年的免税额，还能更好利用基本税率带。

另外，夫妻或民事伴侣可以在卖房前转移部分产权。

这在税务上算“无增益、无损失”，相当于用两份免税额和可能的低税率带，但要确保转让是真实的，相关记录都要更新。

给大家举个例子：

一套房30万英镑卖出，扣掉中介费4,500英镑和律师费1,500英镑后，计算CGT时的出售净额是294,000英镑。

当初买入价200,000英镑，加上印花税等3,000英镑，改善住宅费用10,000英镑，增值就是81,000英镑。

假设你的免税额已经用完，也没有亏损抵消，那么81,000全按24%征税，要交19,440英镑。

别忘了，你还得还贷款本金，可能还有提前还款违约金（ERC），这些才是最后落袋为安前的真实扣减。

若这套房是夫妻共同持有，两人各分40,500英镑的增值，每人先用3,000免税额，再按自己的税率带计税，总税额通常会比一个人持有低。

所以，挂牌出售前最好做几个准备：

先用自动估值（AVM）和中介确认价格区间，估算好销售成本、法律费用和合规开支；

确认你的贷款余额和ERC到期时间；

把买房时的成本和资本改善发票都整理好；

核对你当年的免税额和亏损抵扣情况，还要考虑产权分配；

如果可能，看看能否通过跨税年交换合同或夫妻分摊来降低税负。

最后，用净收益计算器把卖房、再融资或部分出售的方案都算一遍，哪种方式能让你的现金流和长期回报最好，再行动也不迟。

2025年的CGT规则并不可怕，只要把这些逻辑理顺，卖房就不至于措手不及。

来源：英伦房产圈一点号