摘要：自2023年推出以来，这种全新金融产品受到欢迎。特别自2024年下半年以来，项目申报踊跃上交所和深交所反应也敏捷，受理、发行开始提速，持有型不动产ABS得以持续扩容。

观点网 持有型不动产ABS，又被称作"私募REITs"，为国内房地产投资运营商提供了更多元化的融资选项。

自2023年推出以来，这种全新金融产品受到欢迎。特别自2024年下半年以来，项目申报踊跃上交所和深交所反应也敏捷，受理、发行开始提速，持有型不动产ABS得以持续扩容。

最新一只获得受理的产品是"国金资管-观博啟城持有型不动产资产支持专项计划"（下称，观博啟城持有型不动产ABS）。

该产品原始权益人为上海康达高地企业管理有限公司，计划管理人为国金证券资产管理有限公司，拟发行金额为4.99亿元。

而自3月末至4月初，上交所实质上已连续受理了5单持有型不动产ABS项目。

除上述观博啟城持有型不动产ABS之外，其他项目还包括：人保资产-中铁诺德持有型不动产资产支持专项计划、泰康资产-财通-远景新能源持有型不动产资产支持专项计划(碳中和)；

以及东百集团仓储物流持有型不动产资产支持专项计划、中金凯德商业持有型不动产资产支持专项计划。

观博啟城启动证券化

在推出市场很长一段时间内，持有型不动产ABS的发行主体以央企为绝对主导力量，例如"中交系"已连续申报或发行了4只产品。但近来，民营企业、外资企业参与度正在提高。

资料显示，观博啟城是由周大福企业与啟城投资（WS Ascent），于2022-2023年共同组建的资产管理公司。

其中周大福企业是周大福集团旗下的私人投资控股平台，在能源、医疗、教育、媒体和私募投资等多个产业板块均有布局；而啟城投资是于2019年由凯雷投资集团的中国不动产投资业务独立拆分而成。

观博啟城的成立本身就是奔着发行REITs而去。据介绍，该平台重点关注的投资对象，是目前符合国内公募REITs发行所涉及的不动产或新基建类资产，如保障性租赁住房，生物医药产业园及高端制造产业园等。

成立之初，观博啟城便瞄准了啟城投资早年孵化的，生物医药产业园投资平台康达源集团（Concora Group）。后者由啟城投资与启元创新集团/百放英库创始人团队联合创立。

2023年，观博啟城将康达源集团吸纳为成员企业，并立即启动对上海张江医谷、药谷两处生命医学产业园的收并购。

截至目前，康达源集团拥有康达源谷、康达医谷两个投资运营项目。

其中康达源谷可出租面积21,691平方米，车位数量180个，主要租户有硕迪生物等；康达医谷建筑面积71,746平方米，由18幢（1栋主楼和17个小独栋）建筑组成，停车位389个，主要租户有先声药业等。

观博啟城另一个着力领域是住房租赁。2023年6月，观博啟城与定位"宿舍型公寓"运营商的轻松寓，发起成立了保障性租赁住房资产管理平台城璟租住集团，并发布针对中国大陆地区的住房租赁运营品牌"EASE LIVING城璟租住"。

亦是在成立后不久，城璟租住集团便与开元旅业集团合作，通过收购后者的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目，完成首笔重资产收购。目前，该项目已被改造升级为"城璟·宝山中环社区"且已投入运营。

2024年3月，城璟租住集团完成第二笔收并购，将复星集团旗下项目收入囊中，并升级为"城璟·宝山中环社区"。

那么观博啟城持有型不动产ABS的底层资产会是什么？

根据股权穿透，这只持有型不动产ABS原始权益人上海康达高地企业管理有限公司，持有上海康达源医药有限公司100%股权。上海康达源医药有限公司注册地址为上海市浦东新区芙蓉花路118弄1号3层317-338室，即康达医谷园区内。

答案相信也比较明显。

持有型不动产ABS扩容

作为2023年才推出市场的创新金融产品，持有型不动产ABS发展十分迅速。

资料显示，持有型不动产ABS被视为公募REITs制度逐步完善的成果。

根据上交所的宣讲介绍，该产品定位为可与Pre-REITs和公募REITs衔接的场内标准化权益产品。

在产品制度安排上，整体借鉴公募REITs政策导向和产品要求，但会基于融资人、投资人的需求设置更灵活的制度。一部分人亦称其作"私募REITs"。

同时，持有型不动产ABS对入池资产类型不设限，对底层资产规模、收益率也不设硬性标准，没有首期发行规模和现全流分派率的最低要求。更重要的是，募集资金用途无限制。

简单来说，持有型不动产ABS比Pre-REITs更进一步，但比公募REITs更灵活宽松，发行门槛更低，扩募也更方便快捷。

自2024年下半年以来，持有型不动产ABS扩容明显提速。

包括目前已成功发行的7只持有型不动产ABS产品，6只均在去年下半年后完成挂牌发行。

也是在这段时间，持有型不动产ABS的资产类型从公路资产，逐渐拓展到住房租赁、写字楼、数据中心、绿色低碳资产等。

例如，越秀地产就在2024年12月成功发行了"中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划"。它为市场上第四单持有型不动产ABS，也是市场首单商业物业持有型不动产ABS。

其发行规模14.13亿元，底层资产为广州环贸中心（广州ICC）办公空间+停车场。

作为以办公为主的商务综合体项目，广州ICC建筑面积超23万平方米，"办公空间+停车场"建筑面积达11.6万平方米，超过标准因此没有办法发行公募REITs。

截至目前，正在申报途中的持有型不动产ABS已达到10个。

其中，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划(2024年第一次扩募并新购入租赁住房项目)为首只扩募产品。广明高速持有型不动产资产支持专项计划则已获批通过。

另外值得注意的是，这批申报中产品，发行主体的民营企业、外资企业浓度逐渐升高，如基汇资本、凯德集团均是外资企业。

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来源：观点机构