摘要：特朗普现在把关税疯狂的调整到245%，而我们把对美国的关税调整到125%，这意味着两个国家的生意彻底停了。现在就剩下转口国家的生意。

关税战从今年特朗普加10%的关税起，就对楼市“劈开”两种市场：

有的房子疯狂降价，有的猛涨。

关税与房价有何关系？

多了去了，它关系着很多人的钱袋子，钱袋子决定房地产行业的变化。

现在政策、房子地段很难决定房子价格的变化。

如果看过我上条视频（关税战“后遗症”...）您大概率会更清楚些。

特朗普现在把关税疯狂的调整到245%，而我们把对美国的关税调整到125%，这意味着两个国家的生意彻底停了。现在就剩下转口国家的生意。

蝴蝶效应显现

特朗普还没上任，外贸行业在他喊话加关税的时候，就开始了震荡。

我国外贸企业35万家，外贸产业直接带动就业超2400万人，带动配套就业超5700万人，合计吸纳就业近9000万，分布在沿海一带城市，再加上百万的供应链企业，这是个庞大的规模。

现在中美几乎脱钩，我国外贸以及外贸相关的产业会如何？

降薪、裁员就成了一夜之间的事，那房价会如何呢？

所以大家最近可能看到了一些新闻：

深圳龙华区的张老板直接关停了手机配件厂，300号工人领了遣散费，其中40多人正还着房贷，这下，他们的月供立马就成了悬在头顶的刀，瞬间40人的梦被现实击溃。

当然这不是个例，上一期视频说过关税战对城市，对地区的影响是及时的，很快的。大部分的外贸企业都集中在长三角、珠三角，这里的外贸企业正在经历订单腰斩，工人们收入缩水甚至失业，直接掐断了楼市的现金流。本来计划买置换的不置换了，他们有的开始愁每月的房贷了。

不同地方的房价变化完全不同！

苏州工业园区房价跌了15%的同时，成都金融城的高端住宅却逆势涨了3%，北京海淀区某豪宅开盘当天卖出85亿，富豪们抢房像抢黄金。

为何如此魔幻呢？拨开这层魔幻，藏着的是关税战冲击房子价格的三大密码

第一：关税战重拳打在钱袋子上。

关税战，导致很多企业无法出口，或者订单减少。出口企业每少接1亿美元订单，就有2000个家庭推迟买房计划。深圳宝安区的二手房挂牌量三个月涨了40%，就连中介小陈说现在带客户看房，十有八九会问“这小区有没有外贸公司的员工在抛售”。

不仅如此，更狠的是物价出现连环杀：美国大豆涨价让早餐店的豆浆贵了两块，进口芯片短缺导致手机涨价20%，老百姓的钱包还没捂热就被通胀掏空，凑首付就成了一场梦被？

央行想降息救市，连续降准稳楼市。

第二：城市命运的分水岭来了

现在，外贸重镇正在经历房价塌方——苏州工业园区某楼盘从每平4万跌到3.4万，开发商咬牙推出“首付分期五年”的狠招；反观成都高新区，腾讯新大楼刚封顶，周边房价应声跳涨，程序员们排队摇号抢房。

杭州直播电商基地周边的公寓，今年租金暴跌61%。

这种撕裂背后是经济模式的生死时速：靠代工生存的城市，比如我上期说的苏州、东莞、宁波，上海、深圳，贸易战就像抽走梯子，让很多人的钱袋子瞬间坍塌；而内循环玩得转的城市，比如西安、成都、义务、北京等房价反而成了避险资产。

比如，义乌小商品市场老板们组团买写字楼，这些新经济玩家根本不怕关税清单。

最戏剧性的是海南自贸港，老美加征关税的政策刚出，三亚豪宅市场一周成交额暴涨200%，富人们都在赌这里会成为下一个香港。

三四线城市，人口外流叠加库存高企，房价阴跌不止。某北方小城开发商苦笑：返乡置业需求被关税战“冻僵”，新楼盘开盘三个月只卖出两套。

房地产行业这种冰火两重天的局面，比任何经济学教科书都生动地诠释了什么叫“危机中的机遇”。

第三：杀招藏在政策工具箱里

住建部悄悄放宽了限购令，但加了个“必须用人民币结算”的硬条件——这明摆着要截胡想换美元跑路的热钱。更绝的是“以旧换新”政策，上海某楼盘直接打出“外贸企业主凭裁员证明可享额外折扣”的广告。

地方政府也在各显神通：广州给重点企业员工发“购房券”，深圳拿自贸区土地抵押发行专项债，这些操作本质上都是在给楼市打强心针。

但最狠的还是银行，某股份制银行推出“外贸贷”，企业只要能证明自己转型内销成功，立马给300万低息贷款——条件是必须拿一半资金买本行合作的楼盘。

现在最魔幻的现实是：贸易战越打，核心城市的豪宅越抢手。

北京朝阳公园边上某楼盘，美国宣布加征关税当天反而成交了8套，买家清一色是医药和芯片行业高管。这些新贵们算得很清楚：全球供应链越乱，国产替代的机会越多，他们的年终奖就越厚。

反倒是中产最惨，东莞某电子厂主管老李，年薪从40万降到25万，现在每月还2万房贷要掏空六个钱包。

这种分化正在催生楼市新物种：郑州出现了“共享产权房”，10个家庭合伙买一套房轮流住；杭州有开发商推出”以工抵房”，装修队可以直接拿劳务费抵扣首付。

房地产行业正在关税战的催促下，演绎着冰火两重天。接下来的房地产行业有哪些变化趋势呢？

未来趋势

未来三年的房价走势，关键要看三张牌：

第一张是央行的货币政策，如果CPI压得住，很可能再来一波定向降息；

第二张是地方政府的土地财政，已经有城市在试点“土地出让金分期付款”；

第三张是企业转型速度，谁能从外贸转内销，谁就能保住员工的房贷不断供。

但最根本的胜负手，还是中美这场关税战的持久力——美国中期选举要是换个总统，可能关税就撤了；但要是硬扛到底，中国楼市的洗牌只会更惨烈。

现在最聪明的投资者都在做一件事：把外贸城市的房产置换到内循环强势区域，这个动作比任何专家分析都更能说明问题。

说到底，贸易战时代的买房逻辑已经变了：以前看地段，现在看产业链；以前赌政策，现在赌国运。

那现在普通人应该怎么办？

在这场风暴中，绝大多数普通人需要在夹缝中寻找生机：

第一：刚需群体紧盯核心地段地铁盘，月供控制在收入30%以内，留足12个月应急资金。

第二：改善型家庭停止“赌涨式置换”，优先出售旧房锁定收益，避免陷入流动性陷阱。

第三：投资者远离三四线“睡城”，转投成都高新区、武汉光谷等产业聚集区，或探索长租公寓等新模式。

经济学家预言：“2025年或是房价‘软着陆’的起点。”

能在这场关税战带来的蝴蝶效应中抓住机会的人，只属于那些看清贸易战传导链条、在风险中捕捉结构性机会的人。当深圳程序员在失业潮中学习短视频剪辑，当苏州工人转型做跨境电商，他们或许正在用另一种方式，与关税战和房价的巨浪博弈。

万变不离其宗，我们任何时候都要抬头看天，未雨绸缪才是守住财产的硬道理。

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来源：艾斯特论品鉴