摘要：王振华入狱五年，是房地产风云变幻的五年。这五年内，其子王晓松力挽狂澜，在房企一片萧条之时保住了新城控股。而在狱中的王振华，则屡次对新城控股的母公司新城发展进行增持。
近日，新城控股发布半年报，这是其创始人王振华出狱回归第一年的业绩单。
王振华入狱五年，是房地产风云变幻的五年。这五年内，其子王晓松力挽狂澜，在房企一片萧条之时保住了新城控股。而在狱中的王振华，则屡次对新城控股的母公司新城发展进行增持。
作为仅存没有爆雷的新城控股。今年上半年，新城控股实现营业收入221亿元，较上年同期下降34.82%；实现归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，较上年同期下降32.11%；实现经营性净现金流2.86亿元，同比下滑86.3%。
营收双双下跌，王振华这份成绩单并不如人意。
据公开报道，王振华出狱后已经介入公司管理。有新城系内部员工表示，随着王振华的回归，公司在营销策略、财务管理等方面或将迎来新的调整与变化。
商业独木难支，偿债压力逼近临界点
新城控股2025年中期业绩报告显示，核心经营数据全面下滑，盈利能力急剧萎缩，叠加巨额偿债压力，种种迹象都表明，危机正在悄然逼近这家曾经的龙头地产企业。
从财务表现来看，今年上半年，公司实现营业收入221亿元，同比大幅下降34.82%；归属于上市公司股东的净利润为8.95亿元，同比下降32.11%；更为严峻的是，经营性净现金流仅为2.86亿元，同比暴跌86.3%。三大核心指标全线告负，且无一回升，反映出企业造血能力严重削弱。
具体到业务板块，住宅开发几乎“躺平”。上半年，公司开发结算收入仅151.68亿元，同比锐减44.94%。合同销售金额方面，上半年为103.3亿元，同比下降56.15%；1-7月累计也仅有119.9亿元，同比减少约56%。这意味着7月单月销售额仅为16.6亿元，不足巅峰时期（2018年月均约184亿元）的十分之一。新城控股长期以来依赖的“住宅+商业”双轮驱动模式，如今已名存实亡。
今年上半年，新城控股的商业运营总收入达69.44亿元，同比增长11.8%；物业出租及管理业务毛利45.73亿元，占总毛利比重提升至77.06%。截至报告期末，公司在141个城市布局205座吾悦广场，其中174座已开业或委托管理，开业面积达1608.14万平方米，出租率高达97.81%。客流总量和总销售额分别达9.5亿人次和超515亿元，同比均增长16%以上。这组数据成为财报中少有的亮色。
但光鲜背后隐藏着巨大风险——资产抵押几近极限。在总计1215亿元的投资性房地产中，已有1065亿元用于抵押融资，剩余未抵押资产仅150亿元。按50%抵押率估算，未来最多仅能新增融资75亿元，空间极为有限。
与此同时，新城控股面临严峻的短期偿债压力。截至6月末，公司有息负债达523亿元，其中一年内到期债务为135.5亿元。而账面货币资金仅92亿元，其中32亿元为受限资金，实际可用现金仅60亿元，存在75.5亿元的资金缺口。这一缺口恰与剩余可抵押融资额相当，意味着若动用全部抵押潜力，方能勉强覆盖短期债务，但也彻底丧失后续融资腾挪空间。
更沉重的是利息负担。以平均负债成本5.55%计算，全年利息支出约29亿元，超过上半年净利润（8.95亿元）三倍之多，持续侵蚀本已萎缩的利润。
新城控股虽凭借商业运营暂稳阵脚，但住宅主业长期停滞、土储老化、销售断崖式下滑，使其整体抗风险能力极低。
王振华回归后，似乎并未扭转新城控股的颓势。在资产抵押见顶、现金流紧张、偿债高峰将至的多重夹击下，这家昔日的地产巨头能否再次“躲过一劫”？
狱中5年，地产变天
1962年3月18日，王振华出生在江苏省常州市武进区湖塘镇王野鸡村。王振华的父母都是地地道道的农民。早年王振华家里经济状况很一般，王振华的好几个哥哥都早早辍学。
1980年，高中毕业后，王振华考入江苏省广播电视大学，学习机械工程。1983年毕业后，他被分配到武进第一棉纺厂工作。据悉，王振华还是武进第一棉纺厂车间副主任时，就已经开始了白天上班、晚上创业的生活。靠着自己开的一家织布厂，王振华几年下来积攒了200 多万元。
不久，他就从国企辞职，并关掉织布厂，全身心投入到另一个更赚钱的行业——房地产。31岁时，王振华和另外4个创业伙伴，筹资创办武进新城投资建设开发有限公司（新城控股前身），他担任董事长。
1998年，新城控股进军常州市区。2009年，新城总部从常州搬到上海，并开启了业绩“狂飙”模式。
2012年，新城发展控股有限公司在香港联交所挂牌上市，王振华身家暴涨，凭借240亿财富成为当时的常州首富。
2017年，新城控股全年销售额首次突破千亿（年报显示为1264.72亿元），2018年，达到2210.98亿元，位列全国第八。2019年前5个月，新城控股累计合约销售额928亿元，同比增长38%。
之后，便发生了王振华事件，他身上的丑闻成了当年新城控股乃至整个房地产行业的“黑天鹅”事件。
王振华于2019年7月2日被采取强制措施，当时他作为新城控股实际控制人控制着新城控股67.17%的股权。2019年7月6日，王振华旗下三家上市公司，在近3个交易日内合计蒸发市值逾400亿人民币。其子王振华紧急接手公司的运营。
王振华曾在38家公司中拥有实控权，涉及房地产、投资咨询、理财、保险、文化影视、银行、金融、科技、机器等多个领域。目前存续的仍有19家，人们比较熟悉的是做房地产开发的新城控股和新城发展，以及主营物业的新城悦服务。
随着上市公司股价缩水，王振华的家族财富也大幅“打折”。
在近5年的各类富豪榜上，王振华父子的最高财富值曾达到430亿元，名列该榜单的第357位；但到了2024年，王振华财富缩水为72亿元，位列胡润研究院《2024胡润全球富豪榜》第3058位。
然而，财富、资产大跳水，似乎某种程度上救了王振华，也救了新城控股。
众所周知，这五年来，房地产行业急转直下，多家房企出现债务违约，甚至公司破产。据不完全统计，光2023年一年，百强房企中就有42家爆雷，曾经的头部房企恒大更是负债超万亿元。
而新城控股恰恰由于王振华入狱，没有在大多数房企扩张的时间段进行大幅拿地，缩减了手中的资产，十分巧合地“躲过一劫”。
“救火”的二代，“不爆雷”的新城控股
新城控股如今实控人为王振华，董事长则为其子王晓松。
王晓松生于1987年12月，2009年7月毕业于南京大学环境科学专业，一毕业他便进入新城控股工作，在常州公司工程部担任土建工程师。2018年，王晓松担任新城控股总裁。2019年，他便成为了新城控股的董事长。
顺风顺水的履历、董事长之子、有意栽培的二代接班人……年轻的王晓松身上背负着很多“责任”与“光环”。然而，从“突发性”接任开始，王晓松一次又一次成为了新城控股的“救火队长”。
王晓松掌权的五年，也正是中国房地产腥风血雨的几年，但新城控股不仅在寒风中坚持着，甚至还完成了千亿规模的指标，他究竟做了些什么？
2019年的新城控股，以“黑马”之姿杀出房企重围，将行业排名从上一年的二十多名，打到百强房企中的第8名。由于王振华事件的影响，新城控股的形象、市值、声誉、融资渠道等曾受到毁灭性的重创。出事前，新城控股上半年拿地600多亿元，而出事后只拿地44亿元。
王晓松就是此时接班新城控股的，非典型性的接班让他一上任就需要带着新城控股“自救”。比如迅速与王振华切割、出售资产降负债、放缓拿地降规模等等。稳住现金流的新城控股在2019年实现主要指标双位数拔高，度过了至暗时刻。
在2021—2022年，王晓松进行了至少五次组织结构调整，意在精简部门、控制成本。2021年年末，新城控股跨入“绿档”房企行列。其中，公司实现净负债率48.12%，剔除预收款项后的资产负债率为69.95%，现金短债比为1.07。这一年，新城控股营收同比增长15.6%，股价飞涨。
王振华出狱前，新城控股在王晓松的带领下，经营性现金流连续6年为正。
去年，王晓松曾在公开场合表示，新城控股公开市场“爆雷”不太可能发生，将集中精力偿还信用债。对于规模收缩，王晓松坦言，“没必要补足规模”，但也表示希望利用在建项目和代建业务保留团队，等待开发业务的机会。
在今年5月召开的新城控股股东大会上，王晓松也坦言“新城控股目前是比较安全的企业”，并透露已经为未来的发展提前铺一些路。
苏商会：《复出就拿高管“开刀”！营收、净利双降，王振华父子俩未来谁掌权？》
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来源：苏商会一点号