摘要：收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。

2025年4月15日，国务院总理李强在北京调研中，明确提出：

收购存量商品房用作保障性住房，是促进房地产市场止跌回稳、保障和改善民生的重要抓手。

要落实好各项相关政策，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权，并及时研究推出新的支持措施。

很显然，国家下场收储存量商品房，已经成为“重要抓手”，而且最高层已经明确态度：推出新的支持措施。

我们的判断是，一场二手房“收购潮”，可能马上就要到来。

最早在2024年的时候，郑州就开始试点“收购二手房”。

当时郑州的收购主要是以下几点：

第一点：限定收购规模是500套。

第二点：要求房龄在15年之内。

第三点：位置要在金水区和郑东新区的三环内。

第四点：户型面积在120平米以内。

第五点：按照市场价格收购。

第六点：收购之后必须购买新房。

然后是在北京怀柔区，2025年3月份也开始试点“收购二手房”。

北京怀柔区收购“二手房”的标准要比郑州更加宽松：

1.房龄在30年以内即可被收购。

2.户型面积不超过120平米。

3.收购之后必须购买新房。

4.按照市场价格收购。

而就在4月16日，青岛正式成为“收购二手房”的第三个城市。

青岛的本次收购二手房，试点目标是1200套。

以上三个城市，分别覆盖了“一线城市”，“新一线城市”和“二线城市”。

最显著的特征是，这三个城市都属于中国的“超大特大城市”。

中国目前一共有22个“超大特大城市”：

所以第一个结论是：

只有以上22个“超大特大城市”才会有“二手房收购”。

而在22个超大特大城市之外的城市，本次不会有二手房收购。

第二个结论是：

本轮二手房收购，对房龄有一定的要求，目前看来：一线城市要求房龄在30年之内，新一线城市或二线城市要求房龄在20年以内。

超过以上房龄的二手房，可能国家不再收购。

第三个结论是：

二手房收购对户型面积也有要求，一般要求户型要在120平米以内。

超过120平米的大户型，国家也不再进行收购。

很明显，这一轮的收购主要就是“老旧小”的房子。

第四个结论是：

大家最关心的收购价格，是按照市场评估价来进行收购。

也就是说，周边的二手房卖多少钱，国家就用多少钱来收购。

国家就相当于是“二手房买房人”。

同时大家要特别注意，本次收购不是强制性的，而是想卖就可以卖，不想卖就不用卖。

第五个结论是：

国家收购二手房之后，这些二手房大部分都将变成“租赁保障房”，或者是“长租房”，不再进入二手房买卖市场。

简单来说，就是国家为了增加保障房，将通过收购一部分二手商品房，把他们变成了出租型的保障房，或者是人才公寓长租房。

第六个结论是：

被国家收购二手房之后，业主必须要去买新房，实现“以旧换新”，否则国家不会收购你的二手房。

如果你说，我不想买新房了，那么对不起，你的二手房将无法被收购。

以上六大结论，就是接下来，二手房收购潮最大的特征。

那么为什么国家要在这个时候，重点“收购二手房”呢？

原因主要是2个：

第一个原因是由于很多二手房卖不掉，导致无法改善，新房就卖不掉，影响了卖地。

中国现在住房需求已经从刚需变成了改善，很多人需要卖掉二手房，拿到钱之后，才能买新房改善。

但是由于二手房卖不掉，新房就买不起，楼市就无法重启。

所以干脆国家直接下场来收购，加速楼市的重启。

第二个原因是国家需要增加保障房的供应，与其重新盖保障房，不如直接去收二手房，变成保障房。

国家目前关于房地产的一个重点任务就是增加保障房，所以与其重新盖保障房，还不如花钱去收购二手房变成保障房。

这样的话，就可以直接把钱送到二手房业主的手里。

这也是一个大放水的过程，很多人手里的二手房可以直接变成钱。

可以说，经过一段时间的试点，国家下场收购二手房的时机已经比较成熟了。

4月15日总理考察之后，我们判断很快“收购二手房”的最新政策就会出台，大家拭目以待。

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来源：北京大山房子