摘要：然而粤系房企一哥越秀，却持续打破产品的上限，联合招商蛇口在上海的中环线打造了一个颠覆想象，甚至超越“四代宅”的作品：

上海楼市的高端产品竞争日益白热化。

从卷地段到卷颜值、卷景观、卷配置、卷会所、卷服务……很多人都觉得已经到了卷无可卷的地步。

然而粤系房企一哥越秀，却持续打破产品的上限，联合招商蛇口在上海的中环线打造了一个颠覆想象，甚至超越“四代宅”的作品：

和樾长宁。

这个项目有多颠覆？

其一、越秀TOP级先锋系的上海首个作品；

其二、中环线内的首个多阳台项目。

更核心的是，他们通过创新设计，把空间利用率“榨”到极致，在还没有放开四代宅的上海，和樾长宁的空间实得率达到惊人的约：

87.7%。

不仅碾压式超越同级产品，甚至可以与四代宅相媲美。

就在昨天，项目完成了二批次认购，认购率近150%。

毫无疑问，越秀深耕上海5年来产品力的扛鼎之作，大概率又要日光了。

在这个扛鼎之作上，我们能看到越秀的神来之笔：

如何摆脱物理空间的束缚，让自己成为长宁天山板块最具有生命力的建筑，以及超越时代并与未来链接的载体？

以这个项目为切片，我们既能领略越秀持续进化的磅礴气势，也能体会到越秀细致入微的产品颗粒度。

01 首次联名

两大万亿巨头立标之作

时间回到去年12月上海第八批次土拍。

当时出让的7宗地块中，和樾长宁的这块地含金量最高，原因有三：

其一是长宁天山板块的最后一块宅地，非常稀缺；

其二是板块内10年来首次公开出让宅地；

其三是所在的天山板块是上海最热门的高端以及涉外社区。

这就意味着，无论哪家开发商获取，都大概率将锁定一个快速去化的顶流项目。

最终，越秀联手招商蛇口，强势入局长宁天山。

和樾长宁区位示意

越秀地产，是粤系国企在上海深耕的典范，深耕上海5年，打造了越秀·苏河·和樾府、越秀·静安悦、越秀·静安天玥等11个爆款项目，年初越秀·苏河·和樾府、越秀·静安天玥同日开盘同日售罄清盘；单价20万/㎡+的风貌别墅越秀·外滩樾，仅同行就接待了上万人次，典型的红盘制造机。

招商蛇口，是行业规模TOP3的央企巨头。近几年在上海打造了康定壹拾玖、汇元玺、海上清和玺等诸多豪宅标杆。

如果仔细看，越秀地产与招商蛇口身上有着一个共同的标签：

万亿巨头。

越秀地产是广州国企越秀集团的地产旗舰，后者去年资产规模约1.14万亿，是广州市属国企的NO.1。一座广州城、半壁越秀造，440米的广州最高楼广州IFC、309米的越秀金融大厦……广州中轴线上的诸多地标均出自越秀。

广州城市新中轴线

招商蛇口是百年央企招商局集团的地产旗舰，后者去年总资产约14.7万亿，与广东省GDP相当；净利润1872亿，约2.1个华为。

招商蛇口深圳海上世界

也正是有着这样的实力 背书，所以两大万亿巨头的首次联名，又会擦出怎样的火花？市场期待值直接拉满。

02 断供十年

核心资产再次回归

无论楼市如何调整，真正核心地段的核心资产，从来都不缺购买力。

作为长宁天山板块10年来的首个住宅地块，自然意味着无论哪家开发商获取，都将锁定一个快速去化的顶流项目。

而越秀在拿下这块地后，牌面上就已经赢了一半，原因有三：

①长宁天山，专属高端圈层的身份标签。

地段，是决定资产价值的核心。

上海的中心有很多，但能称为“上只角”的，作为串联长宁百年文脉的天山板块，绝对能排的进前五。

提到“上只角”，三大王牌打出：

其一，海派文化名片。一条天山路、半步长宁史。这里曾是富贵名流和文化名人的汇聚之地，周边还有诸多海派文化地标：孙科别墅、宋美龄故居、邬达克旧居、李佳白旧居、天山路30号......漫步在这里，能够和上海百年海派文脉进行深度对话。

这意味着，和樾长宁有足够实力和能力，为板块注入未来生活的璀璨坐标。

其二，高密度经济势能。和樾长宁所在的位置，正好位于虹桥-金虹桥-古北-临空的黄金十字交叉轴之上。

熟悉长宁的朋友都知道，虹桥、金虹桥、古北、临空，是长宁的4大经济IP，4大经济IP的实力到底有多强？艳姐列举几个数字：

| 虹桥开发区，全国首个服务业国家级开发区，2023年每平方公里税收20亿+；

| 金虹桥，2023年税收接近200亿；

| 临空经济园区，汇聚超4000家企业，外资超1/4，年税收150亿+。

不止数字惊人，4大经济IP的内核也足够顶流。

拼多多、携程、东方航空、春秋航空，史泰博、康宝莱、亚瑟士、三星 SDI等一批国内外头部企业汇集于此，量级非常高，轻松聚集超20万高端人才。

其三，高浓度的国际化场域。“国际范”是长宁最鲜明的一个标签，仅天山板块周边就汇聚了28个国家的领事馆、80+的跨国公司总部、上海7%的外籍居民。

长宁区领事馆示意

从区位价值看，天山板块就注定生而不凡。

②先锋之心，对标世界的商业繁华。

在高端人居之外，这里更浓缩了上海丰富的商业资源，成为高端商业密集、非常能代表上海繁华生活的地方之一。

尚嘉中心、宜家荟聚、晶耀虹桥、南丰城、凌空SOHO、来福士、龙之梦等超级商业综合体，都在和樾长宁15分钟车程内，在这里，可以将LV、Dior、Loewe、宝格丽、爱马仕等 60多个国际顶奢品牌“一网打尽”。

尚嘉中心

此外项目距离2号线直线距离北新泾站约300米，即使到静安寺、南京西路、陆家嘴等顶级商圈也足够便利。

换句话说，长宁天山可以给到业主世界级的生活品质。

③和樾长宁，中环线质价比之王。

最为暴击的是，和樾长宁二批次的均价居然仅为：

12.88万/㎡；

门槛总价约1500万起。

要知道，目前板块内的次新二手房都已经站上了13万/㎡的价位。像9年房龄的宝华西郊紫薇花园，此前二手房挂牌价在12.8万/㎡~16.3万/㎡；20年房龄的仁恒河滨花园，二手房挂牌价在10.6万/㎡~12.7万/㎡。

而中环线上的新房价格也都水涨船高，像静安大宁中建玖上琅宸14.68万/㎡；杨浦东外滩地王保利·誉滨江预计单价将会站上13万+/㎡；就连长宁紧靠外环的西郊云庐的联动价都达到12.15万/㎡。

说和樾长宁是上海中环线质价比之王并不为过。

那么，在这个断供10年的核心地段，究竟是怎样的核心资产，才能与之匹配？

越秀这次拿出了TOP级产品系——先锋系，这是他们在上海的首个，也是全国第三个先锋系作品。

在越秀的产品语境中，“先锋”系产品被定位为“城市核心区的国际住区先锋艺术作品”，旨在为那些拥有广阔国际视野的社会名流与雅士们，打造出一种悦己的生活体验。

此前“先锋”系产品也因为超高品质呈现以及独特的生活方式美学，已经引发了现象级的热销潮：

在广州，越秀·江湾潮起，作为“先锋”系首作，今年3开3热，率先成为广州现象级标杆，推动海珠产品迈向全新标准。

越秀·江湾潮起实景

广州越秀·东山云起，以城市断档级顶配豪宅，开盘3个月即以75%的市占率稳居越秀区新房“3冠王”。

越秀·东山云起效果图过程稿

不可否认的是，“先锋”系的成功，也是基于越秀一个非常朴素却永恒的的真理：

唯有占据稀缺的核心土地，才能练就经得起时间验证的恒产。

几乎可以预见，这样一个最符合板块气质、最高产品系、迭新突破的先锋系产品，注定将在天山板块，在上海的中环线迸发出劲爆的能量。

03 先锋地标

对城市封面的震撼重构

真正打动人的作品，往往不是喧哗的 华丽 堆砌，而是细节里的完美主义。

楼市分化行情下，和樾长宁首开日光，而此次加推的二批次，艳姐看了下更觉得大概率会火爆出圈，那后面的开盘结果也可想而知。

和樾长宁效果图过程稿

所以，越秀到底做了什么？

复盘和樾长宁的解题思路，他们从4大维度，将中环线的新房竞争提升到了一个全新的层级：

①打造超级链接的复合底盘，楼下就是精致烟火气；

和樾长宁地块在出让时就明确了商业配建，这是上海核心地段项目的标配。

一般房企的做法是，将商业设施放在社区入口两侧，并沿城市界面依次铺开。这么做有一个明确的好处：降低成本。

但这种做法无法回避一个问题：

商业和住宅被“人为地”割裂成为相互独立的空间，这种割裂感带来的居住体验非常差。

这次和樾长宁打破传统，拿出了一个极具高浓度生活场景的解决方案：

LWP混合型社区。

和樾长宁规划示意

翻译过来就是，消融各业态的边界感，营造一种更高浓度、更有温度、更有人情味的生活方式。

这是国际最前沿的城市生活方式，像纽约哈德逊城市广场、伦敦国王十字街的居民一样，可以在同一个生活社区内，享受功能复合、社交丰富、宜居宜业的城市生活场景。

项目还通过巧妙的动线设计，让 社区商业成为了流体底盘：

在一层到二层商业之间，项目布置了多处直梯和楼梯；高层住宅还可以通过直梯直达商业。

最终，通过人流动线的重塑，商业和住宅被精致地咬合成为一个整体。

这种精致，还体现在一体化设计层面。

住宅立面，新古典+邬达克的三段式手法，提取转译海派经典的弧线、柱廊、橱窗等元素，并采用沉香米黄石材、铝板、半透热熔艺术玻璃等勾勒出硬朗精致、典雅高贵的建筑气质。

和樾长宁效果图过程稿

这种手法我们在其他豪宅上也能看到些许影子，但区别在于，和樾长宁在细节的处理上更加细腻。

立面的米色石材之外，他们还在纵向和横向线条上使用了米白色仿石铝板、深灰色铝板、古铜色铝板、掐丝珐琅，最终，整个立面如同一幅精心布置的：

先锋艺术画框。

而顺着立面往下看，在商业立面的设计中，你也会发现这种精致海派与国际潮流的结合。

和樾长宁效果图过程稿

最终，整个社区如同漂浮在商业底盘之上，又通过动线、立面设计被无缝融合成为一个整体。

所以看到这里，大家就都明白了，和樾长宁在做的，就是与国际链接，做一个足可以代言魔都的时代艺术作品。

② 把华尔道夫搬进社区，每天回家就像是去度假；

这一轮房企狂“卷”产品力，一个重要的趋势：住宅酒店化。

通过将酒店式的度假氛围引入住区，让业主们每日归家就能迎面感受到酒店式悦己、松弛的居住体验。

在和月长宁，越秀巧妙地将华尔道夫酒店式的归家体验与归家动线实现完美融合。

不像一般的社区用门来作为第一归家入口，和樾长宁把西侧的配套商业与社区门头做了一体化设计。横向和纵向曲线线条的交叠，整个空间如同一幅精致的艺术画，呈现出独特的韵律美感。

艺术门头之下，五星级酒店式的迎宾广场、玻利维亚蓝的艺术石柱，那种松弛的度假氛围感直接就扑面而来。

和樾长宁效果图过程稿

华尔道夫酒店式的前场铺陈，仅这一刻，就足以让你气场全开！

而这种酒店的仪式感还蔓延至归家的每一步：

穿过隐奢门庭，由瀑布式水景、玻璃盒子等组合成的下沉式庭院会所便出现在眼前。艳姐觉得这也是整个社区中非常出彩的一个地方。

和樾长宁效果图过程稿

约13米的高差，相当于4层楼高，形成极大的视觉冲击和的独特的观景体验；

酒店式风格、精工的入户单元门头和电梯，呈现出超越时代的精奢大堂美感；

和樾长宁效果图过程稿

更让艳姐有点意外的是，在地上和地下打造的高定酒店式公区中，居然也做了石材背景墙，甚至还引入了华尔道夫酒店式样的奢石体系，多种不同形态、不同颜色的奢石镶嵌在不同场景，展现出独特的美学，把这里称为奢石博物馆也不为过。

和樾长宁效果图过程稿

而这些就是你的日常所在——

对标世界级酒店度假场景，演绎隐谧避世的生活体验。

③真金白银的获得感，近200万价值的空间高附赠；

在打造和樾长宁的时候，有一个核心逻辑：

通过空间的超级融合，将每一寸空间的价值放大到极致。

3个关键动作：

多阳台——南向最多2个阳台，中环内首个多阳台项目；

无连廊——中心城区最后一个小高层，整个项目做了无连廊设计，每个户型都实现真正的南北通透；

类一梯一户——所有户型做了独立采光电梯厅空间。

像此次加推的建面约120㎡的3房户型，通过LDKB一体化设计，形成一个近40㎡的超级客餐厅空间，极大提升了空间场景的可能性；南向客厅约4.1米的面宽，配合约3米的层高，空间的尺度感被放大到极致；主卧也采用了酒店化套房设计。

和樾长宁建面约120㎡户型示意

更夸张的是，他们还做了2阳台+3飘窗，厨房的操作台竟然直接放在了飘窗上面。

这样的设计，“消灭了”过道，最终带来了空间实得率、收纳能力的大幅提升。

和樾长宁建面约120㎡户型样板间实景

艳姐大致算了下，建面约120㎡户型的实得率大约87.7%，相当于增加了约15㎡的建筑面积；通过玄关柜、橱柜、咖啡柜、卫生间柜的4重收纳体系，带来约20m³的收纳空间。

120㎡的户型，硬是做出了市面上140㎡产品的尺度感。

按照项目12.88万/㎡的均价，相当于近200万的附赠，这种真金白银的获得感，吸引力还是相当大的。

④极致高定，开启一场艺术馆级的归家仪式。

在样板间参观时，艳姐最直观的感触是：

高定！

在走入样板间的那一瞬间，扑面而来的便是高级的艺术气质。

入户门选用了太阳神造型的铸铝子母门，门把手嵌入了普拉达绿奢石与隐藏式耶鲁门锁，需要反复的打样和修改，才能展现出独特的高定艺术范儿。

和樾长宁建面约120㎡户型样板间实景

进入室内，自动感应亮起的暖色灯带下，是采用立体实木雕刻的玄关柜。

室内公区地面使用了超大尺寸密缝砖，不同于其他地砖，这种密缝砖无论贴多少片就像一整片的效果，只有在高星级酒店中才会用到了，而且需要专人铺贴，难度和成本极高。

和樾长宁建面约120㎡户型样板间实景

U型格局的厨房，移门以单面热熔艺术玻璃搭配金属包边，对视的第一眼就将这种艺术带来的松弛感拉满，而且据说一扇门的成本就差不多要1万块。

户内窗户采用了旭格高性能的三玻两腔设计的系统窗，还在南向窗中内置遮阳帘。

项目的装标也是做到了和3000万级高端住宅对垒的程度：

厨房配置了嘉格纳的4件套、博世的嵌入式双开门冰箱；主客卫唯宝的台盆和智能马桶，科勒的镜柜和美妆冰箱（主卫）；百朗的新风等等。

当然了，这些有意思的巧思还有很多，估计一万字都讲不完，就留给各位之后去一一探索了。

最终，越秀做的这一切，在长宁天山这个断供10年的板块，呈现出了一个由内到外近乎无懈可击的“先锋”系作品。

结语

行业进入到如今这个时点，好房子成为了房企和客户的共识。

但客户真正需要的是怎样的好房子？

越秀用和樾长宁这个作品很好地验证了这个逻辑：

以更具国际化的视野，通过多维度融合、产品的深度酒店化、空间的全维度革新，给到客户更前沿、丰盛、悦己的生活方式。

什么是能够真正经得起时间检验的作品？大概就是这样吧。

在长宁天山这样一个绝版地段，和樾长宁会不会再次惊艳到市场？我们拭目以待！

对和樾长宁感兴趣的朋友

主编：张艳责编：eric

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