摘要：18日西安完成了12宗共超650亩开发用地成交，在12家以国企为主流的拿地名单中，新面孔仁汇地产有些陌生。穿透背后股权，持股30%的顶流网红木森（真名张佳帆）现身，大股东为涂晏鹏（70%）。
长红，注定要有根据地？
18日西安完成了12宗共超650亩开发用地成交，在12家以国企为主流的拿地名单中，新面孔仁汇地产有些陌生。穿透背后股权，持股30%的顶流网红木森（真名张佳帆）现身，大股东为涂晏鹏（70%）。
有意思的是，上月底我们刚报道其主导的“木森大舞台”强力撬动周至水街文旅经济，成为提振消费大话题下，不可忽视的主角之一。（详见《县域消费观察之二：周至为什么入选“全国百强”？》）
拿到选题当晚，金融棒棒糖于8点打开木森每日准时开播的直播间。不到1小时，在线人数即达10W+（有评论显示其曾1分钟冲上10W+），点赞量595万，后续冲至1860万。小时榜最佳排名第18位，人气榜12名，零点之际带货拿下运动鞋榜第1名。
蝉妈妈官网数据显示，实时观看50W，平均停留时长8分25秒，相较之下，全平台平均仅30-60秒。
妥妥的直播顶流。
究其爆火原因，百度百科的一句概括非常贴切：“抖音大舞台领域先行者”。
1996年出生的木森，2016年初入互联网平台，最初凭借着搞笑段子积累粉丝，期间徒步、相亲和带货也轮番尝试，目前抖音号仍保有个别早期徒步减肥视频内容。
直至2022年转型户外才艺表演类直播，木森彻底走出了差异化，当年9月入驻抖音（从快手转战而来），10月推出“木森大舞台”，此后一年粉丝破千万，并站上该赛道顶峰。2024年9月和今年3月粉丝量相继突破2000和3000万关口。
该节目有民间版“星光大道”之称。当日直播中，木森现场回应参赛者称“我们这是大众的舞台，老百姓的舞台”。
在金融棒棒糖看来，“个人鲜明IP+低门槛参与+多样才艺互动+接地气氛围”是直播间旺盛流量根基。
关于本文的写作，我们关切在于木森从直播赛道杀入地产，其一是高度重视，二是早有筹划。
1：高度重视：梳理木森名下关联企业，目前正常在业的仅有仁汇投资（仁汇地产控股公司）1家。再查询看到，2024年3—4月间，其密集退出仁汇网络科技、供应链和企业管理等公司，证明拿地已是重中之重。
同样我们也注意到，仁汇投资4000万的注册资本额度，也在其历史任职或当前公司中排名第1。
2：早有筹划：仁汇地产早在2023年底由适韧达圣商贸公司更名而来，2025年5月拿到了“地产开发资质”。同月，与该公司“同级”的西安星光里商业运管公司成立。
回到此次被拿的地块。
3.06亿元的起始价，2868元/m²拿下了69亩的商业用地，容积率标准为≤2.300，规划建筑面积10.66万㎡。从地理位置来看，其与华夏文旅度假区以及年轻人夜生活新宠的后海湾相隔不远，是浐灞很核心的地段。
值得一提的是，木森早年间（快手期）曾扎根后海，其退出的“仁汇系”公司几乎均注册在港务区招商局丝路中心。
AI抖音回答显示，截至9月15日，木森以3317万粉丝量排名第28位，超越董宇辉（2747万），仅从粉丝量角度，基本坐实“陕西第一网红”。
尤其是“盘活”周至水街案例人尽皆知，也意味着双方在流量导入与商业生态形成了深度绑定。
数据显示，2024年国庆期间，周至水街客流量较2023年同期增长92.37%；据媒体报道，同年四季度3个月，木森累计涨粉1129万，累计直播观看人次15.38亿，预估带货13.63亿元，单日GMV最高达到5000万-7500万。
需要提示的是，金融棒棒糖并未查询到双方任何公开的股权关联。
在前述深度绑定的背景下，木森首次出手拿地，已经传递出获取“根据地”的强烈意图。
有信息显示，从2022年至今，木森团队于3年里已经转场4次（详见下图）。不难理解的是，作为大型户外演出+抖音直播的产品结构，任何一次转场对执行成本与粉丝热情的消耗，都是必须考虑的重要因素。
从时间线上说，或许早在2023年12月更名仁汇地产这一“辗转”期，木森团队就萌生了“安定”下来的想法，且非常之坚定。
事实上，场地方也要积极跟进木森团队的需求。我们注意到，大舞台这一直播间对线下氛围具有高依赖性，随着3000万粉丝体量的到来，必须适配更高规格的场地。有信息显示，周至水街的大舞台就花几百万升级过一次。
再将视野放远，推动转型是木森的紧迫命题。
直播行业行至今日，正从过度依赖个人主播的“轻资产”模式，向多业态布局的“重资产”模式转型，需要充足稳定的物理空间整合直播资源。
面对这一大势，早期网红薇娅即有尝试。
在其从台前转向幕后的关键时期，薇娅于2023年4月出资2206万元在杭州市滨江区买地，打造“新零售电商直播产业基地”。
截至目前，这个项目已耗资3亿元，包括专业化直播间、大型仓储中心、供应链基地和品控实验室，致力于在选品、直播到物流形成闭环系统。据网传图片，目前基地外部装修已经完成，预计2026年投用。
木森所获浐灞地块的区位优势，是比较显著的，很符合木森3000万粉丝体量阶段的“直播基地”需求。
1：地理交通：离开白鹿仓原因之一，是因被吐槽过上山困难，影响了直播活动的正常进行和出勤率；周至水街距离西安90KM，尽管以水为主打地域特色，但浐灞也不缺水，尤其是新地块与华夏文旅水世界一路之隔，周边地铁通畅，交通占尽优势。
也可以猜测，北方的冬天对户外直播都是挑战，最好有个室内场地。
2：政策氛围：西安浐灞国际港是国家级电子商务示范基地，对直播电商等新经济产业热情很大，作为其抓手之一，形成了集国内直播、跨境直播短视频制作和主播培训于一体的直播电商生态圈。
董宇辉名下兰知春序等公司就注册于此。（详见《赤子归乡：董宇辉陕西“办证”》）
将视野放得更大一些，在流量经济的日益强势的当下，木森不会是最后一个买楼的网红，也不是最“顶”的一个。因为，雪梨、疯狂小杨哥、辛巴等耳熟能详的头部顶流均介入过地产，动作超级相似，并对入驻区域产生了不小的积极影响。
在稳楼市的背景下，这一预期非常重要。
我们以“模式最近”的薇娅为例（小杨哥买的二手楼），其拿地的杭州滨江区被称作杭州“直播产业第一区”，与西安国际浐灞港发力产业一致，集聚了直播电商企业300余家，吸纳了全国70%以上的头部MCN机构，电商从业人数11万余人，年商品交易总额近千亿元。
从走势看，滨江区近5年相继经历了平稳运行、调整分化和再度上涨三个阶段。薇娅2023年4月出手（见下图），恰逢调整分化期，半年之后，紧接着就迎来了新的上升拐点，超越前高。
我们无意对二者进行强关联，但可以预见的是，顶流网红聚集会对所在区域构成利好，尤其是酒店式公寓和大平层等特定类型房产。
最后回到本土区域视角，在金融棒棒糖看来，西安浐灞国际港作为近年来“新西安人”重要聚集区，年轻群体扎堆，房价受“十四运”等事件驱动历经快速增长之后，现跟随大环境逐渐步入调整分化期，似乎已处于杭州滨江区的“第二阶段”。
当然，在鼓励民间投资与提振市场消费的大话题下，我们也为木森“大额出手固定资产”表示赞同，也祝其将“根据地”做优做实，成为陕西“线上线下紧密结合、持续赋能文旅产业”的典范。
来源：西安金融棒棒糖一点号