摘要："允许老百姓自己拆自己的房子"——一句看似平淡的表述，却藏着中国城镇化2.0的最大变量。当增量开发见顶，存量提质增效成为国策，谁掌握"自主更新"钥匙，谁就握住了下一轮城市红利。
"允许老百姓自己拆自己的房子"——一句看似平淡的表述，却藏着中国城镇化2.0的最大变量。当增量开发见顶，存量提质增效成为国策，谁掌握"自主更新"钥匙，谁就握住了下一轮城市红利。
《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》近日发布，这份重磅文件为中国城市高质量发展描绘了清晰路线图。意见明确提出支持老旧住房自主更新、原拆原建，建立房屋全生命周期安全管理制度。
到2030年，现代化人民城市建设将取得重要进展；到2035年，现代化人民城市将基本建成。这份文件将对我国城市发展方式和亿万市民生活产生深远影响。
2024年我国常住人口城镇化率67%，按发达国家75%-80%的饱和值，仅剩8-13个百分点的空间，年均净增约1200万人→600万人，传统"卖地-扩城"模型难以为继。存量住房平均年龄30岁
全国城镇既有住房约470亿㎡，其中2000年以前建成110亿㎡，占比23%，已进入"中老年维修期"。按年均3%-4%折旧率，仅结构维护每年就需投入1.2-1.6万亿元，单靠政府包干不现实。土地财政拐点到
2022-2024年土地出让收入三连降，地方综合财力对土地依赖度由52%降至38%，"大基建+大拍地"循环被打破，激活民间资本成为弥补缺口唯一选项。
城市更新不是"锦上添花"，而是"财政刚需"。自主更新=把维修成本社会化、把沉睡资产资本化。
核心变化：产权人由"被动等待"变为"立项第一责任人"，政府角色退至"规则制定+审批服务"。
548户居民100%同意，自掏5.2亿元（均价950元/㎡）+公积金贷款2.8亿元，拆除13栋D级危房，原址新建7栋高层，套内面积增20%，政府仅补贴外立面与电梯工程约3000万元。金融工具包
① 个人公积金可提取用于"自拆自建"；
② 国开行、建行推出"城市更新贷"，利率LPR+80BP，期限最长20年，允许以未来房屋抵押；
③ 中央财政对抗震加固部分给予投资额30%的奖补（上限500元/㎡）。
算账：以100㎡旧房为例，原值120万，自拆自建成本约1500元/㎡×100=15万，新房市场价2.2万/㎡，资产净值由120万升至220万，净增85万，投入产出比1:5.7，资金自筹难度大幅下降。
量化结果：全国符合上述四条的旧住宅约38亿㎡，按50%业主愿意测算，可释放建安产值2.8万亿元，相当于2025年房地产总投资的18%，对上下游拉动系数1.9，可直接创造就业岗位1300万个。
投资逻辑：
前端——规划、检测、造价咨询（轻资产+高毛利）；中端——装配式内装、电梯、光伏建材（订单爆发）；后端——社区养老、托育、物业管理（永续现金流）。北京、上海试点"三分之二+政府裁决"柔性通过机制，异议户可申请行政裁决，避免"一票搁置"。资金监管
借鉴深圳"更新资金池"，银行共管账户+监理节点付款，确保"钱随项目走"。面积增量
杭州允许原产权证面积内上浮20%不计地价，超建部分按市场评估价30%补缴，既控投机也保合理改善。
意见公布后，各地已经开始行动。北京市朝阳区某老旧小区居民表示：“我们这栋楼已经住了30多年，电梯经常坏，外墙保温也不好。听说中央支持原拆原建，我们邻居们都很期待政策落地。”
专家认为，意见的实施将带动建筑、建材、家电等产业发展，预计未来十年城市更新将带来数万亿投资规模，同时显著改善市民居住环境。城市高质量发展的蓝图已经绘就，中国人民城市建设的新征程正在开启。
从"拆迁暴富"到"更新自住"，房地产底层逻辑正在改写：增量靠土地，存量靠产权；政府靠卖地，业主要靠更新。谁先看懂2035时间表，谁就能把老房子变成未来十年最确定的家庭资产增值通道。
来源：房子的梦想