摘要：在此主流趋势下，我们观察到，业内越来越多商管公司进行“主动式”战略调整，其中颇具代表性的一大现象是：曾经的幕后业主方频频走向台前，以自主运营模式全新亮相市场，并借此树立自有商管品牌认知度，重塑行业格局。

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 卢致珍

图片来源 · 项目官方

存量时代，国内商业地产从“规模竞赛”加速转入“价值深耕”新周期，商管品牌形象与专业化资管能力，日益成为行业焦点。

在此主流趋势下，我们观察到，业内越来越多商管公司进行“主动式”战略调整，其中颇具代表性的一大现象是：曾经的幕后业主方频频走向台前，以自主运营模式全新亮相市场，并借此树立自有商管品牌认知度，重塑行业格局。

业主“挑大梁”，继而驱动一系列升级调改，这对商业项目经营来说无疑是积极信号，一定程度上也能进一步盘活资产价值，刺激行业发展活力。

近期备受关注的长沙北辰三角洲商业项目（原为长沙北辰三角洲大悦城），便是典型案例。在刚刚过去的9月20日，北辰集团正式宣布，这座14万㎡旗舰商业体全面升级为自主品牌“北辰荟”，并于同日焕新启幕，创下“首日客流同比增长25%，销售额同比增长196%”的可观成绩。

此举无论对长沙北辰荟项目还是北辰集团而言，都是一次战略转型新起点，凝聚了长沙当地及行业殷切关注与期待。

01. 官宣更名启幕

长沙北辰荟启动战略新篇

在湘江与浏阳河交汇的黄金三角洲地带，“北辰”几乎是片区代名词。

2007年，北辰集团落子长沙新河三角洲，累计投资422亿打造总建筑面积达520万㎡的“巨无霸”城市综合体，涵盖高端住宅、国际会展、商业服务等核心板块，并相继落地北辰国际会议中心、北辰洲际酒店、北辰国际颐养中心、长沙北辰荟等地标物业，贡献税收已超68亿。

北辰三角洲项目无异于一场“造城运动”，与周边作为长沙文化灯塔的“三馆一厅”（长沙博物馆、长沙市规划展示馆、长沙图书馆、长沙音乐厅）形成合力，成为长沙名噪一时的城市级会客厅。

此次随着长沙北辰荟的全新启幕，产城交融、破界共生，在这片热土迎来更为纵深的叙事空间。

据了解，北辰集团将依托“北京经验”，借鉴与政府联合发起的“北京亚奥商圈新消费创新联盟”模式，未来与开福区政府共同成立“北辰滨江商圈新生活创新联盟”。

滨江商圈联盟旨在打破滨水商业孤岛效应，实现流量互补与资源共享，为长沙建设国际消费中心城市注入新动能，本质是‌以空间为载体、以产业为纽带、以运营为驱动‌的生态重构。

值得一提的是，长沙北辰荟的蜕变，远不止是单纯的商业个体品牌更迭，更折射出行业头部企业从“开发逻辑”向“运营逻辑”的思维转变，在北辰集团内部战略意义举足轻重。

战略转型：18年间，北辰集团以开发商身份把一片滩涂变成现代化功能建筑群，18年后，资产价值的提升兑现在精细化运营风潮中迸发新活力。长沙北辰荟的自主化运营转变，标志着北辰集团从“城市建造”向“城市运营”的战略转型迈出关键一步，未来将以系统、专业的资管运营思维，撬动资产价值释放。

产品打法：长沙北辰荟是继北京北辰荟之后，北辰商管在华中地区的里程碑布局，也是“北辰荟”商业品牌首次实现异地扩张。基于两城商业实践，北辰商管将逐步形成“标准化产品输出+本地化运营创新”的可复制商管模型，为后续集团在全国布局提供战略支点。

区域卡位：深耕湖湘18载，北辰集团从业主方变成自主运营方，势必将投入更多心力，深度整合国企综合资源及本地经验沉淀，以更加高效、灵活的决策链条与市场响应机制，将长沙北辰荟打造成“北辰荟”商业品牌又一代表作，树立北辰商管在华中的商业影响力。

02. 升级招调运营

打造城市精致生活幸会场

2021年至今，这座商业体早已跟长沙人民建立了深厚的情感链接，是当地公认的年轻文化名片和在地生活方式主场，并助推北辰三角洲向区域商圈能级成功跃迁。

崭新的长沙北辰荟，也将坚守长沙烟火气、时尚夜生活、社交生活、娱乐体验生活底色，并持续以全城潮流青年和年轻品质家庭为核心客群，升级“潮动星辰，家倍热爱”的项目定位，结合品牌焕新和活动创新提质经营，为长沙呈现一座崭新的“城市精致生活幸会场”。

四年前亮相之初，这里吸引了200多个品牌，其中30%首进湖南，40%为首进长沙品牌，逐步形成运动体验、文化艺术、特色餐饮等多元化业态矩阵。

交棒之后，长沙北辰荟在营品牌续租率高达95%，首店号召力更是有增无减，目前已全新引入24家主理人首店品牌，依托沿江广场观景资源，打造以主理人品牌为特色的“慢闪公园”。

RE而意：自行车主题生活方式品牌，2017年由日本建筑设计师菅根史郎在北京创立，围绕骑行文化融合餐饮、服装、杂货等业态，同时集成自行车维修、零售、咖啡休闲等功能，倡导环保再生与长期设计，营造城市骑行生活生态；

无所谓Whatever Coffee：国际影星吴彦祖自创咖啡品牌，以咖啡文化展现生活方式感悟；

Longjing龙井：国内首创中式茶酒吧品牌，以“朝茶夜酒”的经营理念及以二十四节气命名的招牌鸡尾酒产品，吸引热爱生活、追逐潮流的年轻人……

不难发现，主理人“慢闪公园”把时下流行的户外运动、咖茶酒社交等潮流生活方式，精准转化为沉浸式消费场景，湘江岸线成了首店“橱窗”，构建“日间运动社交→黄昏景观餐酒→深夜微醺经济”的全时段闭环体验。

这种对城市稀缺景观及户外空间的巧妙运用，既规避了传统购物中心的封闭感，又以特色内容集群实现商业空间与城市公共空间的有机共生，为长沙文旅商业生态注入新消费活力。

未来，项目将持续以首店集群塑造商业差异化，强化餐饮、家居、户外运动及精致生活方式品牌矩阵；同时与场内优质商户共创高级次创新门店，比如升级华为旗舰店、泡泡玛特概念店，带来常逛常新的消费体验。

同步于长沙北辰荟焕新启幕，一系列重磅活动不间断上演，率先掀起互动体验热潮。

两大主题IP首秀、首展，呼应了城市文化磁场及当下年轻人情绪投射。长沙北辰荟X长沙滨江文化园联动，带来张占占艺术项目湘江漂流《与你相“荟” 特别快乐》全国首展，结合一江两岸夜景形成“湘江艺术走廊”；10亿+票房国漫之光《浪浪山小妖怪》快闪湖南首展登陆中庭，激活打卡流量。

“中华战舞”英歌舞表演、“蒸汽旅行家”巡游华中首秀、幸荟星辰音乐节、钢铁之舞赛博巡游等潮流艺术季活动，覆盖非遗歌舞、原创戏剧等丰富形式，拉满度假氛围。传统底蕴与现代艺术语言交流碰撞，让长沙市民和国庆旅游客群都能近距离感受多元文化魅力。

不难发现，上述活动暗含了长沙北辰荟的商圈大局观，未来将结合北辰三角洲公共空间、滨江场景、商场南馆打造潇湘文化潮圣地，深度撬动跨省乃至全国流量。

项目全维度运营升级，也将不断提升C端体验价值与消费粘性。

在现有囊括停车、级差积分、多元友好服务权益基础上，长沙北辰荟计划投入近百万资金升级积分权益，未来会员运营更将着重强化“北辰特色”——融入北辰三角洲综合体乃至北辰集团生态的北辰大会员体系，打通消费数据壁垒，反哺精准运营，通过个性化社群活动、跨权益服务联动等形式进一步满足广大业主的细分体验需求。

03. 从北京到长沙

国企双城联动的稳健方法论

从520万㎡城市综合体的夯基者，到滨江消费体验生态的引领者，北辰集团以长沙北辰荟为支点，不仅撬动了湘江东岸商业价值跃升，而且为长沙注入了全新的商业升级体验。

值得注意的是，长沙北辰荟所展示的“首店+首展+首秀”内容打法及“资源整合+全局运营”系统化商业模式，与北京北辰荟如出一辙。

据了解，北京北辰荟位于北京中轴线新地标国家会议中心二期，建筑面积5.5万㎡，引入品牌100余家，首店占比45%，2024年开业首年实现销售额4亿元，年客流量达550万人次。

今年以来，项目经营持续突破，已累计吸引客流近500万人次，同比提升80%；带动消费近2亿，同比提升50%，并在北辰集团发起的亚奥新消费创新商圈联盟中，不断引领亚奥区域商业焕新。

作为北京市属国企，北辰集团一直以会展业、房地产业、商业物业为主营业务，旗下北辰商管负责管理运营写字楼、公寓、酒店、剧院、产业园、商业及园区等资产，并与集团旗下首都会展、北辰地产、北辰会投与辰星公司重要子企业，构建相互支撑、优势互补、协同发展的新产业格局。

作为“北辰荟”商业品牌首发之作，北京北辰荟为北辰集团的商业运营积累了成熟经验。从北京到长沙，“北辰荟”商业品牌画像也愈加立体。

未来，北辰集团将推动北京亚奥商圈与长沙滨江商圈资源互导，共育“会展+消费”商业IP，提升北辰商管专业化资管能力以及北辰荟商业品牌市场辨识度。

这种依托国企综合资源禀赋的稳健发展模式，为行业提供了存量时代价值重构的“北辰样本”。

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